L'approche québécoise, un modèle à exporter


Édition du 08 Avril 2017

L'approche québécoise, un modèle à exporter


Édition du 08 Avril 2017

Par Matthieu Charest

La résidence Chartwell Le Montcalm doit ouvrir au mois de septembre 2017, à Candiac.

Pas de doute, la ruée vers l'âge d'or est commencée. L'équation est simple : parce que la demande pour de nouvelles résidences pour personnes âgées croît de façon soutenue, l'offre se développe. Et en parallèle, le marché se transforme. L'ère où la soirée de bingo était le point d'orgue de la semaine est révolue. Les nouveaux complexes pour aînés ont plus à voir avec de luxueux tout compris aux mille et un services.

Ce n'est plus un secret pour personne, le vieillissement de la population québécoise suit un rythme effréné. Conséquence, l'offre actuelle de places en résidence ne suffit plus. Surtout en ce qui a trait aux produits haut de gamme.

Entre 2015 et 2016, le taux d'inoccupation dans ce secteur a baissé de 7,3 % à 6,8 % au Québec. Une chute qui s'avère beaucoup plus prononcée quand les prix sont plus élevés, selon les données produites par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) que nous avons colligées. Les taux d'inoccupation des places entre 1 601 $ et 1 900 $ et au-delà de 1 901 $ ont dégringolé de 11,3 % et de 12,5 % respectivement pendant la même période.

La logique de l'offre et de la demande s'est donc appliquée. En fait, la proportion d'unités dans les catégories au-dessus de 1 600 $ est en nette hausse, alors que le pourcentage de places en résidence en deçà de 1 600 $ a diminué. Règle générale donc : plus c'est cher, plus il y a de croissance !

«Il a fallu une quarantaine d'années pour arriver à environ 400 000 places au Canada, explique Maxime Camerlain, vice-président marketing chez Chartwell, un géant du secteur. Dans les 20 prochaines années, il faudra bâtir 600 000 nouvelles unités simplement pour maintenir notre taux de pénétration dans le marché», pense-t-il.

Vous avez bien lu. C'est le Pérou. Il y a un marché à conquérir, et les places se louent à prix d'or.

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Une structure qui marche

Et l'eldorado est bien québécois cette fois. «Bien sûr que la courbe démographique explique une partie du boom, affirme Yves Desjardins, président-directeur général du Regroupement québécois des résidences pour aînés (RQRA). Mais ici, le taux de pénétration est très élevé. Au Québec, ce sont environ 18,5 % des gens de 75 ans et plus qui vivent en résidence. Dans le reste du Canada, la proportion oscille entre 4 % et 6 %. Une partie de l'explication repose sans doute sur le crédit d'impôt provincial pour le maintien à domicile.»

Puis, le Québec est l'endroit qui compte le plus faible taux de propriétaires au pays, à 61,2 % comparativement à la moyenne nationale de 69 %, selon les dernières données du recensement rendues publiques par Statistique Canada. Les Québécois sont donc plus portés vers la location, ou plus volontaires à louer, que leurs homologues canadiens.

Facteurs culturels, sans doute, mais pas seulement : le modèle des résidences de la Belle Province diffère aussi. M. Camerlain, de Chartwell, qui possède 42 établissements au Québec, remarque que «nos immeubles ici comptent souvent entre 200 et 350 unités, alors qu'en Ontario, c'est plutôt entre 125 et 150. C'est un modèle que nous voulons exporter.»

Plus d'unités, plus d'économies d'échelle. En outre, l'offre de services au Québec se fait souvent à la carte. Une manière de mieux s'arrimer à la capacité de payer de tout un chacun. «Ici, les gens entrent dans les résidences et choisissent les services qu'ils veulent, dit Michel Bouchard, vice-président immobilier au Groupe Maurice. En Ontario ou en Alberta, c'est souvent un ensemble, un package que les clients doivent acheter. Ils vont souvent en résidence alors qu'ils sont plus vieux. [Les autres provinces] sont en train d'importer notre modèle. C'est sûr qu'une clientèle qui combine plus jeunes et plus vieux, ça fait baisser les coûts.» Moins de soins coûteux, moins de roulement, les gestionnaires ont tout à gagner à rajeunir leur clientèle.

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Tendances lourdes

Afin de rajeunir le bassin de locataires, voire simplement pour maintenir leur taux de pénétration, les propriétaires et gestionnaires de résidences sont en train de prendre un virage vers la modernité. Exit le cliché du «manger mou».

