Immobilier: Risque de surchauffe à Montréal?


Édition du 23 Mars 2019

Immobilier: Risque de surchauffe à Montréal?


Édition du 23 Mars 2019

[Photo: Martin Flamand]

Au moins deux fois par année, Qiang Zhong quitte son bureau du quartier Ahuntsic, à Montréal, pour une tournée de plusieurs jours dans les grandes villes de Chine.

Shanghai, Beijing, Hong Kong, Shenzen... Partout où il débarque, le passage du Montréalais est attendu. Espéré. Et parfois même, réclamé. Mais jamais ovationné.

C'est que malgré les apparences, sa vie n'a rien de celle d'un artiste en tournée du Cirque du Soleil. M. Zhong est en réalité l'un des quelques courtiers immobiliers à succès du Québec à se spécialiser dans la vente de résidences et de condominiums montréalais à des investisseurs chinois.

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Le courtier ne chôme pas. En quatre ans, il a réalisé plus de 300 transactions (presque une et demi par semaine !) menant à la vente, mais surtout à l'acquisition de biens immobiliers résidentiels. Vancouver et Toronto sont des territoires de chasse qu'il connaît bien. Mais 90 % de ses transactions se font au Québec, dans la région de Montréal en particulier.

«C'est normal. Chez moi, c'est Montréal, affirme le courtier immobilier, associé à l'enseigne Re/Max 3000. Et puis, de toutes les autres villes canadiennes, c'est ici, à Montréal, que les clients en ont le plus pour leur argent. Voilà pourquoi ils choisissent d'investir ici, plutôt que n'importe où ailleurs sur la planète.»

M. Zhong fait partie de ces professionnels (entrepreneurs, promoteurs, prêteurs, etc.) qui profitent de l'intérêt grandissant des investisseurs étrangers pour l'immobilier montréalais. En hausse de 14 % dans la grande région de Montréal depuis un an, ces investisseurs venus d'ailleurs achètent surtout des logements en copropriété, vendus souvent à prix fort, dans les nouvelles tours d'habitation ou en cours de construction, du centre-ville de Montréal.

Phénomène à croissance rapide

Autrefois surtout des États-Unis ou de France, ces investisseurs proviennent maintenant d'un peu partout. Du Moyen-Orient, par exemple, comme Dubaï, et de l'Inde aussi. Mais surtout, et de plus en plus, de Chine. Tant et si bien qu'on estime qu'actuellement, le tiers des transactions immobilières réalisées par des investisseurs étrangers dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal concerne des intérêts ou des propriétaires dont l'adresse principale se trouve en Chine.

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) tente de suivre ce phénomène à croissance rapide avec le moins de retard possible. Selon elle, si les investisseurs étrangers ont vu leurs transactions croître de 14 %, celles des investisseurs de Chine ont cru, elles, de plus de 60 % en 2018. Elles surpassent maintenant le nombre d'investisseurs des États-Unis et de France.

«Pour dire les choses simplement, résume l'économiste Francis Cortellino, de la SCHL, les acheteurs en provenance de la Chine représentent depuis le début de 2018 environ 30 % de tous les acheteurs non résidents sur le marché montréalais, alors que cette proportion était d'environ 20 % il y a un an, et de seulement 10 % il y a deux ans.»

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Cette clientèle asiatique est devenue si incontournable que la plupart des grands projets immobiliers du centre-ville n'hésitent plus à s'adresser à elle directement dans sa langue. En plus du français et de l'anglais, les sites des plus grands projets immobiliers de Montréal se présentent désormais également en chinois.

C'est le cas du projet de Victoria sur le parc, une tour d'habitation de 58 étages, proposée par le groupe Broccolini, à deux pas de la Tour de la Bourse et du futur siège social de la Banque nationale, dans le Quartier international de Montréal.

Il s'agit d'un projet de luxe où les appartements s'écoulent à 1 000 $ le pied carré en moyenne (ou 1 million de dollars pour 1 000 pieds carré) et 65 000 $ par espace de stationnement. En trois mois, 300 des 400 appartements offerts avaient déjà trouvé preneurs. Du nombre, de «2,5 % à 3 %» seraient des acheteurs étrangers, surtout de Chine, soutient Broccolini.

