Une offre immobilière en évolution


Édition du 16 Septembre 2017

Une offre immobilière en évolution


Édition du 16 Septembre 2017

Réseau Sélection, un constructeur de résidences pour personnes âgées, veut faire changer l’image de la maison de retraite traditionnelle en bâtissant des modèles innovants.

Pendant que les constructeurs de résidences pour personnes âgées mettent en chantier des milliers d'unités en prévision du vieillissement de la population, le comportement immobilier des baby-boomers est encore une grande inconnue. Tous spéculent sur l'avenir et tentent de capter cette manne.

On dit qu'ils vendent leurs grands nids vides, des maisons un peu vieillies, pas toujours bien entretenues, qui plaisent peu aux jeunes familles plutôt tentées par du quasi-neuf. Qu'ils vont habiter en masse dans les grands centres pour être proches de leurs enfants et des activités plutôt que d'investir les régions tranquilles. On se demande s'ils vont devenir locataires ou s'ils voudront rester propriétaires. S'ils vont vivre plus longtemps chez eux ou, au contraire, prévoir leur propre vieillissement et entrer plus jeunes dans des résidences pour personnes âgées repensées.

Les conjectures vont bon train. Pourtant, il n'y a qu'une certitude : «On ne sait pas comment les baby-boomers vont agir ni quelles seront leurs différences par rapport au comportement de leurs aînés», affirme Geneviève Lapointe, analyste principale de marché au Centre d'analyse de marché de la SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement). La SCHL «ne s'attend pas à voir une suroffre de propriétés à vendre avant 2030 et, si on constate une augmentation du nombre de locataires dans les marchés des personnes âgées, les baby-boomers ont davantage été propriétaires que les membres de la génération précédente. Comment cela va-t-il se traduire lorsqu'ils vont vieillir ?» poursuit Mme Lapointe. Par ailleurs, on n'assiste pas encore non plus à un rajeunissement des personnes hébergées dans les résidences pour aînés.

Une offre qui s'ouvre aux plus jeunes

Bref, il est trop tôt pour observer des tendances. Toutefois, sur le terrain, les acteurs essaient d'anticiper pour être prêts quand ces nouveaux aînés vont agir. «Pour le moment, les 52-71 ans sont encore chez eux. Tous les grands acteurs veulent attirer cette clientèle en construisant notamment des résidences de luxe pour personnes âgées très actives», constate Joanie Fontaine, économiste chez JLR, une firme de données immobilières.

Réseau Sélection, un constructeur de résidences pour personnes âgées, mène tambour battant un plan d'investissement de deux milliards de dollars sur cinq ans. Ses produits sont très diversifiés pour tenter de toucher toutes les bourses, tous les goûts et... tous les âges. L'entreprise veut faire changer l'image de la maison de retraite traditionnelle en bâtissant des modèles innovants avec lesquels elle vise aussi les 55-75 ans. Actuellement, l'âge moyen d'entrée dans une maison de retraite est plutôt de 82 ans, selon la SCHL.

Pour ce faire, «on a choisi l'option du modèle évolutif, explique Herbert Nunes, vice-président développement immobilier de Réseau Sélection. On construit des résidences comprenant des logements pour les personnes plus jeunes qui n'ont pas besoin de services. Au fur et à mesure de leur vieillissement, elles pourront rester sur place, mais changer de logement pour avoir accès aux services (infirmerie, cafétéria, etc.) afin de pallier la perte progressive d'autonomie.»

Croyant également que ces nouveaux aînés voudront rester propriétaires, Réseau Sélection a bâti un projet pilote, le Sélection Deux-Montagnes, qui comporte des appartements-condos. Résultat : «Tandis que la moyenne d'âge est habituellement de 85 à 87 ans dans une résidence, elle est de 68 ans dans celle-ci !» indique M. Nunes.

Des services différents

La firme, qui s'inspire de ses 10 000 résidents retraités, croit que les «jeunes» séniors veulent se rapprocher des grands centres. Elle fait donc l'acquisition de terrains en ville, proches des services et des transports en commun. Une donnée qui pousse à revoir le modèle d'entreprise de la société tant les prix de ces terrains sont élevés. Pour rentabiliser les investissements et occuper pleinement les lieux, les constructions s'élèvent plus haut qu'avant. «Trouver des produits qui correspondent à la capacité de payer des personnes âgées est un de nos principaux défis», dit Herbert Nunes.

