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Après une croissance ininterrompue de 1997 à 2011, jusqu'à un sommet de 19 638 courtiers, le nombre de professionnels du courtage immobilier ne cesse de baisser depuis. Au début de 2015, on comptait 16 802 courtiers immobiliers et hypothécaires régis par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Une décroissance d'environ 15 % en quatre ans, selon les données des rapports annuels de l'organisme.
Une diminution qui dépend de trois facteurs principaux, d'après le président du CA de l'OACIQ. «Cela s'explique par la conjoncture économique, un marché qui se complexifie, et par toute la refonte de nos examens et de nos formations, dit Serge Brousseau. Les formations, dorénavant obligatoires, et les nouveaux examens entraînent beaucoup de réorganisation. Le temps que tout se place, c'est sûr que ça crée une situation défavorable.»
«Les normes pour devenir courtier ont été resserrées, ajoute Sébastien Jean, évaluateur agréé et directeur, conseils et transactions chez PwC. C'est plus difficile aujourd'hui, et les barrières à l'entrée peuvent décourager certaines personnes.»
Interrogé sur l'effet potentiel de DuProprio (un service de mise en marché immobilier) sur la décroissance du nombre de courtiers, M. Brousseau répond de façon non équivoque : «Vous pouvez enlever ça de votre pipe ! Ils sont loin d'avoir les parts de marché des courtiers. Ce n'est vraiment pas une menace. Et plusieurs de leurs clients finissent par vendre avec un courtier, de toute façon...»
Pour DuProprio, la chute du nombre de courtiers est en partie attribuable au fait qu'«en 2016, les Québécois n'ont plus nécessairement besoin d'un intermédiaire pour vendre leur propriété, dit Marco Dodier, président et chef de la direction de l'entreprise fondée à Québec. Quant à savoir si son entreprise représente une menace pour l'industrie "traditionnelle", «lorsqu'on regarde toutes les ressources et l'énergie qu'ils déploient pour tenter de [nous] miner, on pourrait croire que oui».
DuProprio estime ses parts de marché au Québec à environ 20 %, et le délai de vente moyen d'une propriété par ses clients, à 114 jours en 2015. Un délai semblable à ceux qu'affiche la Fédération des chambres immobilières du Québec au cours de la même année : 117 jours pour une maison individuelle, 135 jours pour une copropriété et 104 jours pour un plex.
Relations tendues, jusque devant les tribunaux
Selon une étude menée en 2012 par Ad hoc recherche et citée par DuProprio, 90 % de ses clients ont été sollicités par environ huit courtiers au cours de leur processus de vente.
La même étude a trouvé que 74 % des clients montréalais de DuProprio ont trouvé que la démarche de certains courtiers était «inacceptable, abusive, irrespectueuse ou dénigrante».
Ce à quoi M. Brousseau, de l'OACIQ, réplique : «Ça ne m'est pas venu aux oreilles, je n'ai pas eu vent de ça».
«S'il n'est pas au courant de cette réalité, lui qui est à la tête du CA de l'OACIQ, qui est censé protéger le public, c'est dommage», réagit DuProprio.
D'ailleurs, les deux parties ont déposé des mémoires à l'attention du gouvernement provincial l'automne dernier. L'OACIQ tente de définir DuProprio comme une entreprise de courtage, alors que l'entreprise visée s'en défend.
M. Brousseau est d'avis que les membres de DuProprio «font du courtage. C'est pour ça qu'on veut que Québec définisse l'acte de courtage. La journée où quelqu'un donne des conseils et des opinions de valeur marchande, ça devient du courtage [et, dans le cas de DuProprio], du courtage illégal».
«Nous ne faisons pas de courtage, nous n'agissons pas comme intermédiaire et nous ne demandons pas de commission», répond DuProprio, qui ne s'attribue pas la définition de «courtier».
Un dossier à suivre, alors que les deux parties sont devant les tribunaux. L'OACIQ tente de demander à la Cour supérieure de déclarer que les activités de DuProprio relèvent de la Loi sur le courtage immobilier.
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