Une faible part du total des acheteurs

«Leur présence a commencé à se faire sentir vers 2012 avec L'Avenue et le YUL [deux complexes de condos, voisins du Centre Bell et des Tours des Canadiens], se souvient Jean Langlois, porte-parole de Broccolini. Ils achètent pour louer, pour loger leur enfant pendant leurs études universitaires, ou encore pour simplement avoir un pied-à-terre dans l'est du pays.»

C'est aussi une stratégie employée par le groupe immobilier Devimco, pour son projet de condos de 33 étages, rue Peel (au-dessus du Club sportif MAA), et pour le controversé Maestria, projet constitué de deux tours de condos de 51 et de 53 étages (1 600 appartements), rue Sainte-Catherine Ouest, dans le Quartier des spectacles.

Les investisseurs étrangers sont deux fois plus nombreux qu'auparavant, reconnaît Marco Fontaine, président de Premius Conseil et conseiller spécial en développement pour le compte de Devimco. Bien que plus nombreux, dit-il, ils ne représentent pas encore une très grande part du total des acheteurs. «On estime qu'entre 75 % et 80 % des futurs propriétaires de nos projets résident encore dans un rayon de 1 km à 2 km à la ronde.»

«Le marché local va donc encore très bien. Néanmoins, nuance-t-il, comme le Maestria se trouve aux portes [à deux rues] du quartier chinois, nous avons pensé qu'il serait à propos d'offrir l'information également en chinois. La même logique s'applique pour nos projet de tours EstWest, sur le site de l'ancien Children's Hospital, en raison de la concentration de résidents et de commerces asiatiques dans le Shaughnessy Village.»

Huit condos en un appel

Johanna Leung, courtière immobilière de Profusion Immobilier, confirme l'intérêt des Chinois pour Montréal. Celle qui, en plus du français et de l'anglais, parle le mandarin et le cantonnais, a été l'une des premières à profiter de cet afflux d'investisseurs dans la métropole.

Il y a six ou sept ans, confie-t-elle, il n'était pas rare pour elle de réaliser de 50 à 60 transactions par année avec cette clientèle. Tant les acheteurs venus de Chine que des promoteurs montréalais tentaient de recourir à ses services. Le mot courait déjà : les Chinois étaient acheteurs et Montréal se vendait à prix d'aubaine en comparaison de ses villes soeurs de Vancouver et Toronto.

«C'est vrai qu'il y a une augmentation d'intérêt, mais j'estime que les gens prennent plus leur temps avant d'acheter. Il y a sept ans, il n'était pas rare de voir des acheteurs acheter sur plan des condos d'un demi-million de dollars sans même faire le voyage pour voir le site sur place. On échangeait sur Internet et par téléphone, et ils achetaient parfois jusqu'à huit logements à la fois.» De belles années, reconnaît-elle.

Les choses sont un peu différentes aujourd'hui. «On dirait qu'ils essaient de mieux comprendre le marché immobilier local avant d'y plonger. Ils prennent le temps de visiter tous les projets avant de prendre une décision. Ils achètent encore, mais pas toujours.»

Qiang Zhong ne s'inquiète guère, étant donné que les résidences de Montréal s'écoulent encore à prix d'aubaine par rapport à ce que l'on retrouve ailleurs. «On peut trouver au centre-ville de Montréal pour moins de 900 $ le pied carré, dit-il. Pour ce prix, on ne peut trouver guère mieux qu'un condo à North York (en banlieue de Toronto) ou à Burnaby (en banlieue de Vancouver).»

Surchauffe en vue ?

