À entendre les gestionnaires des grandes caisses de retraite et des fonds immobiliers, le marché des appartements est un véritable eldorado. Un havre pour les investisseurs à la recherche d'un investissement sûr, avec revenus stables et à long terme. Pas si vite !

Dans la conjoncture, la recette est bonne... pour les mastodontes de l'investissement, capables de débourser des dizaines, voire des centaines de millions de dollars. Leurs acquisitions comptent de 150 à 1500 portes. Mais pour les petits investisseurs, difficile de participer à la ruée vers les revenus de loyer.

« Le marché est devenu très cher. Et plus c'est petit, plus c'est vrai », dit Benoît Poulin. Ce courtier spécialisé dans le multirésidentiel chez CB Richard Ellis vend de grands immeubles de béton aux investisseurs institutionnels. Ceux-ci ont accès aux meilleurs taux d'intérêt et sont capables de réaliser des économies d'échelle dans la gestion et l'entretien des actifs.

L'investisseur ordinaire, lui, a besoin de se lever tôt pour imiter ces puissants fonds. Pour y parvenir, il faut aller « dans les tours de 70 appartements et moins ». « C'est un créneau dans lequel il n'y a pas beaucoup d'acteurs institutionnels et de public, et qui comporte des immeubles en béton », dit Benoît Poulin. Mais attention : « Ça prend des acheteurs professionnels, qui ont un ou deux millions pour faire une transaction... Ce ne sont pas les premiers venus ! »

Les traditionnels plex, qui comptent de deux à cinq logements, sont devenus de moins en moins abordables ces dernières années. Selon la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), leur prix a bondi de 33% depuis cinq ans au Québec. Les hausses sont encore beaucoup plus élevées à Saguenay (67%) et dans la capitale (54%).

« Les petits immeubles sont devenus très chers », analyse François Des Rosiers, professeur de gestion urbaine et immobilière au département de finance, assurance et immobilier de l'Université Laval.

Il a réalisé une étude sur la question pour la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec en 2011. Ses conclusions : les immeubles de 4 à 6 logements sont surévalués de 17 à 32% dans les quartiers centraux de Montréal. Et les prix ont continué de grimper depuis, selon la FCIQ.