La nouvelle concurrence des centres-villes


Édition du 17 Mai 2014

La nouvelle concurrence des centres-villes


Édition du 17 Mai 2014

Par Claudine Hébert

Ils sont moins chers, plus accessibles et attirent une main-d'oeuvre désireuse de travailler à proximité de son domicile. Coup d'oeil sur de nouveaux quartiers en périphérie qui volent la vedette aux grands centres.

Depuis une dizaine d'années, les centres-villes nord-américains se voient délaissés par des entreprises qui préfèrent s'établir dans des zones périphériques. Si ce phénomène ne nuit pas trop à Québec, la situation de Montréal est plus préoccupante.

Ce mouvement amorcé vers les périphéries a pour effet d'augmenter considérablement le taux de disponibilité au centre-ville. «Ce taux moyen atteint 10,9 %, soit une hausse de 40 % en deux ans. C'est énorme», soulève Sylvain Leclair, vice-président exécutif du Groupe Altus, une firme d'experts-conseils en immobilier. Il ajoute que le taux de disponibilité atteint même 12,1 % pour les immeubles de catégorie A. Une hausse de 55 % en trois ans. Le taux de disponibilité inclut les locaux vacants, les sous-locations et les locaux dont la fin de bail arrive sous peu.

Comment expliquer ce mouvement ? «Pourquoi les entreprises continueraient-elles de payer un loyer de plus de 30 $ le pied carré pour un immeuble de catégorie B, voire 40 $ et plus le pi2 pour un autre de catégorie A au centre-ville, s'il est possible pour elles de trouver des locaux modernes beaucoup plus abordables et accessibles pour leurs employés dans d'autres secteurs urbains ?» soulève Andrew Maravita, directeur général de la division québécoise de Colliers International.

En effet, ces «nouveaux» quartiers d'affaires, qui offrent des immeubles contemporains mieux adaptés aux nouvelles normes énergétiques, se traduisent par une réduction des loyers allant de 25 à 50 % pour les entreprises, précise-t-il.

L'accessibilité, un atout de taille

Autre avantage non négligeable, ces nouveaux pôles d'affaires sont soit très bien desservis par le transport en commun, soit très accessibles en voiture par voie rapide, en plus d'être très généreux en stationnements gratuits. Et dans la plupart des cas, ces nouveaux pôles permettent aux employés de se rapprocher de leur lieu de résidence.

«La création de ces nouvelles places d'affaires contribue à dynamiser le marché immobilier et l'économie en général», estime Andrew Maravita. Il cite en exemple le Mile-Ex, à Montréal, dont le parc immobilier sera bonifié d'au moins 800 000 nouveaux pi2 rénovés d'ici l'été 2015. Selon lui, la naissance de ces nouveaux quartiers d'affaires a pour effet d'augmenter la qualité de l'offre.

À Québec, la création du quartier Lebourgneuf se traduit aujourd'hui par plus de 1 200 places d'affaires dans le secteur. «En incluant la portion résidentielle, ce quartier rapporte aujourd'hui plus de 100 millions de dollars en taxes foncières à la Ville de Québec», signale Guy Dorval, directeur général d'Axe Lebourgneuf, un regroupement de gens d'affaires du secteur. Au Quartier Dix30, les 49 restaurants présentent un chiffre d'affaires oscillant entre 60 M$ et 80 M$ par année, fait savoir Éric Foster, vice-président, location et marketing, du promoteur Carbonleo.

La volonté des entreprises de maximiser leurs espaces explique aussi le mouvement vers les zones périphériques. La superficie moyenne de location par employé diminue de 5 % à 10 %. «Pour réduire leurs coûts d'exploitation, les entreprises densifient leurs locaux ou déménagent une partie de leurs activités là où les loyers sont beaucoup moins chers. Et même dans les zones périphériques, ils réduisent leurs espaces pour diminuer le coût du loyer par employé», observe Sylvain Leclair, d'Altus.

Le siège social au centre-ville

Cela dit, le centre-ville demeure attractif. Les grandes sociétés financières maintiennent leur siège social au coeur des villes pour préserver leur image et y recevoir leurs clients. Il en va de même pour les cabinets d'avocats, de comptables et les sociétés d'assurance. «Certes, le taux de disponibilité actuel au centre-ville de Montréal est élevé. Mais la situation est momentanée, poursuit M. Leclair qui ne veut pas être alarmiste. La période d'absorption nécessitera toutefois davantage de temps, au moins trois à quatre ans avant que la situation ne revienne à la normale, estime-t-il.

Après tout, c'est au centre-ville que l'on trouve la plus grande concentration d'immeubles de catégorie A, soit des immeubles prestigieux, bien situés et qui offrent de multiples services... sauf peut-être à Québec. «Dans la vieille capitale, les prestigieuses tours de bureaux du nouveau district financier de Sainte-Foy, construites à partir de 2008, sont venues combler la pénurie d'immeubles de catégorie A dont souffrait Québec», rapporte François Bender, de l'agence immobilière Bender & associés. Cela a conduit plusieurs sociétés, telles Norton Rose Fulbright, BCF et Langlois Kronström Desjardins, à s'installer à l'entrée des ponts. Le district financier de Sainte-Foy compte désormais autant d'immeubles de catégorie A que la colline parlementaire.

Pour demeurer attrayants et réduire l'exode, les centres-villes doivent moderniser leur inventaire, dit M. Leclair. Et le défi est de taille pour le centre-ville de Montréal qui dispose du parc immobilier le plus âgé du pays. «Près de 80 % de ses immeubles ont plus de 25 ans. Et un immeuble sur cinq date même d'avant 1960. De plus, les travaux d'infrastructure pour le pont Champlain et le pont-tunnel Lafontaine s'en viennent. Le jeu de la chaise musicale n'est pas terminé», conclut M. Leclair.

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