Immobilier : les 10 clés de la réussite


Édition du 12 Août 2017

Immobilier : les 10 clés de la réussite


Édition du 12 Août 2017

Lorsqu’il est question de rendements infinis en immobilier, cela implique que l’acquisition de votre immeuble se fasse à 100 % avec l’argent des autres, rappelle Yvan ­Cournoyer.

Mieux vous maîtriserez les 10 clés présentées ci-dessous, plus vous aurez de chances d'atteindre les objectifs que vous vous serez fixés. Notez que ces clés ne sont pas classées par ordre d'importance. Elles sont toutes aussi importantes les unes que les autres. Vous pourriez en maîtriser quelques-unes. Si certaines vous posent problème, il se pourrait que votre projet d'investissement ne fonctionne pas aussi bien que vous l'espériez.

Clé no 1 : devenez un Colombo de l'immobilier

Le tout premier conseil est de ne pas attendre que le marché baisse radicalement avant de vous lancer, car vous pourriez devoir attendre encore plusieurs années. Si ce n'est pas déjà fait, mettez-vous immédiatement en mode prospection.

Rappelez-vous que vous devez rechercher des vendeurs motivés qui accepteront de vendre sous la valeur marchande, ce qui vous permettra de réaliser votre profit à l'achat. Je reconnais qu'il s'agit de situations exceptionnelles, qui sont parfois difficilement identifiables, mais ne vous découragez pas. Persévérez et vous trouverez des vendeurs motivés !

Clé no 2 : apprenez à financer vos immeubles à 100 %

Dans tout type d'investissement, moins vous utiliserez votre capital, plus vos rendements seront élevés. Lorsqu'il est question de rendements infinis en immobilier, cela implique que l'acquisition de votre immeuble se fasse à 100 % avec l'argent des autres. On parle alors d'effet de levier maximal. Toutefois, faites vos calculs judicieusement et redoublez de prudence, car utiliser l'effet de levier à son maximum comporte des risques beaucoup plus grands que si vous injectiez du capital au moment de l'achat. Vous vous exposez, entre autres, à des flux de trésorerie relativement faibles, parfois même négatifs. Advenant un manque de liquidités générées par l'immeuble, serez-vous en mesure d'injecter personnellement du capital afin de respecter vos obligations financières ? De grâce, si vous financez vos acquisitions à 100 %, soyez vigilant dans la gestion de vos immeubles, car votre budget d'exploitation sera plus restreint.

Clé no 3 : rédigez des offres d'achat créatives

C'est bien connu, l'une des clés de votre réussite en immobilier dépend des offres d'achat que vous faites, c'est-à-dire de la quantité d'offres que vous déposez, mais surtout, de la façon dont vous les rédigez.

Sont-elles à votre avantage ? Vous protègent-elles adéquatement ?

Permettent-elles de réduire au minimum votre mise de fonds ?

En fait, cette clé est souvent celle qui vous permettra d'arriver à vos fins, c'est-à-dire convaincre le vendeur et éventuellement acquérir l'immeuble. Pour y parvenir, vous devrez développer l'art de la négociation expliqué à la clé no 5.

Clé no 4 : ayez la discipline de faire des suivis efficaces

Cette quatrième clé se veut la suite logique de la clé no 3.

Je rencontre régulièrement des investisseurs qui me disent avoir trouvé de belles occasions grâce au suivi qu'ils ont fait peu de temps après avoir présenté une offre d'achat qui, au départ, avait été refusée par le vendeur.

Bon nombre d'investisseurs débutants font l'erreur de laisser tomber un immeuble parce que leur offre d'achat n'a pas été acceptée. Ils se disent que, si ça n'a pas fonctionné, c'est que cet immeuble n'était pas pour eux !

Cette façon de réagir peut coûter très cher. De beaux profits vous glisseront entre les mains sans que vous le sachiez. Classer le dossier à la filière 13 n'est pas la chose à faire ! Vous devriez plutôt le mettre dans votre système de suivi.

Puisque vous serez à la recherche de vendeurs motivés, vous devrez considérer que ces derniers seront de plus en plus motivés avec le temps. Plus le temps passera, plus ils seront enclins à baisser leur prix ou à assouplir leurs conditions.

Clé no 5 : développez l'art de la négociation

Tout au long de votre carrière d'investisseur immobilier, vous aurez à négocier constamment, que ce soit avec :

> vos locataires ;

> les fournisseurs ;

> les banquiers ;

> les entrepreneurs ;

> les acheteurs et les vendeurs ;

> les courtiers immobiliers ;

> les associés ;

> et même votre conjoint ou votre conjointe !

Ce dernier s'avère l'un des meilleurs «alliés» que vous puissiez avoir au moment d'investir, et ce, quel que soit le domaine d'investissement pour lequel vous optez. L'immobilier ne fait pas exception à la règle.

Lisez des ouvrages sur l'art de la négociation, suivez des formations, exercez-vous à négocier au quotidien. Vous serez surpris des résultats.

Clé no 6 : faites des vérifications diligentes, sans faille

L'achat d'une propriété est à prendre au sérieux. C'est pourquoi il est important de vérifier le plus d'éléments possible avant d'apposer votre signature sur l'acte de vente.

