Immobilier résidentiel: les secteurs qui font boum!


Édition du 25 Mars 2017

Immobilier résidentiel: les secteurs qui font boum!


Édition du 25 Mars 2017

Le projet ­Le ­Phare, à ­Québec, prévoit la construction de quatre tours englobant plus de 1 000 unités d’habitation.

Si vous n'avez pas visité le centre-ville de Montréal depuis belle lurette, vous risquez d'avoir tout un choc. Actuellement, le coeur de la métropole connaît un boum de construction sans précédent. Des tours de 35 étages et plus, dont l'Avenue, le Roccabella, l'Icône et les deux Tours des Canadiens, émergent de terre ou sont en voie de le faire. D'autres projets importants, dont le Drummond, le YUL et l'O'Nessy, confirment la nouvelle vocation mixte du centre-ville de Montréal comme lieu d'habitation et centre des affaires.

«La multiplication des tours d'habitation et l'apparition de nouveaux édifices de bureaux, comme les tours Deloitte et Manuvie, marquent la renaissance du centre-ville de Montréal, qui n'avait pas connu un tel dynamisme depuis longtemps», affirme Gérard Beaudet, urbaniste et professeur à la Faculté de l'aménagement de l'Université de Montréal.

L'arrivée sur le marché des milléniaux, qui désirent vivre au coeur de l'action, et les changements démographiques, avec comme trame de fond la diminution de la taille des ménages, expliquent ce retour vers le centre-ville. «Le moteur de l'étalement urbain, ce sont les familles, mais elles sont de moins en moins nombreuses sur le marché. Ce sont maintenant les personnes seules qui dominent. Elles recherchent un mode de vie plus près des services», analyse cet urbaniste.

Preuve de cet engouement pour l'arrondissement Ville-Marie (incluant Griffintown), la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) y comptabilise 37 % des mises en chantier sur l'île de Montréal en 2016 (2 379 contre 6 464) et, au cours de la dernière décennie, Ville-Marie a accaparé 22 % des mises en chantier. «La tendance vers Ville-Marie s'accentue depuis plusieurs années», remarque Marie-Claude Guillotte, analyste principale de marché à la SCHL. Le surplus de copropriétés, que les économistes craignaient vers 2013-2014, s'est rapidement résorbé. Les promoteurs envisagent donc l'avenir avec optimisme et s'apprêtent à lancer plusieurs projets d'envergure.

Ce dynamisme dans Ville-Marie se reflète aussi dans le marché de la revente, avec une hausse des transactions de 22 % par rapport à 2015 (en excluant Griffintown). «Les inventaires sont aussi en baisse de 13 %, signe d'un marché plus vigoureux», affirme Paul Cardinal, directeur analyse du marché à la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ).

Une autre donnée illustre l'attrait pour le centre-ville et les secteurs adjacents : le boum dans le secteur haut de gamme, qui a connu une très bonne année 2016, avec une hausse des transactions de 22 % pour les propriétés d'un million et plus et de 16 % pour les propriétés de 500 000 $ à 1 M$ dans le Grand Montréal. «La majorité de ces propriétés se trouvent dans le centre ou près du centre», dit Paul Cardinal, soulignant au passage la hausse des ventes de 36 % à Westmount.

La popularité des centres-villes est une tendance mondiale qui se répercute également en banlieue. À Laval, le secteur Laval-des-Rapides, où émerge un nouveau centre-ville dans la zone du métro Montmorency, accapare maintenant le quart des mises en chantier de la ville, avec 378 constructions en 2016. Ce n'est peut-être que le calme avant la tempête, car le promoteur de la phase II d'Urbania érigera dans les années à venir 1 200 unités à un jet de pierre de la station de métro. «Et plusieurs projets locatifs importants sont actuellement sur les rails dans le secteur», mentionne Marie-Claude Guillotte, de la SCHL.

Le secteur Les Rivières, champion des mises en chantier à Québec

À Québec, un deuxième centre-ville, dans le secteur du boulevard Laurier à Sainte-Foy, pousse tranquillement, encouragé par l'administration Labeaume. Ce n'est donc pas étonnant que le secteur Sainte-Foy-Sillery arrive en deuxième place au chapitre des mises en chantier au cours des cinq dernières années, avec une moyenne de 593 unités par année, dans la région de Québec. Il est devancé par le secteur Les Rivières, en banlieue, avec une moyenne de 640 mises en chantier par année. Cependant, Sainte-Foy devrait ravir la première place dans les années à venir avec le lancement de plusieurs projets immobiliers de grande envergure, dont Le Phare, quatre tours englobant plus de 1 000 unités d'habitation, dont le chantier démarrera en 2017, et le Sommet 3V, de 593 unités (déjà en construction).

Le mouvement vers les centres-villes ne freine pas entièrement l'étalement urbain, qui se manifeste de plus en plus en banlieue lointaine, où se trouvent encore de grands terrains disponibles. «Le désir de posséder son lopin de terre est encore très fort», remarque Vincent Shirley, directeur de la recherche, évaluation et services-conseils au Groupe Altus. Ce sont les municipalités de Mirabel, avec 112 mises en chantier en 2016, et de Saint-Colomban, avec 103, qui se distinguent sur la Rive-Nord de Montréal. Sur la Rive-Sud, Carignan (219 mises en chantier), Saint-Philippe (168) et Saint-Lazare (150) sortent du lot en 2016. Dans ces secteurs, la construction d'unifamiliales domine.

«Pendant qu'on développe la périphérie, la première couronne se densifie», constate Marie-Claude Guillotte. Adieu, maison détachée ; ce sont les complexes locatifs traditionnels qui envahissent maintenant les proches banlieues. Par exemple, la grande majorité des mises en chantier à Saint-Hubert (676) et à Vaudreuil-Dorion (859) sont du locatif neuf. Dans la région de Gatineau, on assiste à une densification du secteur Aylmer, jadis le royaume de l'unifamiliale, avec 802 mises en chantier, principalement du multirésidentiel (copropriétés et locatif).

L'appétit pour les banlieues éloignées se confirme également dans le marché de la revente. En 2016, Pont-Rouge (Capitale-Nationale) et Hudson (Montérégie) ont connu les plus importantes croissances de transactions de la province par rapport à 2015, avec des hausses de près de 50 %, indique la FCIQ. Saint-Amable (Montérégie), Saul-Paul (Lanaudière) et Lac-Brome (Montérégie) suivent. «Ces zones attirent les accédants à la propriété par leurs prix plus abordables», note Paul Cardinal.

Dans les années à venir, de nouveaux secteurs sont appelés à connaître un boum. Vincent Shirley, du Groupe Altus, parie sur le développement de Sainte-Marie-de Lorimier (incluant le site de Radio-Canada), de l'ex-Hippodrome de Montréal, de Pointe-Sainte-Charles (avec le débordement de Griffintown), du Quartier des spectacles, de Brossard avec le mégaprojet Solar Uniquartier, et de Pointe-Claire, près du centre commercial Fairview Pointe-Claire, où se trouve l'une des plus importantes parcelles de terrain vacant de l'île de Montréal. «On rêve d'en faire le centre-ville du West Island», dit-il. À suivre.

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