D'abord, le contenant. Les complexes d'habitation pour personnes âgées sont de plus en plus léchés, orientés vers l'importance du design. «Je suis architecte de formation, raconte Gaëtan Cormier, premier vice-président développement, chez Réseau Sélection. J'ai participé aux changements dans la conception des immeubles. C'est que la perception des clients a beaucoup évolué, leur mode de vie aussi. Selon les gammes de prix, les plafonds sont plus hauts, les fenêtres sont plus grandes, les matériaux sont plus nobles.»

Les espaces communs sont aussi plus aérés, plus lumineux. Quant aux services offerts dans ces immeubles, ils tendent à se multiplier. Chez Cogir, qui possède entre autres les résidences Jazz, on est en train de tester un service d'autopartage à Drummondville. Au Groupe Savoie, derrière les Résidences Soleil, on nous parle de chapelles, de bibliothèques, de spas, de piscines, de terrasses, de sorties. «Ce sont de gros Clubs Med pour les personnes du bel âge, lance Nataly Savoie, présidente exécutive. Il y a des gens qui n'ont jamais connu cette qualité de vie-là.»

Et pour le Groupe Savoie, qui ne se spécialise pas dans le haut de gamme, mais plutôt dans les produits plus abordables, il s'agit d'une niche extrêmement intéressante. «Disons qu'une dame de 82 ans n'a pas beaucoup de moyens, parce qu'elle n'a pas travaillé à l'extérieur de la maison, explique Nataly Savoie. Je suis capable de la loger pour un coût réel de 1 200 $ par mois. Il lui reste quand même quelques centaines de dollars par mois.

Nous sommes capables de nous occuper de gens moins nantis.»

La tendance «santé» s'est aussi emparée du secteur. Chez Réseau Sélection par exemple, on met beaucoup l'accent sur les programmes de sensibilisation et d'information sur les saines habitudes de vie. Au rendez-vous : gymnases, salles de cours en groupe et autres.

Malgré tout, la clé du succès dans ce secteur ne repose ni sur la qualité des matériaux ni sur les services offerts, croit M. Desjardins, du RQRA.

«Plus que des beaux lustres, selon un sondage Léger que nous avons commandé récemment, les gens qui veulent s'installer en résidence recherchent l'empathie, l'aspect humain, émotif, relationnel.»

La mixité des usages

Ce qui signifie que la cohorte qui entre actuellement en résidence cherche à se sentir utile. «Les gens nous parlent beaucoup du concept de "partage du savoir", explique Frédéric Soucy, chef de l'exploitation, division résidentielle, chez Cogir. Dans l'une de nos résidences du secteur Limoilou, à Québec, nous avons lancé les "matinées 4G", pour "quatre générations". Des mères en congé de maternité, par exemple, viennent y rencontrer des résidents. Ils reçoivent des trucs, des conseils, ils peuvent cuisiner ensemble. Ça leur donne quand même une trentaine de grands-mamans !»

Ce besoin d'être valorisé, intégré, qu'exigent les baby-boomers qui commencent à entrer en résidence, est à la source d'une grande tendance dans le secteur : la mixité des usages. Plutôt que de construire un complexe ou un immeuble consacré aux seules personnes âgées, les promoteurs et gestionnaires tentent d'intégrer plusieurs clientèles dans une même communauté.

«Les gens ont besoin de voir du monde, remarque Annie Labbé, évaluatrice agréée et première vice-présidente, Montréal, chez PwC. Il faut intégrer les personnes retraitées dans le tissu social. Pour ce faire, ce que l'on observe de plus en plus, ce sont des projets qui marient copropriétés, résidences pour aînés et locaux commerciaux.»

Montcalm
La résidence Le Montcalm accueillera des retraités ayant un style de vie actif. 

Une combinaison de plusieurs offres qui permet aussi de s'adapter au cycle de vie des résidents. Une personne pourrait acheter une copropriété, puis passer en résidence comme client autonome, ensuite semi-autonome, jusqu'à occuper des unités de soins plus intensifs.

«C'est un continuum de services, poursuit Frédéric Soucy, de Cogir. Les gens peuvent arriver plus jeunes et évoluer dans le même complexe. Au fil du temps, ils peuvent migrer vers des unités plus adaptées à leurs besoins. On peut même penser à des suites spéciales pour des couples si des besoins particuliers liés à des maladies se font sentir. Ils resteraient donc dans le même lieu.»

Par ailleurs, l'emplacement des résidences est d'une importance capitale. L'expression anglophone «location, location, location» est toujours d'actualité.

Et parce que la concurrence entre les promoteurs est féroce, pour Michel Bouchard, du Groupe Maurice, «c'est une question d'agilité et de rapidité afin de mettre la main sur de bons sites». Des terrains capables d'accueillir des centaines d'unités, et où les services sont accessibles à pied.

