Bon temps pour investir dans le locatif


Édition du 25 Novembre 2020

Bon temps pour investir dans le locatif


Édition du 25 Novembre 2020

(­Photo: Boyan ­Lepoev pour ­Unsplash)

Après une pause printanière causée par la première vague pandémique, le marché de la vente des plex – ces immeubles urbains de deux à cinq logements – a rapidement repris son élan. Cela dit, si les transactions reprennent, les inscriptions, elles, continuent de diminuer. Résultat : les prix explosent. Des spécialistes confirment ­à Les ­Affaires que le moment est bien choisi pour investir dans ce type de bien immobilier.

« ­Les valeurs se maintiennent et sont même en hausse, ce qui est ­contre-intuitif en période de récession. Donc, ça donne davantage confiance par rapport à d’autres secteurs de placements, comme la ­Bourse », estime ­Charles ­Brant, directeur du ­Service de l’analyse du marché de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du ­Québec (APCIQ).

L’économiste principale chez ­JLR ­Solutions foncières, ­Joanie ­Fontaine, souligne d’ailleurs qu’avec l’affaiblissement des taux de rendement en général, en raison du taux directeur au plancher, le marché de l’habitation demeure un bon choix. « C’est la chasse aux rendements, ­ajoute-t-elle. L’immobilier se compare ainsi encore à d’autres produits d’investissement. »

Même si la catégorie des plex s’est un peu moins bien comportée par rapport à l’ensemble de l’immobilier résidentiel, on observe tout de même un petit bond de 10 % des transactions de janvier à octobre, comparativement à l’année dernière, selon les données de l’APCIQ. Pour la totalité du résidentiel, c’est 13 %, alors que l’unifamiliale représente une hausse de 15 %. « ­On a non seulement rattrapé les ventes perdues au courant de mai et d’avril, mais on a aussi surpassé 2019 », note ­Charles ­Brant.

Effervescence des multilogements

L’intérêt pour la catégorie multilogement – six unités et plus – se démarque également depuis le déconfinement estival, constate le courtier immobilier ­Patrice ­Ménard. « ­On a un afflux massif d’investisseurs dans le locatif ; on n’a jamais eu autant d’inscriptions, de promesses d’achat et de transactions », observe le fondateur de l’agence ­PMML qui possède 750 propriétés sous contrat au ­Québec. Au moment de l’entrevue, ­celle-ci comptait 190 offres d’achat acceptées. « C’est du jamais vu ! »

PMML est également l’un des rares acteurs de ce domaine à publier depuis 10 ans des données sur cette catégorie d’immeubles considérés comme commerciaux, qui représentent 1 % des transactions immobilières au ­Québec, selon le courtier.

Leur plus récent rapport sur l’investissement dans les multilogements dénombre 2095 bâtiments ayant changé de mains entre septembre 2019 et août 2020, une hausse de 8 % par rapport à la même période l’année dernière. Cette augmentation est surtout attribuable aux ventes de propriétés de 6 à 11 logements, qui ont bondi de 26 %, pour atteindre 1560. Les immeubles de 50 logements et plus ont quant à eux chuté de 21 % (48), alors que ceux qui en compte de 12 à 49 ont diminué de 4 % (487).

« ­Les investisseurs se placent en mode protection en raison de la ­COVID-19, ce qui fait que l’immobilier locatif est devenu une valeur refuge, dans laquelle les gens vont oublier la profitabilité à court terme pour la sécurité », explique ­Patrice ­Ménard.

Hausse du taux d’inoccupation

Les rendements de l’investissement pourraient cependant être fragilisés, au moment où la forte pression sur le marché des immeubles locatifs est tranquillement en train de s’assoupir depuis la pandémie. C’est que les résidents non permanents, les nouveaux arrivants ainsi que les étudiants qui s’approchent habituellement des grands centres pour leurs études ne sont plus au ­rendez-vous.

L’Enquête sur les logements locatifs de la ­Société canadienne d’hypothèques et de logement, qui sortira au début 2021, devrait montrer une hausse du taux d’inoccupation, croient les spécialistes. « ­Ce taux était déjà extrêmement faible, soit 1,8 % en octobre 2019. Donc, même s’il augmente, on n’atteindra pas nécessairement un marché qui compte une grande quantité de logements libres », nuance ­Joanie ­Fontaine.

Selon ­Charles ­Brant, cette détente du locatif aura quand même une incidence sur le rendement de l’investissement. Plus de logements vacants signifient pour les propriétaires moins de pouvoir de négociation sur le prix des loyers, mais aussi la possibilité de se retrouver avec des appartements vacants durant plusieurs mois. « ­En matière de rentabilité, c’est sûr qu’il peut y avoir un impact assez majeur, prévient l’analyste. Ceux qui ont acheté en projetant un taux d’occupation à 100 %, sans interruption, vivront ­peut-être plus de difficulté. »

Sans compter les banques, qui se montrent plus frileuses en matière de prêts hypothécaires. « ­Les gens devront posséder des finances assez solides, ce qui aura forcément une conséquence sur le nombre de transactions », ­poursuit-il.

Charles ­Brant prédit que 2021 représentera une année plus propice que celle qui se termine en matière d’achat de plex. « ­Il y aura plus d’offres sur le marché et moins de surenchères, et les prix augmenteront moins rapidement, alors que les taux continueront d’être bas, ­affirme-t-il. En somme, les acheteurs vivront des conditions moins stressantes. »

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