La recrudescence de l'intérêt étranger met-elle Montréal à risque de surchauffe immobilière ? Cette crainte est alimentée de la situation à Vancouver et Toronto au cours des cinq dernières années, avec des hausses de prix annuelles qui ont parfois excédé les 30 %. Pour freiner cette envolée, le Grand Vancouver a introduit, en 2016, une taxe de 15 % (accrue depuis à 20 %) et le Grand Toronto a suivi en 2017 avec un train de mesures similaires, dont une taxe à la spéculation de 15 % sur le prix des propriétés acquises par des particuliers qui ne sont pas citoyens ou résidents permanents du Canada.

Des mesures qui peuvent avoir amplifié la curiosité des investisseurs étrangers pour l'offre immobilière de Montréal. D'autant que les nouvelles liaisons aériennes directes entre Montréal et Shanghai et Beijing facilitent de beaucoup les déplacements et donc l'intérêt des investisseurs chinois pour Montréal, affirme M. Zhong.

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Tourisme Montréal le confirme. L'organisme estime avoir reçu 206 000 visiteurs de ce pays en 2018, en hausse de 17 % par rapport à 2017. Tellement que la Chine est récemment devenue le deuxième marché touristique outre-mer en importance pour Montréal, après la France.

«L'image de Montréal est hot, résume Vincent Shirley, directeur du développement immobilier du Groupe Altus. L'économie va bien, la construction aussi ; le classement de nos universités, un chômage bas, le développement de l'intelligence artificielle, tout ça crée un buzz dont tout le monde profite actuellement. C'est évident.»

Cela dit, la situation de Montréal n'est actuellement en rien comparable à celle qu'a connue la région de Vancouver, en particulier depuis la vague d'immigration économique qui a précédé la rétrocession de Hong Kong à la Chine en 1997. À l'époque, des entreprises et de riches Hongkongais débarquaient en masse au pays, à la recherche de sécurité pour leurs capitaux. Cet attrait du passeport canadien s'est ensuite rapidement transformé en intérêt marqué pour le placement immobilier, avec les conséquences que l'on connaît sur le visage côtier de la ville.

Même si le phénomène a doublé en importance au cours des cinq dernières années, il n'a encore rien de semblable, confirment les plus récentes études de la SCHL sur le sujet. Le nombre de résidences achetées par des investisseurs non-résidents du Canada ne représente encore que 1,7 % de l'ensemble des transactions répertoriées dans la RMR de Montréal en 2018. À titre de comparaison, les grandes régions métropolitaines de Toronto et de Vancouver ont dû composer avec des taux de 3 % à 4 %.

Le cas de Ville-Marie

N'empêche, la présence grandissante d'investisseurs étrangers dans certains secteurs mérite qu'on accorde une attention plus sérieuse au phénomène, soutient Joanie Fontaine, économiste en chef de JLR Solutions foncières. C'est le cas de l'arrondissement Ville-Marie, en particulier, qui regroupe entre autres les quartiers du centre-ville de Montréal (y compris Griffintown, le Quartier international, le Village Shaughnessy, le Golden Square Mile, etc.).

Dans ce secteur, le nombre de transactions effectuées par des acheteurs étrangers (377) a connu une hausse de 16 % en 2018 par rapport à 2017. Les investisseurs étrangers représentent maintenant plus de 10 % des acquéreurs au centre-ville, affichant une proportion record de 11,5 % de l'ensemble des transactions, estime JLR.

«Avant, des journalistes nous appelaient avec cet angle en tête et on tentait de refroidir leur ardeur en leur faisant valoir que le nombre d'investisseurs étrangers était trop peu important pour qu'il soit significatif. Mais là (avec 11,5 %), soutient Mme Fontaine, ça commence à être bien plus important. Je dirais que c'est assurément un phénomène qu'il faut surveiller de près.»

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Lorsqu'on prend en compte l'ensemble de l'île de Montréal, la proportion d'acheteurs étrangers (846 en 2018) est de 3,9 %. Sur ce territoire, le phénomène dépasse en croissance ce que l'on retrouve dans Ville-Marie, avec une progression de 21 % par rapport aux données de 2017.

