Le Dock en Seine, en banlieue de Paris, est l’un des immeubles appartenant à Gecina, une société immobilière française dont est maintenant actionnaire Ivanhoé Cambridge.
Pour assurer son rendement global annuel de 8 %, Ivanhoé Cambridge souhaite augmenter ses actifs internationaux. Une stratégie qui passe désormais par d'étroites collaborations avec des partenaires locaux et financiers, nous dit Mario D. Morroni, vice-président exécutif, stratégie et allocation de capital, chez Ivanhoé Cambridge.
Les Affaires - Selon plusieurs experts en investissements immobiliers, vous venez de frapper un solide coup de circuit en Europe avec la banque d'investissement américaine Blackstone. De quoi s'agit-il ?
Mario D. Morroni - Il y a deux ans, avec Blackstone, nous avons racheté la dette des prêteurs de deux investisseurs espagnols qui était garantie par des actions de Gecina. Leader du marché des bureaux de location en France, cette société foncière française possède près de 11 milliards d'euros d'actifs. Après conversion de la dette en actions, nous et Blackstone sommes officiellement devenus actionnaires de 22,98 % de Gecina en janvier 2014, une société cotée qui a un bel avenir. Toujours en collaboration avec Blackstone, nous avons conclu un accord en vue d'acquérir, auprès de Metrovacesa SA, d'ici le 30 septembre 2014, 4 350 000 actions de Gecina représentant 6,92 % du capital et des droits de vote de la Société.
L.A. - Comment expliquer ce partenariat avec Blackstone ?
M.M. - Ça fait partie de nos stratégies complémentaires qui permettent de saisir des occasions comme de la dette en détresse. Nous n'avons pas l'expertise ni surtout le personnel pour analyser en détail ces marchés. D'où l'intérêt de créer des partenariats avec une société comme Blackstone.
L.A. - Est-ce à la base de votre stratégie de développement hors Québec ?
M.M. - Désormais, chaque fois que nous traversons la frontière, nous nous lions à un partenaire immobilier local qui maîtrise bien les particularités et l'économie de son territoire. Des partenaires qui nous aident à trouver des occasions d'investir sans devoir payer des prix trop élevés. Au Brésil, où nous détenons des actifs de près de 2 G$, nous travaillons conjointement avec le Groupe Ancar depuis 2006. Aux États-Unis, notre partenaire principal, Callahan Capital Properties (CCP), nous aide depuis deux ans à profiter de bonnes occasions. À elle seule, cette plateforme totalise plus de 2,1 G $ d'investissements. Avec CCP, nous pouvons nous concentrer sur les villes situées près de grands centres universitaires, qui affichent un essor économique favorable.
L.A. - Comment s'organise la stratégie canadienne ?
M.M. - Les centres commerciaux jouent un important rôle au pays. On suit la tendance de la consommation qui penche vers le marché des outlets [magasins-entrepôts]. Ivanhoé Cambridge vient d'ailleurs d'inaugurer son premier centre commercial 100 % outlets à Niagara-on-the-Lake, qui regroupe plus d'une centaine d'enseignes. Ce sont des centres près des axes routiers majeurs, situés loin des centres commerciaux traditionnels urbains. Des centres similaires sont prévus à Winnipeg et Edmonton. Au Québec, nous cherchons toujours le terrain idéal. Cela dit, Ivanhoé Cambridge compte diminuer son exposition d'actifs au pays. Le Canada tend vers un ralentissement, ce qui laisse présager un certain risque pour nos investissements. Notre but est d'atteindre annuellement un rendement global de 8 %. Au Canada, ces rendements oscillent entre 5,5 % et 6,5 %, d'où l'intérêt d'aller chercher du rendement à l'international.
L.A. - En tant que propriétaire de centres commerciaux, quelle est votre stratégie face à la montée du commerce électronique ?
M.M. - En collaboration avec un de nos partenaires immobiliers, TPG Real Estate, très présent en Europe, nous venons de faire l'acquisition de sociétés d'immeubles de logistique, notamment à Londres. Ces immeubles spécialisés en entreposage, manutention et manipulation, desservent très bien le commerce électronique qui occupe une forte part de marché au Royaume-Uni. Notre investissement dans ce secteur, en partenariat avec TPG Real Estate, totalise près de 1 G$. Nous prévoyons ajouter de 600 à 800 M$ dans les années à venir. Il est encore trop tôt pour évaluer si nous allons poursuivre davantage dans cette voie. Mais nous avions l'occasion de pénétrer ce secteur à bon prix. Nous observons et restons aux aguets.
L.A. - Qu'advient-t-il des hôtels d'Ivanhoé Cambridge ?
M.M. - À l'exception du Reine Élizabeth, du Château Frontenac et des parts que nous détenons dans le W Montréal, nous vendons actuellement nos autres biens hôteliers. Nous venons de vendre un groupe de 18 hôtels en Europe.
L.A. - Pourquoi ?
M.M. - Depuis l'arrivée de Daniel Fournier à la direction d'Ivanhoé Cambridge en 2010, la société immobilière effectue un changement de stratégie. Nous avons regroupé sous Ivanhoé Cambridge les entités SITQ (actifs de bureaux) et Cadim (actifs n'étant ni bureau ni commercial). Nous avons décidé de nous concentrer sur nos forces, soit le résidentiel, le commercial et le bureau. En fait, depuis trois ans, nous recentrons nos activités sur ce que nous maîtrisons le mieux. Fini l'éparpillement. Par exemple en Europe, nous vendons certains de nos actifs en Espagne, en Allemagne et en Russie pour nous concentrer sur deux pôles, Paris et Londres. Nous recherchons des lieux où bâtir une masse critique pour mieux gérer nos actifs.
Répartition des actifs d'Ivanhoé Cambridge
17 % QUÉBEC
6 % MARCHÉS ÉMERGENTS
18 % EUROPE
27 % ÉTATS-UNIS
32 % CANADA