L'intelligence d'affaires

Le relevé de ces tendances, de ce virage vers la modernité et le choix des emplacements ne sont pas le fruit du hasard. Les grands du secteur au Québec, les Cogir, Réseau Sélection, Chartwell, Groupe Savoie et Groupe Maurice, se sont dotés d'outils d'analyse du marché à la fine pointe.

«Nous sommes constamment en train de mener des études et des sondages, confirme M. Bouchard. Et dans toute ma carrière, je n'ai jamais vu un service de TI aussi efficace que chez nous [au Groupe Maurice]. Nous sommes très avancés technologiquement. Ça nous permet entre autres de simplifier notre gestion et nos opérations.»

Et l'art que possèdent les grands groupes immobiliers d'emmagasiner et de colliger les données fait qu'ils savent prévoir la demande, donc adapter leur offre en conséquence. Tout est calculé.

«L'intelligence d'affaires est une composante très importante de notre succès, assure Gaëtan Cormier, de Réseau Sélection. Avec toute notre équipe à l'interne et avec des consultants externes, nous sommes en mesure de croiser nos données, qui émanent de ce que l'on sait des activités liées à nos quelque 9 000 unités, avec les données rendues publiques. C'est une mine d'informations.»

Des analyses pointues en amont d'un projet afin d'évaluer avec finesse la rentabilité et l'efficacité d'un nouveau complexe.

Des enjeux substantiels

Or, aussi préparés soient-ils, les acteurs de ce secteur immobilier se heurtent à des enjeux substantiels. Si les perspectives de croissance sont alléchantes, il s'agit d'une classe d'actifs à part. Nous sommes dans une zone grise. Entre l'immeuble et le service. Un peu comme l'hôtellerie, mais pour une clientèle souvent fragilisée.

Le premier défi, constate Annie Labbé, de la firme de services-conseils PwC, «c'est le roulement de la clientèle. Les gestionnaires se retrouvent souvent avec des places libres. Et puisqu'il faut éviter les taux d'inoccupation élevés, ils doivent vite être en mesure de rénover, de nettoyer et de faire visiter.»

Immophoto
Réseau -Sélection offre au total quelque 9 000 unités.

D'où l'importance de la qualité des ressources humaines en place. Là aussi, c'est compliqué. Pas de surprise, le personnel du domaine de la santé est difficile à recruter au Québec. Le personnel de soutien aussi.

«Plusieurs de nos membres ont de la difficulté à recruter, confirme Yves Desjardins, du Regroupement québécois des résidences pour aînés. Beaucoup d'employés potentiels n'ont pas les compétences requises. Quant aux salaires, ça s'améliore, croit-il. La clé, je pense, repose sur les conditions de travail que les employeurs doivent offrir à leur personnel. Nos jeunes veulent une certaine qualité de vie, ils veulent concilier leurs horaires.»

Dure, dure, la concurrence

Par ailleurs, aussi soutenue soit-elle, la croissance du marché des résidences pour aînés entraîne une concurrence féroce. «C'est de moins en moins facile d'entrer dans ce marché, souligne Jean Laurin, président et chef de la direction de Newmark Knight Frank Devencore, une firme de services-conseils en immobilier. De plus en plus d'acteurs se mobilisent et se spécialisent.» Quant à savoir s'il se construit trop de complexes pour le troisième âge, il se fait plus rassurant. «La réalité, c'est que des tours à vocation résidentielle, c'est convertible dans 50 ans [en copropriétés, par exemple]».

Rosemont
Dans les résidences, les services se raffinent, l’offre gastronomique aussi.

 Mais pour l'heure, le marché est saturé, pense fermement Jacques Lépine, président fondateur du Club d'investisseurs immobiliers du Québec. «Le secteur est envahi par quelques très gros acteurs. Les petites résidences vont avoir beaucoup de difficulté à survivre. C'est aussi très complexe à financer ce type d'immobilier-là. Vraiment, posséder une petite résidence, c'est s'acheter une job 24 heures par jour, sept jours sur sept. Je déconseille totalement d'investir là-dedans, c'est plus une vocation qu'autre chose. Si le secteur vous intéresse, pensez à dénicher un REIT [un fonds d'investissement immobilier] ou une société publique dans ce secteur afin acheter des actions».

Selon les données du RQRA, près de 290 résidences, surtout celles qui comptent peu d'unités, ont fermé leurs portes depuis trois ans. Un effet direct de la hausse des frais liée aux nouvelles règles adoptées après la tragédie de L'Isle-Verte. Rappelons que 32 personnes avaient péri dans l'incendie d'une résidence pour aînés.

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