Résidences pour aînés: l'homme aux 3 G$ d'actifs

Offert par Les Affaires


Édition du 21 Avril 2018

Résidences pour aînés: l'homme aux 3 G$ d'actifs

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Édition du 21 Avril 2018

Par Martin Jolicoeur

Le fondateur de Réseau Sélection, Réal Bouclin [Photo : Martin Flamand]

Quelques clics sur Internet suffisent pour tout connaître de ses escapades romantiques, de l'inondation de sa résidence, ou encore de son mariage avec la comédienne devenue dragonne, Caroline Néron. À l'évidence, les lecteurs de la presse people en connaissent probablement davantage sur Réal Bouclin que les plus assidus de la presse financière. Et pourtant ! Derrière cet homme de 56 ans, qui foule le tapis rouge à l'occasion, se cache le propriétaire d'un empire immobilier de plus de trois milliards de dollars d'actifs, parmi les plus importants de son secteur au Canada.

L'entreprise qu'il a fondée, Réseau Sélection, se spécialise dans la construction et l'exploitation de résidences pour personnes âgées. Avec un portefeuille immobilier de 36 résidences, totalisant 9 214 appartements, M. Bouclin peut se vanter d'être devenu, en un peu plus de vingt ans, le troisième gestionnaire en importance de résidences pour retraités au pays (selon les dernières données compilées par CBRE, un important cabinet de services-conseils en immobilier).

Pas mal, pour cet ancien directeur du centre Préfontaine (un centre de soins pour toxicomanes) qui aurait acquis son premier triplex en 1989, dans Hochelaga-Maisonneuve, avec pour toute aide, celle d'une marge de crédit de 10 000 $. « L'immobilier pour l'immobilier ne m'intéresse pas, dira-t-il néanmoins. Ce qui m'intéresse vraiment est ce qui se passe à l'intérieur, dans mes résidences. »

Consolidation et croissance sans course

La croissance des dernières années a de quoi surprendre. Depuis 2013, Réseau Sélection a ni plus ni moins triplé le volume de son parc d'appartements pour retraités. L'air de rien, les Groupe Maurice, Groupe Savoie (les Résidences Soleil) et Cogir se sont fait doubler au passage.

Et cette croissance ne semble pas terminée. Réseau Sélection a actuellement en chantier 10 nouveaux complexes (de 1 909 logements), en plus de travailler au développement de 12 autres (2 219 logements), qui devraient sortir des cartons dans les prochains mois.

Si, du nombre, la plupart verront le jour au Québec, au moins trois résidences émergeront dans d'autres provinces, et quelques autres aussi à l'étranger : aux États-Unis un jour, mais en Asie d'abord, un marché que la direction examine sérieusement depuis des années.

La croissance de Réseau Sélection illustre bien les transformations que vit l'industrie depuis une quinzaine d'années, autrefois fortement fragmentée. On observe un mouvement de consolidation de plus en plus prononcé, confirme Claude Paré, président de Visavie, un conseiller en résidences pour retraités. Résultat : les 15 plus importants propriétaires au Canada possèdent aujourd'hui tout près de 40 % des unités d'habitation au pays.

Au Québec, la concentration est encore plus grande, puisque plus de 30 % des logements pour personnes âgées se retrouvent entre les mains des cinq mêmes entreprises. La grande leader Chartwell Retirement Residences, cotée à la Bourse de Toronto, exploite ici 44 résidences, pour un total de 9 810 appartements (23 784 au Canada). Au rythme de croissance de Réseau Sélection, les jours de Chartwell au sommet paraissent toutefois comptés.

« Il n'y a pas de course contre la montre », assure pourtant M. Bouclin. Il y aurait course, à ses yeux, si la clientèle se tarissait. Or, soutient-il, études à l'appui, le besoin en résidences pour personnes âgées continuera au Québec pour au moins de 30 à 40 ans.

Les 65 ans et plus représentent actuellement 16 % de la population au Québec. En 2031, ils représenteront le quart de la population, une tendance lourde qui devrait se maintenir par la suite jusqu'en 2056. D'ici là, les prévisionnistes s'attendent à ce que le marché du Québec puisse absorber 6 000 nouveaux appartements pour aînés par année, ou l'équivalent de 20 nouveaux complexes de 300 logements par année.

Pour les dix prochaines années, on parle de 60 000 nouvelles logements. Et cela, seulement au Québec. De ce marché, Réseau Sélection voudrait s'accaparer le tiers à un rythme de construction ou d'acquisition de résidences d'un total de 2 000 à 2 500 appartements par année.

L'empressement des financiers

On comprend mieux, dans ce contexte, l'optimisme qui semble habiter les propriétaires de ces résidences, et l'empressement d'investisseurs et de sociétés de financement privées d'importance à vouloir s'associer à leurs projets.

Depuis déjà 12 ans, Réseau Sélection fait équipe avec l'ontarienne PSP Investments, laquelle gère la caisse de retraite d'une vaste part des employés du gouvernement fédéral, un actif net évalué à 135,6 G $. Se sont aussi ajoutés, ces dernières années, Claridge, la société d'investissement privée appartenant à la famille de Stephen Bronfman, Fiera Financement Privé (anciennement Centria Commerce), passé aux mains de Fiera Capital, de même que Lune Rouge, la société de portefeuille de Guy Laliberté, fondateur du Cirque du Soleil.

Deux autres investisseurs « fortunés », l'un du Québec et l'autre du Luxembourg, dont Réal Bouclin préfère taire les noms, contribuent aussi financièrement à ses projets immobiliers sans jamais prendre de participation dans la société mère.

