Une multitude de facteurs ont transformé les fermes en un terreau fertile pour les investisseurs, ces dernières années. Caisses de retraite, banques, gestionnaires réputés comme Jim Rogers misent gros sur les terres. Devriez-vous participer à la récolte ?

Quand l'économie vacille et que les placements traditionnels procurent de faibles rendements, quoi de plus sûr qu'une terre agricole pour obtenir un rendement décent à long terme.

Voilà une des raisons pour lesquelles les fermes gagnent en popularité depuis quelques années et qu'un nombre croissant d'investisseurs les voient comme une valeur refuge.

La récolte promise ? Un rendement à long terme comparable à celui des actions, pour un risque similaire à celui des obligations.

«Pour plusieurs investisseurs, les terres agricoles représentent un remède à la volatilité des marchés boursiers et aux taux d'intérêt extrêmement bas», dit Sébastien Fournier, gestionnaire des investissements chez BlueBridge.

Outre les attraits financiers qu'elles recèlent, les terres profitent de plusieurs courants de fond favorables.

«La population mondiale augmente sans cesse, tandis que les sols disponibles pour la culture sont limités», souligne David Kaufman, président de Westcourt Capital Corporation, une firme spécialisée dans la gestion d'investissements alternatifs.

Cela laisse présager que les terres cultivables pourraient un jour être plus précieuses que l'or. Mais contrairement au métal jaune, les terres procurent des revenus récurrents, soulignent les experts.

«Il ne s'agit donc pas de la saveur du jour, mais bien de la saveur à long terme», soutient M. Kaufman.

Reste qu'il est bien plus facile pour un investisseur d'acheter un lingot d'or qu'une terre. Pour le petit investisseur qui ne veut pas acheter une ferme et la gérer, les outils de placement sont une denrée rare au Canada.

Il y a seulement quatre fonds de terres agricoles offerts aux investisseurs canadiens, soit Agcapita, Bonnefield, Assiniboia et, au Québec, Partenaires agricoles. Ils ont été lancés entre 2005 et 2012, dans la mouvance mondiale - en 2008, 40 millions d'hectares ont été vendus, par rapport à 4 millions en 2003, selon l'ONU -, pour offrir une solution simple aux investisseurs intéressés par cette catégorie d'actif prometteuse.

Pour investisseurs avertis seulement

N'investit pas qui veut dans ces fonds. Seuls les investisseurs qui se qualifient (par exemple, ceux ayant un actif minimal d'un million de dollars) ou institutionnels, comme la Caisse de dépôt et placement du Québec.

«La faible liquidité de ces placements et les frais inhérents devant être amortis sur un certain nombre d'années obligent à restreindre les sorties de capital», explique Clément Gagnon, président de Partenaires agricoles, un fonds constitué au Québec. L'horizon d'investissement minimal peut atteindre huit ou neuf ans. Cela implique d'avoir une vision d'investissement à long terme.

«Comme les sommes investies sont confiées pour un bon nombre d'années à un gestionnaire, il est primordial d'analyser le fonds au préalable pour s'assurer d'être à l'aise avec la stratégie d'investissement», dit M. Kaufman.

Voici quatre éléments que les investisseurs doivent passer au crible avant de choisir un fonds qui investit dans les fermes.

1 L'exploitation

Les fonds de terres agricoles se divisent généralement en deux catégories : ceux qui cultivent la terre et ceux qui la louent. «De nombreux fonds s'immunisent contre le risque d'exploiter une ferme et de voir le prix des denrées agricoles fluctuer, dit David Kaufman. Le rendement vient alors de l'augmentation de valeur de la terre et des revenus de location, ce qui donne une performance plus stable et prévisible.»

De 1951 à 2010, cette approche a procuré un rendement annuel moyen de 10,1 %, comparativement à 11,7 % pour les actions canadiennes, selon le gestionnaire Bonnefield Research. Quant à son écart type - ou sa volatilité -, il était de 7,89 %, ce qui est nettement inférieur à la Bourse (19,7 %) et légèrement en deçà du marché obligataire (9,9 %).

2 La sélection des terres

À l'instar des actions, le choix des terres implique de considérer plusieurs facteurs. Le gestionnaire doit ainsi tenir compte du prix, en sachant toutefois que ce dernier sera influencé par la proximité des marchés, la qualité des infrastructures, la productivité du sol, le climat, etc.

«Il ne faut pas seulement acheter une terre qui offre un bon rapport qualité-prix ; il faut aussi maintenir ce rapport, note David Kaufman. Un bon gestionnaire va normalement veiller à ce que l'exploitant de la ferme n'épuise ni ne contamine le sol.»

3 La communauté

Lorsqu'on se met à acheter massivement des terres dans une petite communauté, on sème la controverse, dit Tom Eisenhauer, président de Bonnefield.

À preuve, au printemps 2012, la grogne s'est fait entendre à Mascouche, en Montérégie, au Lac-Saint-Jean et dans la MRC d'Arthabaska. Tour à tour, des fermiers ont dénoncé l'acquisition en grand nombre de terres agricoles par des spéculateurs, un phénomène qui a fait grimper les prix dans ces régions.

«Une hausse trop rapide du prix de la terre déboussole le marché, explique Clément Gagnon, de Partenaires agricoles. Certains agriculteurs n'ont soudainement plus les moyens d'acheter. D'autres peinent à vendre, car le ratio production/prix est moins favorable.»

Généralement, la riposte des agriculteurs ne se fait pas attendre. Rapidement, ils font savoir aux intrus qu'ils ne sont pas les bienvenus.

C'est ce qui est arrivé à la Banque Nationale, qui avait acheté des terres au Lac-Saint-Jean au début de 2012. Dénoncée vertement par les agriculteurs, l'institution a décidé en avril de se retirer.

Pour tenir compte de cette réalité, les gestionnaires de fonds ont trouvé des solutions. La première : éviter de concentrer les achats dans une seule communauté. En diversifiant leur présence dans un marché, ils réduisent automatiquement leur impact.

La deuxième : user de psychologie. Bonnefield, par exemple, se positionne comme un racheteur plutôt qu'un... acheteur. «Au lieu de faire affaire avec un agent immobilier, dit M. Eisenhauer, nous traitons directement avec des fermiers qui nous approchent avec le désir de vendre leur terre, tout en ayant la possibilité de continuer à l'exploiter.»

4 Le risque politique

Les fonds de terres agricoles canadiens, actifs uniquement au pays, sont peu exposés au risque politique.

Reste qu'un bon nombre de fonds étrangers investissent, eux, dans les terres arables de l'Afrique, du Brésil, de l'Argentine, etc. «Au Brésil, les sols sont si riches qu'ils permettent de faire plusieurs cultures par an, note Sébastien Fournier, de BlueBridge. Il est préférable de concentrer ses efforts sur des zones où l'on a assez d'information pour facilement évaluer la relation risque-rendement. Par exemple, des pays comme le Canada, les États-Unis ou la Nouvelle-Zélande.»

La spéculation liée aux terres agricoles a de plus ravivé l'épineuse question de la souveraineté alimentaire. En décembre 2011, par exemple, l'Argentine s'est munie d'une loi qui limite la possession de terres agricoles par les étrangers à 15 % du total. L'initiative s'inspire de dispositions similaires prises au Brésil, au Canada, aux États-Unis, en France et en Italie.

«La sécheresse, la réglementation gouvernementale, le climat qui change, les conditions de marché... les risques sont nombreux lorsqu'on investit dans les terres agricoles.»

- Clément Gagnon, de Partenaires agricoles