L’Avenue, la tour Deloitte, la nouvelle tour Banque Nationale ainsi que la tour du Faubourg ont le privilège de figurer parmi les sept rares immeubles du centre-ville montréalais affichant un taux de disponibilité de 0 %. (Photo: courtoisie)
IMMOBILIER COMMERCIAL. Les taux de disponibilité des tours de bureaux en prennent pour leur rhume dans les grands centres-villes de la planète. Celui de Montréal est désormais de 18 %. Il pourrait grimper à 25 % d’ici cinq ans. Pourtant, une quinzaine d’immeubles de la métropole québécoise surfent sous les 10 %. La moitié d’entre eux affiche même complet. Recette de ces chouchous immobiliers.
L’Avenue, la tour Deloitte, la nouvelle tour Banque Nationale ainsi que la tour du Faubourg ont le privilège de figurer parmi les sept rares immeubles du centre-ville montréalais affichant un taux de disponibilité [proportion d’espaces qui sont vacants ou bien occupés par un locataire qui a envoyé ou reçu un avis de non-renouvellement] de 0 %. C’est ce qui ressort d’une analyse menée par le Groupe Altus en novembre dernier. La Place Ville Marie, le 1250, René-Lévesque Ouest ainsi que l’édifice Sun Life performent pas mal aussi en s’invitant au palmarès des « 5 % et moins ».
Comment expliquer cette performance alors que les tours de bureaux se vident ? « Ce sont essentiellement des immeubles de nouvelle génération de catégorie A », explique Sylvain Leclair, consultant à Altus services-conseils, Groupe Altus, section Montréal, qui a réalisé cette enquête. Ce sont de nouveaux immeubles, mais aussi de plus anciens (Le Windsor, situé au 1170, rue Peel, a été construit en 1876) au sein desquels les propriétaires ont investi des sommes considérables pour en revoir l’aménagement intérieur, poursuit l’analyste qui suit étroitement le marché de l’immobilier commercial depuis plus de 30 ans.
Même avant la COVID-19, ces immeubles entraient dans l’ère de l’« envol vers la qualité » (« Flight to quality »). Ce phénomène planétaire, signale Sylvain Leclair, incite les entreprises locataires à revoir de bout en bout leur aménagement de bureau. « On remarque que plusieurs occupants de ces tours à très faible taux de disponibilité ont réduit leur besoin d’espace afin de s’offrir un lieu de travail plus prestigieux en vue d’attirer et de retenir leur personnel », note-t-il.
« Cette qualité de l’immeuble ne se limite pas seulement aux aménagements physiques », renchérit Marie-France Benoit, associée, directrice de l’intelligence de marché chez Avison Young Québec. Cette quête de qualité, dit-elle, se traduit par la présence d’une multitude de services sur place, tels un gym, un service de conciergerie, des programmes d’animation, une garderie, des aires de restauration…
« En fait, à moins d’exception, ces tours de bureaux qui se distinguent de la concurrence ont établi un écosystème qui suscite l’intérêt des employés », insiste-t-elle. Depuis l’instauration du télétravail, conséquence de la pandémie, les employés appelés à se présenter au bureau ne veulent plus être seuls sur l’étage. Ils souhaitent interagir avec leurs collègues. « Le bureau est désormais considéré comme un environnement social que ne nous permet pas notre bureau à la maison », expose cette analyste.
Sylvain Leclair tient tout de même à préciser que les gestionnaires des immeubles de « nouvelle génération » vont généralement soumettre des baux de 10 à 15 ans à leurs locataires. « Plusieurs des occupants de ces tours à faible taux de disponibilité ont signé leur bail avant 2020. Il se peut que dans cinq ans, la situation enviable de ces tours soit tout autre », avise-t-il. D’ailleurs, la plupart de ces immeubles privilégiés subissent le même sort que leurs voisins. Bien qu’ils soient loués au maximum de leur capacité, très peu sont occupés physiquement à 100 % », observe-t-il.
Québec, un marché à part
La forte présence de l’appareil gouvernemental, des institutions financières et des compagnies d’assurances au cœur de la Vieille Capitale confère un statut particulier aux tours de bureaux du centre-ville. « Près de la moitié des 259 immeubles de plus de 20 000 pieds carrés (43 %) affichent un taux de disponibilité de 0 %. Et plus d’une bonne vingtaine se trouvent sous la barre des 5 %, », fait savoir Alain Roy, directeur général de la recherche, de l’évaluation et des services-conseils à Groupe Altus Québec. Dans l’ensemble, le taux de disponibilité de Québec ne dépasse pas les 12 % au premier trimestre 2023.
Ce dernier craint toutefois que cette situation bascule au cours des cinq prochaines années. Certains de ces immeubles ont mal vieilli et seront affectés par la tendance de l’« envol vers la qualité ». Certains locataires de ces immeubles ont déjà entamé, indique-t-il, une rationalisation majeure. Plutôt que de louer des espaces ici et là en ville, ces organisations recentrent leurs effectifs au sein même de leurs propriétés.
Ça va bien en région
En général, les taux de disponibilité des tours de bureaux de qualité en région sont, eux aussi, en mode minceur. Les propriétés, gérées par Immex Société immobilière, à Sherbrooke, toutes situées sur la rue King Ouest, brillent avec un taux d’inoccupation de moins de 5 %. L’immeuble BRP ainsi que les espaces bureaux de la toute nouvelle promenade King affichent même complet.
Pas de panique non plus au Groupe immobilier Bel-Rive. Plus de 90 % des locaux pour bureaux et de services situés au sein des immeubles commerciaux qui lui appartiennent à Trois-Rivières, Bécancour, Victoriaville, Louiseville, Rawdon et Sainte-Anne-des-Monts sont loués. « Et ceux qui sont encore vacants devraient aisément trouver preneur au cours des prochains mois », conclut, d’un ton confiant, son directeur de location et du développement immobilier, Jean Adams. La demande est là !