Malgré les offres apparemment « nombreuses » d'acquisitions ou de prises de participation ces dernières années, l'entreprise du boulevard Daniel-Johnson, à Laval, demeure encore à ce jour propriété de M. Bouclin (95,8 %) et de ses deux associés de longue date, Robert Laplante (2,8 % des actions) et Yves Mongeau (1,4 %). « Je ne suis pas intéressé [à vendre] », dira-t-il simplement.

La clé de son attrait

L'une des clés de l'attrait de Réseau Sélection auprès des investisseurs réside dans le fait que l'entreprise est intégrée verticalement. C'est-à-dire que la majorité des activités du groupe, qu'on pense au développement, aux études de marché, à la construction et à l'exploitation de résidences, sont effectuées par des divisions ou des entités appartenant aux propriétaires de Réseau Sélection.

Le Groupe CH, par exemple (Conception Habitat 2 000 à l'origine), agit à titre d'entrepreneur général au service presque exclusif de Sélection. L'entreprise présidée par Yves Mongeau, cofondateur et vice-président immobilier de Réseau Sélection, chapeaute aujourd'hui autant de divisions (souvent des fournisseurs qui ont été achetés) qu'il existe de métiers de la construction (structure, peinture, mécanique de bâtiment, électrique, architecture, etc.). L'entreprise regroupe aujourd'hui 2 000 professionnels et ferait partie des cinq plus importants constructeurs du Québec.

M. Bouclin estime qu'entre 60 % et 70 % des travaux de conception, de génie et de construction de ses projets sont ainsi menés aujourd'hui par des entreprises lui appartenant. Ce modèle lui permettrait de réaliser ses projets à des coûts de 10 % à 12 % inférieurs à ceux de la concurrence et de les livrer de 15 % à 20 % plus rapidement que s'il devait s'adresser à des entrepreneurs de l'externe. D'autres greffes sont à venir, notamment du côté de l'architecture.

« Dans notre secteur, le risque se trouve sur trois plans, résume M. Bouclin. On a un risque de marché [la location], de construction et de gestion. Comme les trois risques sont contrôlés à l'interne, on les limite autant pour nous que pour les investisseurs. Il y a une raison pourquoi PSP, Claridge et les autres restent avec nous. »

Réseau Sélection n'est pas la seule entreprise à intégrer verticalement ses activités, affirme de ses bureaux de Toronto Sean McCrorie, spécialiste du marché des résidences pour retraités chez CBRE. « Mais peu d'entreprises ont réussi à intégrer verticalement leurs activités au même degré que Réseau Sélection, affirme-t-il. Cela lui permet d'être plus agile et de réagir plus promptement aux besoins ou aux changements dans le marché. »

La prochaine frontière : l'Ontario et l'Ouest canadien

La prochaine poussée de croissance de Sélection devrait se faire en Ontario. Dans les mois à venir, l'entreprise lancera au moins deux projets de résidences à Ottawa et au « minimum un projet » similaire à Toronto, région encore relativement mal desservie par ce type de résidence.

Chaque projet compte une moyenne de 300 appartements. À Ottawa, les plans et devis pointent vers un investissement de plus de 172 M $. Dans la Ville Reine, la construction d'un seul complexe est évaluée à 93,6 M $. On parle de projets à court terme de plus d'un quart de milliard de dollars. Réseau Sélection se dit « très sollicité » par l'Ontario. Notamment par des partenaires financiers de renom et des hôpitaux privés.

Le fait que les résidences du Québec affichent un taux de pénétration de 13 % chez les 65 ans et plus, comparativement à 8 % ou 9 % dans le reste du pays, comme aux États-Unis, intrigue énormément. Et l'intérêt a encore grandi depuis que l'entreprise a annoncé, l'automne dernier, son nouveau concept de quartier multigénérationnel, projeté notamment à Terrebonne.

« Beaucoup veulent apprendre de nous. Ils veulent s'associer à notre succès. Mais je n'irai pas en Ontario pour deux projets. Je n'ai pas le temps. Ça me prend une dizaine de terrains dans un territoire relativement concentré pour espérer bâtir une plateforme [qui puisse être rentable]. » Et l'intérêt serait aussi tout aussi grand en Colombie-Britannique.

La Floride... un jour

À l'international, c'est avec l'empire du Milieu que les discussions sont les plus avancées. Mais les États-Unis intéressent aussi beaucoup Réseau Sélection. La Floride possède notamment un vaste bassin naturel de Québécois retraités. M. Bouclin a d'ailleurs consacré plusieurs jours cet hiver à la visite de lieux et d'investisseurs de Floride.

Sur cette question, en revanche, le président choisit de garder le silence, affirmant que les projets qu'il convoite en Floride sont d'un tout autre ordre. « C'est un marché porteur... On va y aller. Mais je veux faire les choses de façon stratégique. On n'est pas encore là. »

Actionnariat de Réseau ­Sélection

Réal ­Bouclin : 95,8 %
Robert ­Laplante : 2,8 %
Yves ­Mongeau : 1,4 %

Source : Réseau Sélection

Les poids lourds du secteur

Au Québec
#1 - 9 810 unités : Chartwell
#2 - 9 214 unités : Réseau ­Sélection 
#3 - 7 576 unités : Groupe ­Maurice
#4 - 7 480 unités : Cogir  (Québec, ­Ontario)
#5 - 5 646 unités : Groupe ­Savoie

Au Canada
#1 - 23 784 unités : Chartwell 
#2 - 12 218 unités : Revera
#3 -  9 214 unités : Réseau ­Sélection

Source : ­CBRE; en date de décembre 2017; Le nombre d’unités exprime le nombre logements qu’on retrouve dans les centres pour retraités, tout en excluant les chambres et les unités de soins de longue durée.

 

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