Les baby-boomers forment aussi une génération «qui a voyagé, qui est plus éduquée, plus active que la génération précédente ; ils vont être plus exigeants», dit Caroline Parent, vice-présidente gestion immobilière et expérience client de Logisco, un constructeur immobilier qui compte deux résidences pour personnes âgées. L'offre de services est donc en grande évolution. «Les résidences se rapprochent de plus en plus des hôtels. Tous les services sont à la carte», affirme-t-elle. La nourriture se raffine, les menus se diversifient, le service et le cadre ressemblent plus à ceux d'un restaurant qu'à ceux d'une cafétéria de maison de retraite. Les messages sont affichés sur des iPad dans une entrée similaire à un hall d'hôtel. Des récréologues sont embauchés pour repenser la gamme d'activités proposées. Habitudes de vie saines et incitation à bouger sont les maîtres-mots. Le yoga et la zumba dans des salles de sport dernier cri remplacent les traditionnels bingos et scrabble dans une salle à manger aux couleurs fanées.

De nouveaux modèles aussi pour les moins autonomes

En parallèle, l'industrie se prépare à l'augmentation du nombre de personnes âgées de plus de 75 ans, la cible traditionnelle des résidences offrant des services aux personnes en perte d'autonomie. Au Québec, aujourd'hui, 18,4 % de ces aînés sont en résidence, par rapport à 9 % dans l'ensemble Canada. Le nombre d'unités de soins, notamment celles pour personnes souffrant de maladies cognitives, devrait augmenter. On estime par exemple qu'au Québec 180 000 personnes de plus de 65 ans seront touchées par la maladie d'Alzheimer en 2030, contre 100 000 en 2008.

Si le nombre de personnes de plus de 75 ans a commencé à croître, «à partir de 2020, les courbes démographiques montrent l'accélération du vieillissement de la population», constate Geneviève Lapointe. D'ailleurs, le taux d'inoccupation des résidences pour personnes âgées (6,2 %) a commencé à diminuer (- 2,5 points depuis 2013).

Caroline Parent s'attend à ce que «les gens arrivent plus tard en résidence, car ils veulent rester le plus longtemps possible à la maison». Si la firme de la région de Québec a des projets évolutifs pour tenter de capter une clientèle plus jeune et compenser l'arrivée tardive des personnes en perte d'autonomie, elle s'oriente vers un plus grand nombre d'unités de soins. «Nous avions deux résidences qui, au départ, n'étaient destinées qu'aux personnes totalement autonomes. Nous les avons fait évoluer vers le semi-autonome et, pour la première fois, dans une résidence en construction à Lévis, 16 unités de soins seront créées sur un total de 161 unités», indique-t-elle.

Un minivillage Alzheimer à Québec

Étant donné les perspectives de croissance du nombre de personnes souffrant de pertes sur le plan cognitif, le Groupe Patrimoine, qui compte 650 unités pour aînés réparties dans 6 bâtiments, oriente son développement dans cette direction. Non seulement la résidence en cours de construction à L'Ancienne-Lorette comprendra 33 unités de soins pour ces patients sur 356 au total, mais surtout, le Groupe crée «le premier minivillage Alzheimer du Canada», affirme Nathalie Paré, PDG du Groupe Patrimoine. Implanté dans le secteur Lebourgneuf, à Québec, il devrait ouvrir fin 2018 ou début 2019. Il sera constitué de deux bâtiments de 172 unités chacun. Celles-ci seront logées dans des maisonnettes où vivront une quinzaine de personnes en communauté.

«On sait que ces personnes doivent demeurer stimulées et actives le plus longtemps possible. Par ailleurs, la génération actuelle de séniors veut être plus libre de ses mouvements et participer aux activités. Dans chaque maisonnée, avec l'aide du personnel, les personnes âgées prépareront les repas, feront le ménage, etc.», ajoute Nathalie Paré. Un autre défi de l'industrie : «Trouver de la main-d'oeuvre en quantité suffisante», dit la vice-présidente, dont les besoins sont élevés pour ces unités de soins.

Que ce soit pour s'adapter aux personnes en grande perte d'autonomie ou aux baby-boomers, le marché de l'immobilier, en pleine effervescence, cherche à trouver de nouvelles recettes.

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