La Cité des Tours, du Groupe Maurice, aménagée sur le site de l’ancienne usine Singer à Saint-Jean-sur-Richelieu, fait partie d’un projet de revitalisation comprenant des copropriétés et des espaces commerciaux. Anne Gaignaire redactionlesaffaires@t
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Pas moins de 33 projets de nouvelles résidences sont entamés ou ont été récemment achevés au Québec, ce qui représente 7 711 appartements et des investissements de 1,3 milliard de dollars. Les grands groupes actifs dans ce secteur multiplient les constructions : 600 millions d'investissements en cours pour le Groupe Maurice, 250 millions pour Réseau Sélection.
Ces résidences n'ont rien à voir avec les maisons de retraite à l'ancienne. Hall d'entrée spacieux, salle de repas digne d'un restaurant, cuisine raffinée, piscine luxueuse, appartements modernes et bien équipés, espaces de rencontre avec foyers contemporains, réseau Wi-Fi, etc. Les petites pensions familiales, même s'il en existe encore, ont cédé la place à des complexes souvent constitués de plusieurs bâtiments qui ressemblent à des hôtels haut de gamme.
«La nouvelle génération de retraités veut un endroit moins institutionnalisé. Elle souhaite avant tout un milieu de vie avec beaucoup de services à proximité. Les gens veulent retrouver le même niveau de confort qu'ils avaient dans leur habitation», explique Luc Maurice, fondateur et président du Groupe Maurice. L'entreprise, fondée en 1998, compte 27 résidences représentant 6 600 unités, dont 600 pour des personnes nécessitant des soins spécifiques. Le Groupe construit actuellement 2 300 logements et lancera d'ici la fin de l'année quatre autres projets qui totaliseront 1 400 unités supplémentaires.
Tandis que les 1 860 résidences existantes au Québec comptent en moyenne 60 unités locatives, les nouveaux projets en comportent rarement moins d'une centaine. Un moyen trouvé par les promoteurs pour faire des économies d'échelle et rendre ces projets viables.
«On ne peut pas dépasser la capacité de payer des aînés. Avec un loyer mensuel moyen de 1601 $ pour un logement standard, un point de rupture a été atteint pour de nombreuses personnes. Les propriétaires ne peuvent pas augmenter leurs tarifs, mais en même temps les aînés sont plus exigeants quant à la qualité des services et à leur diversité. En outre, les normes sont plus sévères, ce qui va dans le bon sens, mais cela exige d'importants investissements de la part des promoteurs de résidences», constate Yves Desjardins, pdg du Regroupement québécois des résidences pour aînés (RQRA).
Il fait notamment allusion à l'obligation pour toutes les résidences de se doter de gicleurs afin de se protéger des incendies, à la suite de la tragédie de L'Isle-Verte, survenue en janvier 2014. Les flammes, qui avaient ravagé la Résidence du Havre, ont coûté la vie à 32 personnes âgées. Désormais, toutes les résidences doivent aussi recevoir un agrément du ministère de la Santé et des Services sociaux, qui répond à une foule de critères, entre autres en matière d'hygiène et de sécurité. L'installation de mitigeurs permettant de contrôler la température de l'eau a aussi été exigée.
Dans un tel contexte, augmenter le nombre de locataires par résidence permet de réduire les loyers. «Le fait que la future résidence Station Est, qui sera située rue Contrecoeur, à Montréal, compte 360 unités nous a permis de réduire de 100 $ les loyers», indique Luc Maurice.
Survie difficile pour les petites résidences
Nathalie Paré, pdg du Groupe Résidences du patrimoine, le confirme : «La seule voie de salut, c'est d'augmenter le nombre d'unités». Le Groupe ne construira d'ailleurs plus que des résidences d'au minimum 150 appartements. Actuellement, deux de ses cinq résidences comportent moins de 100 unités : 73 à Loretteville et 74 à Lévis. Celle de Warwick en compte 124 alors que celles de Saint-Hubert et de L'Ancienne-Lorette disposent respectivement de 201 et 156 unités. «Pour nous en sortir, on a standardisé nos pratiques. Par exemple, toutes les résidences ont le même menu, à quelques exceptions près. Ainsi, on arrive à négocier des tarifs plus avantageux avec les fournisseurs, ce qui nous aide à rendre les plus petites structures viables», explique Nathalie Paré.
En région, au cours des 20 derniers mois, près de 200 petites résidences ont dû fermer leurs portes en raison de problèmes économiques, selon Yves Desjardins. «L'arrivée dans les résidences des centres urbains de personnes âgées en provenance des régions est une tendance lourde», observe Luc Maurice.
Augmenter le nombre de logements ne représente pas un risque démesuré pour les promoteurs quand on sait que, selon le RQRA, le Québec aura besoin de 5 000 nouveaux appartements par an jusqu'en 2037 pour accueillir les personnes de 75 ans et plus qui feront le choix de vivre en résidence. On dénombre aujourd'hui 120 000 unités dans la province, construites par cinq grands groupes (Groupe Maurice, Réseau Sélection, Résidences Soleil, Cogir et Groupe Chartwell) et une dizaine d'intermédiaires, sans compter plusieurs de petite taille.
Une clientèle en forte croissance
«On est au seuil d'une nouvelle ère démographique. Le nombre de ménages de 75 ans et plus devrait en effet doubler d'ici 2023», prévoit Kevin Hughes, économiste principal pour le Québec à la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Une manne pour les promoteurs de résidences pour personnes âgées, d'autant plus qu'au Québec, vivre en résidence pour aînés est un choix plus fréquent que dans le reste du Canada.
«Le taux d'attraction des résidences est de 18 % au Québec par rapport à 5 % en Ontario», dit Kevin Hughes, qui explique le phénomène de plusieurs manières. «Outre un vieillissement plus avancé au Québec que dans les autres provinces, le crédit d'impôt de 33 % accordé aux aînés vivant en résidence représente un incitatif. Le fait qu'il y ait moins d'offres d'immeubles à forte densité qu'ailleurs au Canada explique aussi sûrement le taux d'attraction des résidences pour aînés.»
Parallèlement, les immeubles en copropriété se multiplient. «Un des enjeux majeurs est d'attirer les personnes âgées dans nos résidences alors qu'il y a d'autres solutions, comme les immeubles d'appartements ou les condos», soulève Yves Desjardins.
Le pdg du RQRA est également préoccupé par les difficultés de recrutement qu'affronte l'industrie, alors qu'elle devrait créer 10 000 emplois au cours des 10 prochaines années. «Il faut intéresser les jeunes à notre secteur, qu'on confond souvent avec les centres d'hébergement. Le gouvernement travaille sur une offre de formation plus adaptée», indique Yves Desjardins. Si l'avenir annonce des perspectives intéressantes, le nouveau visage de l'industrie comporte également son lot de défis.
Note : Les nombres d'unités et le montant des investissements concernent les projets en cours ou sur le point d'être lancés au Québec. Réseau Sélection précise qu’il prévoit construire 3985 unités en 2016 pour des investissements totaux de 700 M$. Recherche : Les Affaires
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