La résilience appliquée à la gestion d'immeuble


Édition du 07 Novembre 2015

La résilience appliquée à la gestion d'immeuble


Édition du 07 Novembre 2015

Par Matthieu Charest

Les risques qui pèsent sur la brique et le mortier sont nombreux. Un incendie, un tremblement de terre, une panne de courant qui s'éternise ou des réservoirs d'eau contaminée, la liste est longue : il suffit de laisser aller son imagination. Et peu importe que vous soyez un petit investisseur immobilier ou que vous gériez un portefeuille de gratte-ciel, personne n'est à l'abri. Cependant, tous les acteurs devraient se préparer au pire, ne serait-ce que pour protéger leur investissement.

«Nous sommes condamnés à nous améliorer. Si les gestionnaires d'immeubles perfectionnent leurs méthodes de gestion du risque, ils obtiendront de meilleurs contrats», a lancé Andrée De Serres, titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d'immobilier à l'UQAM, lors de la troisième conférence sur la gestion d'immeuble organisée par le Groupe Les Affaires.

Selon l'experte, les gestionnaires se doivent également de voir plus loin que le bout de leur immeuble. «Au-delà de l'édifice, les risques peuvent émaner de la ville, du quartier, etc. Il faut aussi évaluer les dangers potentiels en fonction du cycle de vie de l'immeuble. Ce ne sont pas les mêmes s'il est à l'étape de la construction ou s'il est en fin de vie utile.»

Andrée De Serres rappelle que les banques ne financeront pas un projet sans que la gestion du risque n'ait été prise en compte. «Elles ont tout à perdre : de l'argent et, surtout, leur réputation.»

Afin de déjouer les dangers qui guettent les gestionnaires d'immeubles, la spécialiste suggère d'implanter des méthodes d'évaluation des risques, au moyen de statistiques, de simulations et de formation du personnel. «La norme ISO 31000 est aussi une excellente liste de référence. Toutefois, il faut apprendre à être surpris. Les crises d'aujourd'hui ne sont pas les crises de demain.»

Opération résilience

Malgré toute la préparation possible, si par malheur une crise survient, «les gestionnaires doivent savoir s'adapter à un environnement perturbé, a expliqué Benoît Robert, professeur et directeur du Centre risque & performance de l'École Polytechnique de Montréal. C'est ça, la résilience appliquée à la gestion d'immeuble : être capable de maintenir les opérations malgré les bouleversements», qu'il s'agisse d'un sous-sol de duplex inondé ou d'un feu dans un immeuble de bureaux.

Pour gérer des perturbations, «il faut une marge de manoeuvre financière, temporelle et des ressources disponibles [humaines, notamment], a souligné M. Robert. Par exemple, vous aurez besoin de temps pour installer une génératrice ou de batteries en cas de panne de courant, ou encore de systèmes pour respecter un avis d'ébullition de l'eau dans les immeubles essentiels, comme les hôpitaux. C'est cette marge qui permet d'évaluer la résilience d'un gestionnaire».

Un simple questionnaire suffit à effectuer un premier diagnostic de cette résilience.

«Choisissez un ou des services critiques à la poursuite de la mission de l'organisation. Demandez [aux locataires] de remplir un petit questionnaire pour évaluer leur marge de manoeuvre en cas de problème et compilez les résultats. Vous verrez, certains d'entre eux n'auront pas encore prévu de plan. »

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