Depuis la pandémie, les experts en immobilier commercial constatent une demande assez soutenue pour des espaces de bureau clé en main. (Photo: 123RF)
IMMOBILIER COMMERCIAL. Ce n’est pas parce que le taux d’inoccupation augmente au centre-ville de Montréal que le marché de la location foisonne d’aubaines.
« J’étais convaincu que les prix de location chuteraient. Au contraire, ils continuent de se maintenir. Du moins sur papier », observe Yan A. Besner, avocat et associé en droit immobilier au sein du cabinet juridique Osler, à Montréal.
En fait, poursuit l’avocat qui réalise plus d’une centaine de transactions par année, les baux ont plus ou moins changé au cours des trois dernières années. « Selon la catégorie de l’immeuble, on retrouve toujours au sein du bail le volet net qui inclut le prix du loyer et celui des frais communs, regroupant les taxes foncières, répartis au prorata de l’occupation du locataire dans l’immeuble », souligne Yan A. Besner.
Ce qui change toutefois depuis la pandémie, c’est la demande plus soutenue par les locataires de clauses qui permettent aux entreprises de prendre de l’expansion, de réduire leur contrat afin de demeurer flexibles. Sans être en mesure d’établir une statistique, l’avocat soutient que ce type de clause devient de plus en plus en demande dans les négociations de baux dont les superficies d’espaces de bureau dépassent les 20 000 pieds carrés.
Et contrairement à ce qui semblait être une tendance avant la pandémie, la réduction d’espace en pied carré par employé a de moins en moins la cote, renchérit Vincent Chiara, président de Groupe Mach. « Si plusieurs de nos clients privilégiaient une moyenne de 85 pieds carrés par employé avant la pandémie, nos plus récentes ententes démontrent une moyenne de 110 pieds carrés », avise le propriétaire qui gère plus de 240 propriétés dans l’est du pays.
Selon ce dirigeant, les frais de location d’immeuble pour une entreprise représentent à peine 5 % à 6 % du budget des opérations. « Ce qui leur coûte cher, ce sont les frais liés à l’attraction et la rétention de leur main-d’œuvre qui représentent 60 % à 70 % de leur budget d’exploitation. Une entreprise qui souhaite augmenter sa productivité de 10 % à 15 % a donc intérêt à miser sur le meilleur des environnements », soutient-il.
À ce propos, l’agence immobilière Avison Young qui déménagera l’hiver prochain augmentera de 25 % sa superficie de location d’espaces de bureau, glisse au passage son dirigeant, Jean Laurin.
Le « clé en main » a la cote
Si les aubaines ne pleuvent pas au centre-ville montréalais, du moins pas encore, les entreprises développent de nouvelles stratégies pour diminuer leurs coûts liés à la location. Depuis la pandémie, les experts en immobilier commercial constatent une demande assez soutenue pour des espaces de bureau clé en main. Des aménagements qui peuvent se traduire par des économies d’au moins 100 $ le pied carré en frais d’emménagement pour de nouveaux locataires. Plusieurs propriétaires vont justement privilégier des aménagements de bureaux de type standard qu’ils vont, eux-mêmes, financer afin de favoriser une location rapide de leurs espaces.
Au 1801, McGill College, son propriétaire le Groupe Redbourne utilise actuellement une partie du 9e étage comme salle de démonstration. Différents motifs de tapis, types d’éclairage ainsi que pièces de mobilier sont suggérés aux futurs locataires. « Une formule qui aurait été impensable il y a une vingtaine d’années », concède Thomas Spencer, vice-président location au groupe Redbourne.
