Immobilier à revenus: gardez un oeil sur les chalets


Édition de Mars 2023

Immobilier à revenus: gardez un oeil sur les chalets


Édition de Mars 2023

Par Charles Poulin

Les hauts taux d’intérêt pour des propriétés secondaires et l’interdiction émise par le gouvernement fédéral pour les étrangers d’acheter des propriétés au Canada devraient contribuer à réduire les prix des chalets. (photo: 123RF)

Le segment de la location à court terme sera à surveiller au Québec en 2023, particulière-ment les chalets. En raison des baisses de prix et du stock de propriétés appelé à augmenter, il risque d’y avoir de bonnes occasions d’investissement.

Le Rapport sur les propriétés récréatives d’hiver 2022, dévoilé par Royal LePage en décembre, montre une croissance des prix des chalets au Québec de 14,3% entre 2021 et 2022, avec un prix médian atteignant 488 600$. Les copropriétés situées à proximité des pistes de ski ont quant à elles augmenté de 33,2% au cours de la même période, passant de 303 700$ en moyenne à 404 500$.

La firme de courtage immobilier s’attend toutefois à ce que les prix chutent en 2023. Elle estime à 7% la baisse des prix des chalets, pour deux principales raisons: les hauts taux d’intérêt pour des propriétés secondaires, mais aussi l’interdiction émise par le gouvernement fédéral pour les étrangers d’acheter des propriétés au Canada. La correction de prix devrait affecter plus précisément les propriétés de luxe.

«Pour l’instant, ce qu’on voit, c’est que les prix d’affichage à la vente restent les mêmes, explique Élise Chartier, gestionnaire principale de patrimoine et gestionnaire de portefeuille chez Valeurs mobilières Desjardins.

Ce sont les offres qui sont à la baisse et il y a donc moins de surenchère. Il y a un peu plus de propriétés à vendre, mais c’est le début du mouvement, alors ça n’a pas encore réellement d’effet sur les prix. Nous assistons à une décélération des transactions plutôt qu’à une diminution draconienne des prix.»

Royal LePage confirme dans son rapport que ce ralentissement du marché devrait mener à une croissance graduelle et constante du nombre de propriétés dans ce segment de marché.

 

Temps propice pour acheter?

L’équation plus de propriétés à vendre et moins chères signale-t-elle qu’il est temps d’investir dans ce segment de marché?

«Sûrement, tranche sans hésitation le président du site Monsieurchalets.com, Philippe Hamel. J’en ai moi-même acheté.»

L’économiste principale chez Desjardins, Hélène Bégin, ne partage toutefois pas son avis. «Il y a beaucoup plus d’offres qu’avant la pandémie, remarque-t-elle. Beaucoup de gens ont mis leur argent dans l’immobilier plutôt qu’à la Bourse. C’est un type de propriété qui se rentabilise bien lorsque les taux d’intérêt sont bas, et donc, ce n’est plus nécessairement rentable.»

Philippe Hamel concède que l’offre de chalets en location à court terme a pris beaucoup d’expansion pendant la pandémie. La Corporation de l’industrie touristique du Québec comptait 6200 permis en mai 2020. À la fin de 2022, c’étaient plutôt 10 100, une croissance de 63%.

 

Bien cerner le marché

L’investisseur qui veut acquérir un chalet pour de la location à court terme doit absolument bien cerner le marché dans lequel il va s’implanter, avance Philippe Hamel.

«Il faut être minutieux dans nos analyses de marché si on veut qu’elles donnent l’heure juste, précise-t-il. Il faut regarder l’offre qui est présente. À Val Saint-Côme, par exemple, la moitié des chalets ont trois chambres. L’occasion est donc dans les chalets de une ou de deux chambres. À l’inverse, on retrouve plus de chalets à cinq ou six chambres à Stoneham. Mieux vaudra sélectionner une propriété avec trois chambres.»

Un investisseur qui ne se distingue pas par son offre s’expose à une guerre de prix, note-t-il. Mais s’il réussit à s’isoler dans un créneau qui n’est pas bien desservi, il sera plus facile de conserver ses tarifs.

Pour minimiser le risque de pertes de revenus, le président de Monsieurchalets suggère une propriété plus petite. La perte de nuitées à tarif moins élevé évitera les pertes plus importantes.

«Dans la conjoncture actuelle, si je devais acheter, je miserais sur une propriété avec une, deux ou trois chambres, soutient-il. Lorsque les taux baisseront, je viserais plus grand.»

 

Conseils

Philippe Hamel suggère également de refuser les propositions où il faudra réinvestir en rénovations, ce qui fera inévitablement baisser la rentabilité de la propriété dans les premières années.

