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IL ÉTAIT UNE FOIS... VOS FINANCES. Les familles ont un attachement émotionnel envers leur chalet. C’est normal, elles y ont vécu de précieux moments au fil des ans. Il devient difficile, pour plusieurs, de prioriser la raison lorsque vient le temps de transférer la propriété à la prochaine génération.

Les émotions peuvent rapidement prendre le dessus, surtout lorsqu’il y a plusieurs personnes d’impliquées, souligne Peter Guay, gestionnaire de portefeuille à PWL Capital et auteur de la publication «Transmettre son chalet: Un guide pour la famille». Surtout que les intervenants n’ont pas tous les mêmes impératifs, financiers ou autres.

Le guide met de l’avant les quatre problèmes les plus courants:l’attachement sentimental, l’inégalité des ressources, les conflits déjà existants et le rôle de l’entourage des membres de la famille.

«La question de partage d’une propriété, c’est très complexe, rappelle Peter Guay. Un des gros défis est de séparer le côté émotionnel du côté pratique.»

Parler du plan… avant son départ

Premier point soulevé par l’auteur du guide:les propriétaires du chalet ont tout avantage à établir un plan de succession de leur vivant et, surtout, à en faire part aux héritiers.

«Peu de parents veulent créer des turbulences de leur vivant et éviter les conversations difficiles, remarque-t-il. Mais vous avez tout intérêt à le faire si vous voulez que vos enfants s’entendent bien après votre décès.»

Il faut donc dresser un plan de match et le communiquer aux enfants pour connaître leurs intentions. Parce que si l’un d’eux n’est pas d’accord, vous aurez le temps d’en discuter et, peut-être, de changer le plan afin de résoudre le problème. Ou encore, leur dire que votre décision est prise, point final. Ils auront au moins le temps de digérer la nouvelle.

Le plan de match devra mettre de l’avant qui est intéressé, qui a les moyens et qui a le temps de s’occuper du chalet.

Peter Guay suggère fortement d’organiser une réunion de famille pour laisser tout le monde s’exprimer, examiner les questions pratiques (coûts, valeur du chalet, rénovations, etc.) et définir les options possibles.

Finances et fiscalité

Trois options s’offrent aux propriétaires de chalet, outre la vente à autrui:en faire don aux enfants, leur léguer ou encore le placer dans une fiducie.

La vente ou le don implique de calculer la juste valeur marchande (JVM) du chalet. Si la propriété a été acquise dans les années 1960 ou avant, il pourrait y avoir un manque de documentation. La règle auprès de l’Agence du revenu du Canada (ARC) est de faire le meilleur effort pour déterminer quel était le coût d’acquisition, explique Peter Guay. Il faut avoir fait des efforts pour découvrir quel était le prix de base.

«Il est aussi primordial de garder un livre sur tout travail qui augmente la valeur de la propriété, parce que ça peut servir à réduire le gain en capital à la vente», ajoute-t-il.

Attention avant de céder votre chalet à 0 $, prévient-il. Parce que le gouvernement pourrait considérer que les parents ont tout de même disposé du bien à sa JVM. Un gain en capital pourrait ainsi être imposé aux parents, mais aussi aux enfants lorsqu’eux-mêmes vendront le chalet à un montant plus élevé que 0 $, créant ainsi une double imposition.

Billet à ordre ou fiducie

Peter Guay propose de retenir les services d’un notaire ou d’un avocat pour rédiger un billet à ordre pour organiser la vente du chalet.

Bien que le billet soit réputé payable sur demande par les nouveaux propriétaires, il peut faire l’objet d’une remise ou d’une égalisation dans le testament des parents, note-t-il.

«Cela crée une documentation qui constitue une preuve que l’enfant doit un certain montant à ses parents, explique-t-il. C’est une dette qui, dans le testament des parents, ne sera pas collectée, elle sera pardonnée à leur décès.»

D’un point de vue fiscal, c’est une forme de paiement, même si la dette est pardonnée, précise-t-il. Les parents payeront un impôt sur le gain en capital à la disposition sur la JVM, mais l’enfant ne sera pas imposé lui aussi.

La fiducie, indique Peter Guay, permet de reporter les décisions entourant la vente. Il s’agit toutefois, selon lui, d’un luxe à deux tranchants: si elle donne plus de temps pour assainir les finances, cela permettra de garder le chalet au sein de la famille. Mais si un conflit existe déjà, il pourrait bouillir longtemps.