L'âge d'or tire à sa fin pour les courtiers immobiliers. Le boom des dernières années a été un véritable eldorado, mais le ralentissement prévu du marché et les changements de réglementation du secteur risquent d'entraîner une diminution du nombre de ces professionnels.

Entre 2003 et 2009, les chambres immobilières du Québec ont accueilli près de 5 000 nouveaux membres, une augmentation de plus de 50 %. Les valeurs en hausse constante - et des commissions à l'avenant - ont rendu la profession plus populaire que jamais.

Cependant, même pendant les belles années, le nombre de transactions inscrites au Service inter-agences (SIA, ou MLS en anglais, le principal site Web immobilier au Canada) n'a pas suivi ce rythme. En cinq ans, il n'a progressé que de 18 %.

La part de marché moyenne des agents s'en trouve forcément réduite. Et ce n'est pas fini. Pour 2011, les économistes misent sur une stagnation des transactions, si ce n'est des valeurs. Le Mouvement Desjardins, par exemple, prévoit une baisse de 2,2 % du nombre de ventes de maisons au Québec.

Une formation plus longue et plus chère

Dans ce contexte morose, le gouvernement du Québec et l'industrie ont décidé de faire le ménage.

La nouvelle Loi sur le courtage immobilier est entrée en vigueur le 1er mai. Dans la foulée, l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) impose aux aspirants à la profession trois nouveaux examens différents pour les secteurs résidentiel, hypothécaire et commercial. Les tests sont composés de questions à développement et demandent beaucoup plus de préparation que l'ancien examen unique, à choix de réponses.

Désormais, les courtiers en herbe doivent remplir des promesses d'achat, des contrats de courtage... Ils sont aussi tenus de maîtriser la langue française, même s'ils sont anglophones ou allophones.

Résultat : les formations pour préparer les courtiers à l'examen de l'OACIQ sont maintenant deux fois plus longues... et deux fois plus chères. Au Collège de l'immobilier, elles durent environ 500 heures et coûtent plus de 4 000 $.

L'Organisme d'autoréglementation a aussi décidé de doubler le coût annuel des permis de courtage, qui frise désormais les 1 000 $, en incluant les taxes.

Ces frais s'ajoutent à la cotisation annuelle de 500 $ à l'assurance responsabilité et aux 800 à 1 200 $ pour l'adhésion à une chambre immobilière.

Gérer la décroissance

Tous les courtiers ne roulent pourtant pas sur l'or, loin de là. Les salaires varient beaucoup dans l'industrie, révèle un sondage réalisé en mai 2009 par la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ). Selon l'enquête, le quart des courtiers du Québec gagnent plus de 100 000 $ par année, mais le tiers gagnent moins de 40 000 $, avant impôts et dépenses.

Les nouveaux frais et la formation allongée vont sans doute convaincre beaucoup de personnes de choisir une autre carrière. " À partir de la fin de 2011, je pense que le nombre de courtiers va diminuer progressivement, et ce, pendant quelques années ", prédit Yvon Poirier, président du Réseau des courtiers immobiliers indépendants du Québec.

Les salaires risquent aussi de stagner, sous l'effet du ralentissement du marché immobilier. Pour les plus petits courtiers, qui font moins de 10 transactions par année, les périodes sans revenus s'allongent entre chaque transaction. Ceux-ci finissent par faire moins d'argent.

" Notre industrie moins deviendra moins attrayante, admet Denis Joanis, premier vice-président, Services aux franchises chez La Capitale. Les salaires n'augmenteront plus aussi vite que l'inflation. "

D'autant plus que les courtiers ont un peu négligé leur commission au cours des dernières années. En période d'effervescence, ils misaient sur la hausse fulgurante des valeurs des propriétés. Maintenant que les prix stagnent, difficile d'exiger des taux de rétribution plus importants.

Selon la plupart des observateurs du marché situent la commission moyenne est de 4 à 5 % au Québec, alors qu'elle était généralement de 6 à 7 % il y a quelques années.

Impossible d'avoir des données plus précises : les commissions sont laissées à la discrétion du courtier, et personne n'en fait la compilation.

Chose certaine, elles diminuent. Et, dans l'industrie, ils sont nombreux à s'en mordre les doigts. " Les courtiers ont faim. Ils baissent leurs taux de commission pour faire du volume. Ça perpétue notre image de vendeurs de balayeuses ", dit Paula Rodrigues, présidente de la nouvelle Association pour les droits des courtiers immobiliers du Québec (ADCIQ), affiliée aux Métallos et à la Fédération des travailleurs du Québec. Pour elle, la situation est tellement grave que les courtiers doivent maintenant s'unir pour défendre leurs intérêts.

Des courtiers au seuil de la pauvreté

Rien d'encourageant pour les débutants. " Les premières années, on mange des toasts au beurre de pinottes ", dit June Carroll, courtière affiliée à l'agence Sutton Accès, de Montréal. Arrivée dans l'industrie en avril, elle pense gagner environ 20 000 $ cette année... avant les impôts et les multiples frais à payer à son réseau et aux autorités.

" J'ai déjà été moi-même au seuil de la pauvreté ", assure Paula Rodrigues.

Son association dénonce les frais importants qu'imposent les agences aux courtiers voulant bénéficier de leurs services. Mais surtout, elle ne digère pas que l'OACIQ ait doublé les frais de pratique.

Paula Rodrigues refuse de dévoiler le nombre de membres que compte sa nouvelle association, mais la page Facebook de l'ADCIQ compte 140 abonnés.

De son côté, Robert Nadeau, pdg de l'Organisme d'autoréglementation, défend la hausse de frais imposée aux courtiers. Il soutient qu'elle est nécessaire pour assurer la protection des consommateurs.

" On veut s'assurer que les courtiers ont les compétences pour être de bons conseillers, explique Robert Nadeau. Les tribunaux nous disent que nous devons faire de plus en plus de vérifications. Les courtiers doivent être qualifiés pour les faire. "

La Fédération des chambres immobilières du Québec se réjouit également de ces réformes. Elles favoriseront une plus grande stabilité dans la profession, estime son président, Claude Charron.

Selon lui, ces nouvelles exigences décourageront notamment les courtiers qui pratiquaient le métier à temps partiel.

" Les gens vont y penser à deux fois avant de devenir courtier. "

" Quand tu es agent immobilier, tu interviens dans la transaction la plus importante d'une vie. Tu ne peux pas être un peddler. Et c'est ça que la nouvelle loi vient dire : tu ne feras plus ça à temps partiel. " - Michel Beauséjour, ancien chef de la direction de la Fédération des chambres immobilières du Québec, dans La Presse, en mai dernier. Le président de la Fédération, Claude Charron, confirme que ces propos ne sont " peut-être pas étrangers " à son départ, en juin.

hugo.joncas@transcontinental.ca

- 4 %

Baisse des ventes de maisons, au Québec, au deuxième trimestre de 2010, par rapport au deuxième trimestre de 2009.

Source : Fédération des chambres immobilières du Québec

- 1,7 %

Baisse du prix moyen des maisons au Québec prévue par Valeurs mobilières Banque Laurentienne pour 2011. L'institution mise également sur une baisse du nombre de transactions de 2,5 % et de 3,2 % en 2011 et 2012. Rien de rigolo pour les courtiers immobiliers !

18,27 $

Salaire horaire médian des courtiers immobiliers, selon Emploi-Québec