Les propriétés revendues par le créancier: une bonne affaire?

Publié le 23/03/2015 à 10:28, mis à jour le 23/03/2015 à 13:48

Les propriétés revendues par le créancier: une bonne affaire?

Publié le 23/03/2015 à 10:28, mis à jour le 23/03/2015 à 13:48

Pour dénicher une aubaine, certains cherchent des propriétés revendues par un créancier qui n’a su se faire payer. Ces reprises de finance sont souvent moins chères, mais certains inconvénients peuvent les accompagner. Pour mieux s’y retrouver, voici un portrait de ce marché. 

Selon la base de données de JLR, en 2014, le prix médian pour l’ensemble des unifamiliales a été de 225 000$ et celui des copropriétés, de 229 500$. Les copropriétés sont un type d’habitation habituellement moins cher que l’unifamiliale pour une même région. Par contre, comme elles sont souvent dans des quartiers plus convoités, le prix s’en trouve augmenté ce qui rend les prix similaires lorsqu’on compare l’ensemble de la province.

Les unifamiliales reprises par le créancier se sont vendues à un prix médian de seulement 135 000$, tandis que ce prix fut de 158 000$ pour les condos. Il serait tentant de penser: «Wow! Des économies de 90 000$ et de 71 500$!» Cependant, il est inadéquat de comparer seulement le prix médian, puisque la composition du marché des reprises de finance est différente de celle du marché immobilier dans son ensemble. En effet, il est possible que les résidences vendues par les créanciers soient, à la base, de moins grande valeur.

Afin de contourner ce problème, observons le ratio prix/évaluation. Nous avons ciblé les propriétés situées sur l’île de Montréal, puisque les rôles d’évaluation sont émis pour la même période sur l’ensemble de ce territoire. Les comparaisons ont été faites à partir des évaluations municipales de 2007 à 2010 et de 2011 à 2013.

Nous pouvons aisément observer dans ces tableaux que les propriétés en reprise de finance se vendent largement moins cher par rapport à leur évaluation. Les copropriétés et les unifamiliales se sont vendues en moyenne à un prix d’environ 20% supérieur à celui de l’évaluation pour les périodes analysées. Bien entendu, le ratio était plus élevé vers la fin des périodes de taxation puisque la valeur des résidences a augmenté. La situation est différente du côté des reventes par le créancier. Dans ce marché, les copropriétés se sont vendues environ au prix de l’évaluation, alors que les unifamiliales se sont vendues légèrement moins cher. Pour en savoir plus, consultez l'étude JLR.

Pourquoi le prix est-il plus bas?

Plusieurs aspects peuvent expliquer les prix plus faibles par rapport à l’évaluation. Les principaux sont présentés ci-dessous.

1) Le type de vendeur

Les créanciers peuvent être plus enclins à vendre rapidement. Ceux-ci cherchent souvent à minimiser leurs pertes et ne souhaitent pas dépenser trop longtemps pour l’entretien minimal de la propriété (taxes, chauffage, etc.). De plus, ils n’ont aucun attachement émotionnel par rapport à la propriété, ce qui peut en accélérer la vente et en diminuer le prix.

2) La garantie légale

La majorité des propriétés en reprise de finance sont vendues sans garantie légale, c’est-à-dire que l’acheteur ne peut revenir contre le propriétaire en cas de vice caché. Par conséquent, le prix est souvent moindre, puisque le risque augmente. Il est primordial pour un acheteur de bien considérer ce risque, car un vice caché peut se traduire par des dépenses de plusieurs milliers de dollars.

3) Des propriétés en mauvais état

La différence de prix s’explique également par la qualité de l’immeuble, laquelle n’est pas nécessairement considérée en totalité dans l’évaluation. Comme les propriétaires en délaissement ont peu de moyens financiers, il est possible que la propriété n’ait pas été remise au goût du jour et que certaines réparations n’aient pas été effectuées. Néanmoins, chaque cas est unique.

Prévision pour 2015 : un plus grand nombre de propriétés vendues par le créancier

Globalement, les reprises de finance représentent un assez petit marché, dont la quantité de propriétés fluctue selon les difficultés financières des propriétaires. En 2014, le nombre de délaissements a augmenté, ce qui devrait entraîner une hausse du nombre de propriétés en vente par le créancier en 2015.

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À propos de ce blogue

Économiste chez JLR Solutions foncières, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier et ses différentes composantes. Titulaire d’une maîtrise en économie, elle réalise des études statistiques à partir de la base de données de JLR comptant plus de 6,5 millions de transactions, en plus des rôles d’évaluation municipale, des permis de construction et des recensements de Statistique Canada. JLR est la seule entreprise au Québec à disposer de l’historique de toutes les transactions immobilières réalisées depuis 1986.www.jlr.ca

Joanie Fontaine

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