Acheter un chalet meublé fait aussi diminuer les coûts supplémentaires.

«Demandez également les états financiers des cinq dernières années, recommande-t-il. Si on vous montre seulement les deux dernières années, vous n’aurez que les années pandémiques de fort achalandage. Vous allez payer le gros prix et vous ne rentabiliserez pas votre investissement.»

Le prix d’acquisition devrait s’insérer dans une fourchette de prévision de revenus annuels allant de 8% (pessimiste) à 13% (optimiste), avec un objectif réaliste de 10%. Pour les investisseurs qui n’auraient pas assez de capital, il propose de trouver un ou deux autres partenaires et de se regrouper pour procéder à l’achat d’une ou de plusieurs propriétés.

 

Gestion serrée

Philippe Hamel croit que les propriétaires de chalets atteindront leurs objectifs de revenus à la fin de l’année 2023, pourvu que leur gestion de l’exploitation soit serrée.

«Les coûts d’exploitation ne devraient pas dépasser 40% des revenus de location, affirme-t-il. N’oubliez pas de prendre en considération l’augmentation du taux horaire de la main-d’oeuvre, des produits sanitaires et du carburant.»

Pour ceux qui en sont capables, il propose d’étirer la période d’amortissement du paiement de 25 à 30 ans. Cela permet de demeurer compétitif sur le marché et d’avoir de meilleurs flux de trésorerie pour le fonctionnement du chalet.

La location à court terme a eu le vent dans les voiles pendant la pandémie parce que les Québécois ont cessé de voyager à l’extérieur de la province et sont devenus des touristes de proximité. La tendance semble toutefois être en voie de s’inverser en 2023, avec une reprise du tourisme international à la même hauteur qu’avant la pandémie grâce, notamment, à la levée des restrictions sanitaires un peu partout dans le monde.

À la mi-décembre, le président et chef de la direction de CAA-Québec, Richard Lachance, indiquait que malgré l’incertitude économique, «nous sommes très optimistes quant à la reprise, qui dépassera même les prévisions d’experts, qui n’anticipaient pas un retour à la normale avant 2024».

Il ajoute, du même souffle, que les carnets de réservation se remplissent longtemps à l’avance: 2023 n’était même pas amorcée que les gens regardaient déjà vers 2024.

 

Une année internationale

Le constat est le même du côté des sites de réservation en ligne kayak.com et expedia.ca. Le premier parle de l’année 2023 comme étant l’«année des voyages vengeance», après près de trois ans de pandémie. Malgré une hausse des prix des billets d’avion de 21%, le site aperçoit une croissance annuelle des recherches pour des vols à l’étranger de 98%. Un sondage d’Expedia indique que 41% des Canadiens estiment «fort probable» qu’ils réservent (ou qu’ils aient déjà réservé) un voyage à l’international pour 2023.

Cette tendance sera essentielle à surveiller pour n’importe quel investisseur qui souhaite réaliser l’acquisition d’une propriété pour faire de la location à court terme. Comment se comportera le marché de la location de chalets, mais aussi celui des plateformes telles qu’Airbnb et Vrbo, si les Québécois reprennent le chemin des vacances à l’étranger?

«Nous sommes beaucoup liés à l’industrie du voyage, lance Philippe Hamel. Si la clientèle internationale augmente, ils vont la chercher quelque part. L’été s’est très bien déroulé, mais la semaine de relâche est plus tranquille qu’en 2022. L’an dernier, c’était plein en janvier. Cette année, au début février, il y avait encore des chalets disponibles.»

Il estime toutefois que cette situation reflète les nouvelles habitudes des consommateurs en période de forte inflation. Les gens préfèrent attendre un peu plus longtemps avant de réserver et d’attacher leur argent à un chalet ou à un Airbnb, plusieurs imprévus financiers pouvant survenir en cours de route.

 

Plateformes de location à court terme

En même temps, les touristes étrangers seront eux aussi de retour au Québec, remarque Élise Chartier. «Je crois que c’est un point positif et qu’on peut être optimiste pour la location à court terme au cours des prochaines années, qui sera favorable aux plateformes de location, estimet-elle. Mais nous sommes encore dans un contexte où les règles postpandémiques n’ont pas encore été établies. Il faut rester prudent.»

Elle met également en garde les investisseurs qui se servent des plateformes comme Airbnb et Vrbo pour afficher leurs locations.

«Surveillez la réglementation de ces plateformes, particulièrement les cotes et les augmentations de frais, prévient Élise Chartier. Elles s’assurent d’être rentables avant que vous ne le soyez.»

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