Trois voies possibles: générer des revenus à partir de votre logement, le vendre et l’exploiter. (Photo: 123RF)

«Vous devez absolument considérer la valeur nette de votre maison comme faisant partie de votre actif de retraite, car pour plusieurs, il s’agit de l’actif le plus important qu’ils possèdent», déclare Spencer Look, directeur associé des études sur la retraite au Morningstar Center of Retirement and Policy Studies.

En effet, au Canada en 2019, la résidence principale représentait 473 900 $ en moyenne, soit 49%, sur un actif total de 965 000 $, selon StatCan. Ces chiffres antérieurs à Covid devront certainement être actualisés, car le prix médian des maisons dans de nombreuses villes est passé de 38% à 69% au Canada, tandis que les actifs totaux ont également augmenté pour de nombreux ménages, en particulier dans les tranches de valeur nette les plus élevées. En fin de compte, la part de l’actif total détenue dans le logement a sans aucun doute augmenté, mais il est difficile à ce stade de dire de combien.

Si nous partons d’une proportion de 50% d’actifs immobiliers dans les fonds propres totaux d’un ménage, cela signifie qu’au moment où vous atteignez l’âge de la retraite, vous disposez d’une grande quantité de fonds propres inutilisés. Comment faire travailler au moins une partie de ces fonds ? La réponse dépend d’un choix très personnel : «Voulez-vous rester dans votre maison ou non ?», demande Jean-François Labbé, planificateur financier chez Investia Services. Ce que je vois souvent, poursuit-il, c’est que les gens gardent leur maison jusqu’à leur retraite ou la vendent et vont en location», souvent dans des résidences pour personnes âgées.

Examinons trois voies possibles: générer des revenus à partir de votre logement, le vendre, ou l’exploiter.

Générer des revenus

Sur le marché locatif actuel, où les loyers sont élevés, réorganiser sa résidence pour accueillir des locataires peut être un moyen intéressant de faire travailler le capital dormant de son logement. «Cela peut être un excellent moyen d’obtenir des revenus supplémentaires, mais il faut bien sûr être d’accord avec le fait d’avoir des gens chez soi», explique Spencer Look.

Trois voies s’offrent à vous:

1) vous déménagez, vous louez un appartement et vous trouvez des locataires à court terme par l’intermédiaire d’Airbnb ou d’autres plateformes en ligne, ou des locataires à long terme par l’intermédiaire de Kijiji ou de Facebook Marketplace.

2) Les enfants étant partis, vous réorganisez l’espace pour aménager une garçonnière ou un petit appartement que vous louez à long terme.

3) Si vous disposez d’un terrain suffisant, vous construisez une minimaison que vous habitez, puis vous louez votre maison d’origine. Si vous contractez un nouveau prêt hypothécaire pour financer la minimaison, vous pouvez couvrir les paiements avec les revenus tirés de la location de la maison et disposer ainsi d’un peu plus d’argent. Bien sûr, dans tous les cas, les règlements municipaux doivent permettre une option ou l’autre, et vous devez trouver la force émotionnelle d’accepter que d’autres personnes vivent dans votre résidence ou partagent un certain espace avec vous. Vous devez également être prêt à assumer la charge de gestion supplémentaire.

Vendre son logement

L’option la plus évidente consiste à réduire la taille de votre maison. Supposons que celle-ci vaille à peu près la valeur médiane nationale de 800 000 $ qui prévalait à la fin de 2023. Vous la vendez et déménagez dans un autre logement qui coûte 500 000 $ ; vous venez de libérer une valeur de 300 000 $ avec laquelle vous pouvez maximiser un compte d’épargne libre d’impôt pour générer des revenus.

Examinons trois voies possibles: générer des revenus à partir de votre logement, le vendre et l’exploiter.

Une possibilité est d’acheter une rente pour couvrir une grande partie des dépenses fixes récurrentes. Aux taux actuels, et puisque le capital ne proviendrait pas d’un compte enregistré, un homme de 65 ans obtiendrait un revenu annuel d’environ 19 900 $ ; une femme de 75 ans obtiendrait environ 23 700 $.

La voie de «l’amenuisement résidentiel» peut fonctionner à deux conditions. La première, souligne Spencer Look, est d’être discipliné. «Vous devez vous concentrer sur vos objectifs et maîtriser vos coûts», dit-il. Certains achètent une maison de 500 000 $ et dépensent 250 000 $ en rénovations, ce qui va à l’encontre de l’objectif premier qui était de libérer du capital pour les revenus de la retraite.

