L’abondance des nouvelles constructions de résidences privées pour personnes âgées ces dernières années semble n’avoir encore qu’un impact marginal sur les conditions générales de ce marché.
Selon le plus récent rapport sur le secteur, préparé par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le taux d’inoccupation moyen des places dites «standards» se chiffre à 6,9% au Québec, comparativement à 6,2% à pareille date l’an dernier.
Pour les investisseurs, promoteurs et entreprises spécialisées dans ce créneau, le Québec demeure donc, malgré cette hausse d’inoccupation, un marché plus intéressant par exemple que sa voisine ontarienne. De fait, les résidences pour personnes âgées de cette province affichent un taux de vacances de 9,9%, un niveau historiquement bas pour l’Ontario.
Par contre, le terreau du Québec semble nettement moins propice à l’investissement que ne l’est, par exemple, la Colombie-Britannique. Dans cette province, la SCHL évalue son taux d’inoccupation global de 2018 des résidences pour ainés à seulement 3%. Il s’agit d’une amélioration notable des conditions de marché pour les propriétaires de résidences pour ainés de la côte Ouest qui profitaient déjà l’an dernier d’un taux enviable de 4,5%.
La situation du Québec évolue dans le sens inverse de ce que l’on observe en Ontario et en Colombie-Britannique. En raison d’investissements importants de groupes comme Réseau Sélection, Chartwell et le Groupe Maurice, qui misent sur des complexes à forte densité. Le taux d’inoccupation moyen de la province s’est somme toute accru de 10%, pour atteindre aujourd’hui 6,9%.
Cette situation n’inquiète guère Kevin Hughes, économiste régional de la SCHL pour le Québec, en raison surtout de l’arrivée prochaine des premiers baby-boomers dans le groupe d’âge des «75 ans et plus» (considéré comme l’âge moyen d’entrée en résidence) qui aura un effet stimulant sur la demande. «Au-delà des variations observées d’une année à l’autre, la tendance de fond demeure et il est à prévoir que les grands groupes sauront s’ajuster en conséquence.»
Réalités variables dans les régions du Québec
Il importe cependant de préciser qu’il existe des différences importantes entre les différentes régions du Québec. Les régions présentant les conditions de marché les plus avantageuses pour les investisseurs de ce secteur sont Lanaudière, avec un taux d’inoccupation des places standards de 3,5%, suivie du Bas-Saint-Laurent avec un taux de 4,5%, et des régions de Gatineau et du Saguenay/Lac-Saint-Jean avec des taux respectifs de 5,4% et 5,5%.
À l’opposé, c’est en Estrie que l’offre privée est la plus abondante par rapport à la demande. Dans cette région, le taux d’inoccupation des places standards s’élèvent à 12,6%, et à 11,9% dans la seule ville de Sherbrooke (territoire d’avant la fusion). Suit de loin ensuite la Région métropolitaine de recensement (RMR) de Trois-Rivières, avec un taux d’inoccupation de 9,7%, soit l’équivalent à peu de chose près de la moyenne provinciale ontarienne.
Dans la grande région de Montréal (RMR de Montréal), le taux d’inoccupation moyen s’établit à 6,5%, avec une moyenne de 8,4% pour l’ensemble de l’Île de Montréal. C’est dans le Centre de l’île que le taux d’inoccupation est le plus élevé, tandis que Laval présente le marché le plus serré de la RMR avec un taux d’inoccupation de seulement 2,7%.
Dans la RMR de Québec, la multiplication de nombreux projets de résidences pour personnes âgées ont modifié le portrait de manière importante en 12 mois. Le taux d’inoccupation a bondi de 50%, passant de 5% à 7,6%. La variation la plus marquée se trouve dans les quartiers de Sainte-Foy et Sillery, où le taux d’inoccupation des résidences pour aînés est passé en un an de 6,9% à 11,4%.
Des loyers de 1 729$ à 3 180$
De même manière, le loyer mensuel varie énormément d’une région à une autre, et en fonction des services offerts par les résidences. Néanmoins, la SCHL arrive à la conclusion que le loyer moyen d’une place standard s’établit à 1 729$ dans la province du Québec.
Selon l’organisme, la région de Lanaudière présente le loyer moyen le moins élevé (1 431$ par mois) de la province, tandis que c’est dans la RMR de Gatineau qu’il est le plus élevé, à 2 094$ par mois pour une place standard.
Le loyer moyen pour les places avec soins dits «assidus» (au moins 1h30 de soins par jour), pour les résidents en perte d’autonomie, est demeuré stable lui, à 3 180 $ par mois. Ce segment de marché, aussi appelé à croître rapidement, représente actuellement 10% du marché de Montréal et pas moins de 17% de celui de Québec.
Tableau : Les cinq grands propriétaires de résidences pour aînés au Québec*
1) Chartwell : 9 810 unités
2) Réseau Sélection 9 214 unités
3) Groupe Maurice 7 576 unités
4) Cogir 7 480 unités
5) Groupe Savoie 5 646 unités
*Le nombre d’unités, tel que mesuré en décembre 2017, exprime le nombre logements qu’on retrouve dans les centres pour retraités, tout en excluant les chambres et les unités de soins de longue durée.
Source: CBRE