Mesure imparfaite

L'ampleur du phénomène pourrait être sous-estimée, étant donné que la mesure de la présence d'investisseurs étrangers au pays demeure un exercice imparfait. Par exemple, nombre des propriétés achetées par des investisseurs non-résidents dévoilent des adresses dans des bureaux de cabinets professionnels (avocats, comptables, etc.) de Montréal. Ces adresses montréalaises font office de boîte postale pour des investisseurs vivants à l'étranger et ne sont d'ordinaire pas prises en compte dans le calcul des investisseurs déclarant une adresse principale à l'étranger.

D'autres, remarque-t-on, donnent comme adresse principale celles de personnes apparentées déjà présentes au pays. Par exemple, l'adresse d'un oncle ou d'un cousin de Montréal ou de Brossard, explique l'économiste M. Cortellino, de la SCHL, sans doute parmi les mieux documentés sur le phénomène au Québec.

La proportion d'acheteurs étrangers dans l'île (3,9 %) ou dans Ville-Marie (11,5 %) est donc probablement bien plus élevée. De combien ? Nul ne saurait dire exactement, mais selon plusieurs promoteurs et observateurs de l'immobilier montréalais, on pourrait facilement parler du double et même atteindre 20 % du total des acheteurs au centre-ville de Montréal.

Sans le nier, la SCHL met en garde contre le risque de confusion qui pourrait exister entre les investisseurs étrangers (qui ne résident pas au pays) et les investisseurs immigrants (d'origine étrangère, mais résidant au pays).

À l'automne 2018, M. Cortellino arrivait à la conclusion que 25 % des logements de la région de Montréal étaient achetés par des ménages immigrants (récents ou de longue date) et que sur l'île de Montréal, cette proportion grimpait à 40 %, ce qui correspond à leurs poids démographiques.

Le vrai danger : la spéculation

Au-delà de la proportion véritable d'investisseurs étrangers dans les secteurs centraux de Montréal, ce qui paraît tout autant préoccupant pour l'administration municipale est le fait qu'un nombre toujours plus important des nouveaux condominiums achetés au centre-ville le sont par des investisseurs qu'on pourrait qualifier de «spéculatifs».

Qu'ils soient étrangers, immigrants ou Canadiens d'origine, ces derniers ont pour caractéristique commune de chercher à se constituer des portefeuilles immobiliers de plusieurs propriétés dans le but de les revendre à profit une fois le marché propice.

Selon les plus récentes données de la SCHL, ce phénomène est particulièrement important dans les cinq ou six plus grandes tours de copropriétés du centre-ville, où 57 % des unités en moyenne se retrouvent entre les mains d'investisseurs spéculatifs.

Ces derniers achètent avec l'objectif de louer leurs logements pour de courtes (Airbnb et cie) ou longues périodes (un an ou plus). Ou encore de les revendre à profit, dès que leurs logements acquis «sur plan» deviennent accessibles à l'habitation, de deux à quatre années plus tard. Selon les données de la SCHL, plus de 7 % des copropriétés du centre-ville sont revendues moins d'un an après leur livraison.

Mme Fontaine, de JLR, soutient que le fait que le développement immobilier d'une ville intéresse des acheteurs - mêmes étrangers - n'est pas un problème en soit. Par contre, c'est lorsque ces immeubles demeurent vacants, lorsqu'ils ne sont achetés qu'à des fins spéculatives et demeurent inoccupés pendant de longues périodes, jusqu'à leur revente, que ça devient dangereux.

«Ce ne sont pas les investisseurs étrangers qui constituent un danger. Ce sont les investisseurs purs, les investisseurs spéculatifs qui le sont. Et cela, qu'ils soient chinois, américains ou québécois. On veut des investisseurs. Ce qu'on ne veut pas, ce sont des logements vides, ou qu'on se contente de ne louer qu'à court terme.»

En plus d'entraîner des distorsions dans les quartiers concernés avec des hausses de prix qui n'ont plus de liens avec les moyens du milieu, ces mêmes quartiers courent le risque de se transformer petit à petit en zones fantômes, avec de moins en moins de vie, tant dans les commerces des environs que dans les parcs, fait valoir Robert Beaudry, conseiller municipal de l'arrondissement Ville-Marie.

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