La deuxième condition est de déménager dans une autre région. «La plupart du temps, lorsque je vois des gens amenuiser leur résidence, ils ne mettent pas d’argent dans leur poche s’ils ne quittent pas la région où ils vivaient. Mais ce n’est pas toujours évident : le ciment le plus fort qui vous maintient en place, ce sont les petits-enfants», fait ressortir John Lawson, conseiller principal en gestion de patrimoine chez Assante Wealth Management, Sana Family Office. Il poursuit : «Cette semaine encore, nous avons remis un plan financier à des clients qui se trouvaient exactement dans cette situation : ils ont réduit leur résidence et ont fini par dépenser plus d’argent qu’ils n’en ont reçu de la vente de leur maison.»

Bien sûr, on peut choisir de louer plutôt que d’acheter, en utilisant le capital libéré pour couvrir tout ou partie des dépenses de loyer. «Cette option peut s’avérer beaucoup plus viable pour les gens, explique Spencer Look. Dans certains endroits, on peut avoir l’impression d’appartenir à une communauté, ce à quoi on n’est pas très sensible lorsqu’on travaille encore.»

Comment tirer parti de votre logement pour obtenir des liquidités supplémentaires

La troisième façon de dégager des fonds propres passifs de votre logement consiste à contracter un prêt sur sa valeur. Trois options s’offrent à vous : un prêt sur valeur domiciliaire, une marge de crédit sur valeur nette immobilière (MCVNI)) ou un prêt hypothécaire inversé.

Le prêt sur valeur domiciliaire et la MCVNI ne sont pas destinés à générer des revenus, prévient Spencer Look, mais ils vous permettent de faire fructifier une partie de la valeur immobilisée dans votre maison. Les prêts sur valeur domiciliaire «sont utilisés de préférence pour des dépenses plus importantes que vous ne pouvez pas assumer directement, comme une grosse réparation», souligne-t-il. Attention, il ne s’agit pas d’une ligne de crédit, mais d’une somme forfaitaire que la banque vous remet et que vous devez rembourser selon un calendrier mensuel. Vous devez être en mesure d’effectuer ce paiement, et c’est pourquoi il s’agit d’une option de dernier recours, comme n’importe quel autre prêt», ajoute Spencer Look.

La MCVNI est une option plus souple que la précédente. Vous pouvez emprunter jusqu’à 65% de la valeur nette de votre maison (valeur brute moins l’hypothèque résiduelle). Vous n’êtes pas tenu à un calendrier de remboursement fixe et vous pouvez obtenir des taux d’intérêt moins élevés que pour les prêts personnels parce que votre maison sert de garantie, mais vous devez au moins couvrir les charges d’intérêt mensuelles de votre prêt.

En général, pour les deux options de prêt précédentes, les banques voudront s’assurer que vous disposez de revenus suffisants pour couvrir le remboursement. «C’est pourquoi il est préférable de contracter ce type de prêt lorsque l’on dispose d’un revenu d’emploi stable», conseille Jean-François Labbé.

Enfin, il y a l’hypothèque inversée, une solution offerte par seulement deux acteurs au Canada : HomeEquity Bank et Equitable Bank. Il s’agit d’une voie mieux adaptée à la génération d’un revenu régulier, puisque vous n’avez pas à rembourser le prêt tant que vous vivez dans votre maison ou jusqu’à votre décès. Le prêt maximum disponible doit représenter moins de 55% de la valeur de votre maison.

Lorsque la banque vient frapper à votre porte pour se faire rembourser son prêt, elle vous facture, à vous ou à vos héritiers, toutes les sommes qu’elle vous a prêtées, plus tous les intérêts courus et les frais de clôture initiaux. Sur un prêt initial de 150 000 dollars, les intérêts cumulés au bout de cinq ans représenteront la somme substantielle de 54 939 dollars, explique le site web de la HomeEquity Bank. Une mise en garde s’impose : un prêt hypothécaire inversé doit être géré avec précaution.

Les possibilités d’effet de levier ne sont pas au goût de tout le monde. Mais vous devez garder à l’esprit qu’au bout de cinq, dix ou vingt ans, lorsque vous vendrez votre maison, «elle pourrait valoir beaucoup plus que ce qu’elle vaut aujourd’hui», fait ressortir Jean-François Labbé. Et vous pouvez encore vous retrouver avec un capital raisonnable.»

Un texte de Yan Barcelo pour Morninstar