Comment augmenter les rendements de vos investissement immobiliers

Publié le 11/05/2017 à 12:17

Comment augmenter les rendements de vos investissement immobiliers

Publié le 11/05/2017 à 12:17

Comment augmenter vos rendements, acheter plus d’immeubles rapidement, accroître la valeur de vos immeubles tout en évitant des soucis potentiels ? Un 5 minutes de lecture pourraient vous apporter la réponse.


1 : L’achat sans mise de fonds


Il est encore possible d’acheter une propriété sans avoir la mise de fonds exigée par les banques. Prenons l’exemple d’une maison pour y habiter, un condo ou encore un duplex. Vous obtenez d’abord, par lettre de don d’un parent, le 5 % exigé par la banque lorsque le prêt est assuré par un assureur hypothécaire tel la SCHL, par exemple.


Ensuite, vous optez pour la remise en argent de l’institution financière qui pourrait vous remettre chez le notaire, un chèque entre 4 % et 7 % du prêt obtenu. Cette somme vous permettrait de rembourser le parent ayant accepté de vous aider durant quelques semaines. En échange, car les banques font rarement des cadeaux, elles exigeront un taux d’intérêt plus élevé sur l’emprunt. Conséquemment, vos mensualités seront évidemment plus élevées, car rien ne se perd, rien ne se crée. À vous de voir si vous préférez injecter ou non la mise de fonds.


Il s’agit ici d’une technique relativement simple, mais combien souvent utilisée par les gens qui débutent en immobilier ou encore par ceux et celles qui connaissent le fonctionnement du financement créatif!


2 : Modifier la franchise d’assurance


Vous aimeriez donner de la valeur à vos immeubles à revenus de 6 logements et plus afin d’obtenir le meilleur prix de vente possible ou encore obtenir un plus grand montant de prêt lors d’un refinancement?


Augmentez alors le montant de votre franchise, communément appelé le « déductible » applicable en cas de réclamation. Vous pourrez ainsi possiblement diminuer le montant de votre prime d’assurance et ainsi augmenter le revenu net d’opération de votre immeuble. Ce qui augmentera sa valeur. Informez-vous auprès de votre assureur ou de votre courtier en assurance de dommages afin de connaître les options qui s’offrent à vous.


3 : N’achetez jamais sans inspection en bâtiment


Beaucoup d’investisseurs sont tentés d’acheter des immeubles sans les faire inspecter et leur principale raison est, pour la plupart du temps, l’économie qu’ils désirent réaliser.


Mais est-ce vraiment une bonne idée de vouloir épargner quelques centaines de dollars alors que nous sommes sur le point d’en investir plusieurs milliers pour l’achat d’un immeuble valant des centaines de milliers de dollars ? Évidemment non!


Comme je le répète souvent lors de conférences, on jongle avec des milliers de dollars en immobilier. Or, pourquoi vouloir à tout prix économiser lors d’une des plus importantes étapes du processus d’achat?


Évitez d’opter systématiquement pour l’inspecteur le moins cher et bien sûr n’utilisez jamais le rapport d’inspection fourni par le vendeur, car c’est ce dernier qui est lié contractuellement avec l’inspecteur et non vous.


Quels seraient, le cas échéant, vos recours contre l’inspecteur ? Aucun ! Avec un rapport en main provenant d’un inspecteur que vous avez engagé, vos recours seront meilleurs, car à la limite, vous pourriez engager des poursuites contre ce dernier advenant un travail bâclé.


4 : Rendre déductibles des intérêts non déductibles


La MAPA, soit la mise à part de l’argent, est une technique par laquelle vous utilisez vos revenus de location en provenance de vos immeubles pour payer vos dépenses personnelles et vos emprunts dont les intérêts ne sont pas déductibles, et d’un autre côté, vous payez vos dépenses d’immeubles à partir d’une marge de crédit servant uniquement à cette fin.


La technique de la MAPA peut s’appliquer pour des travailleurs autonomes et des associés d’une société en nom collectif. De plus, elle peut être réalisée à plusieurs reprises, c’est-à-dire dès qu’on a à nouveau un prêt dont les intérêts sont non déductibles.


La mise à part de l’argent permettra progressivement de convertir des intérêts non déductibles en intérêts déductibles. Cette technique est possible uniquement lorsque les immeubles sont détenus personnellement.


Renseignez-vous auprès d’un bon fiscaliste qui sera en mesure de vous aider à appliquer cette technique d’une puissance incroyable et qui pourrait vous faire économiser énormément.


5 : Demandez à faire financer les travaux


Lors de l’acquisition de vos propriétés, autant pour les flips que pour les immeubles à détenir à long terme, pensez à demander à l’institution financière de vous prêter, en partie ou en totalité, un montant afin que vous puissiez effectuer les rénovations qui s’imposent.


Ainsi, vous augmenterez vos liquidités disponibles ce qui vous aidera à pallier aux imprévus de toutes sortes et à un délai de revente qui peut s’étirer quelque peu en mode flips.


Faire financer vos travaux vous aidera car le manque de liquidités est fréquent en immobilier. Il en est tout autrement en ce qui concerne l’enrichissement, soit la capitalisation du prêt et la prise de valeur de l’immeuble dans le temps.


Je vous invite à lire mes articles précédents.


Votre coach,


Yvan


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À propos de ce blogue

Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs immobiliers du Québec qui compte plus de 16 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Ingénieur en bâtiment de formation, il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 12 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca

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