Bâcler cette étape est une bévue qui coûte souvent très cher aux nouveaux investisseurs. Pour leur part, les investisseurs plus aguerris, qui ont déjà payé cher leurs erreurs par manque de vérifications, négligent de moins en moins le processus de vérification diligente. Du moins, j'ose espérer pour eux qu'ils ont appris au fil du temps et des expériences.

La vérification diligente, c'est bien beau, mais encore faut-il savoir quoi vérifier, direz-vous. J'avoue que, lorsqu'on n'a pas d'expérience, il s'avère un peu difficile de savoir quoi vérifier. C'est pourquoi il faut utiliser l'expérience d'investisseurs expérimentés. Réseautez et rencontrez des investisseurs d'expérience. Ils sauront partager leurs trucs avec vous.

Clé no 7 : bâtissez une équipe de rêve

C'est bien connu, en affaires, votre réussite dépendra de vos relations. Plus vous vous entourerez de gens compétents et fiables, plus vous aurez de chances de réussir.

En immobilier comme dans toute entreprise, le levier humain est primordial. En effet, que seraient les entreprises sans leur personnel ? Vous répondrez peut-être : «Il y a la clientèle !» Ma réponse est plutôt : «Votre équipe de rêve passe avant tout.»

Pour que les clients soient satisfaits, il faut de bons produits, certes, mais que vaut le meilleur des produits si le service à la clientèle est absent ?

Une entreprise est un tout : son fondateur, de bons achats, de bons employés, une bonne philosophie d'entreprise, de bonnes conditions de travail, etc. Encore une fois, réseautez le plus possible afin de rencontrer ceux et celles qui feront partie de votre équipe.

Clé no 8 : formez-vous adéquatement

Une erreur que je constate souvent chez les investisseurs tant débutants qu'intermédiaires ou avancés est le manque de formation. Ils se lancent dans l'investissement immobilier sans suivre de formation. Pis encore, ils demandent leur opinion et des conseils à des gens qui n'ont même pas d'immeuble.

Vous êtes prêt à acheter des immeubles et à y investir plusieurs milliers de dollars, alors pourquoi ne pas ajouter quelques centaines de dollars afin de suivre des formations permettant d'optimiser votre investissement ? Rappelez-vous qu'en immobilier on jongle avec des milliers de dollars à chacune des étapes. Un manque de connaissances peut coûter des dizaines de milliers de dollars. L'inverse est également vrai. Les trucs appris dans des formations valent leur pesant d'or.

Comme le dit l'adage : «L'entrepreneur n'obtient jamais de diplôme !» Il n'y a donc pas de fin aux connaissances que vous pouvez acquérir.

Clé no 9 : développez un plan d'action GO-GO-GO !

En matière d'atteinte d'objectifs, l'important est de subdiviser votre objectif annuel jusqu'à obtenir des objectifs quotidiens. Si, pour une raison ou pour une autre, vous n'atteignez pas votre objectif annuel, vous serez tout de même passé à l'action et aurez réalisé une grande quantité de petits et de moyens objectifs. Votre confiance s'accroîtra, vous aurez de quoi être fier de vous et vous ne serez peut-être pas très loin de réaliser votre objectif annuel moyennant quelques actions supplémentaires.

En ce qui concerne la subdivision de vos objectifs, voici une métaphore de mon ami Jean-Pierre Du Sault, investisseur immobilier : «Vous ne pourriez pas avaler un salami d'un seul coup, mais coupez-le en tranches et vous y arriverez !» Je trouve que cette image résume bien mon propos.

Clé no 10 : enrichissez-vous grâce à l'accumulation d'immeubles

Saviez-vous que l'investissement immobilier peut être divisé en deux mondes ? Celui des FLIPS, qui vous permettront de générer rapidement des liquidités à court terme, et celui de l'accumulation d'immeubles, qui vous permettra de vous enrichir et de générer des revenus passifs.

Grâce à l'accumulation d'immeubles, votre valeur nette croîtra au fil du temps en raison de l'effet combiné de la capitalisation des prêts hypothécaires et de la prise de valeur de vos immeubles.

Regardez les grands fortunés de ce monde : ils ont pour la plupart des placements immobiliers actifs ou passifs dans leur portefeuille.

À vous d'en tirer vos conclusions.

EXPERT INVITÉ

Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d'investisseurs Immobiliers du Québec, il occupe le poste de vice-président-directeur général. Il est également conférencier, courtier immobilier et auteur du best-seller Les flips.

À la une

Les nouvelles du marché du jeudi 28 mars

Mis à jour il y a 4 minutes | Refinitiv

Home Depot rachète SRS Distribution pour 18,25 G$US.

«Comment donner un bon feedback?»

Il y a 59 minutes | Olivier Schmouker

MAUDITE JOB! «Quand je donne du feedback, souvent les autres n'écoutent pas vraiment. Comment corriger le tir?»

Bourse: ce qui bouge sur les marchés avant l'ouverture jeudi 28 mars

Mis à jour il y a 32 minutes | lesaffaires.com, AFP et Presse canadienne

REVUE DES MARCHÉS. Les Bourses européennes avancent sans obstacle, Paris bat son record en séance.