Environ 30 % des propriétés résidentielles montréalaises ont été érigées entre 1950 et 1969.
L'HÉRITAGE IMMOBILIER. Montréal, c'est 375 ans de construction d'une culture, d'une population, mais aussi d'un parc immobilier gigantesque. Chaque année, des milliers de logements sont bâtis sur l'île, alors que d'autres sont démolis ou rasés par les flammes, changeant perpétuellement l'image de la ville.
Même si les propriétés résidentielles datant d'avant 1900 ne représentent aujourd'hui que 2 % du parc immobilier, certains quartiers, reconnaissables à leur architecture, sont encore très marqués par cette époque lointaine. D'autres ont plutôt été transformés au cours des dernières années par la construction de condos. De manière générale, les quartiers centraux sont plus vieux ; quand on s'en s'éloigne, l'âge médian des bâtisses diminue. Certains arrondissements centraux tels que Verdun, Le Sud-Ouest et Ville-Marie font cependant exception, même s'ils subissent actuellement une cure de rajeunissement avec la construction de nombreuses nouvelles copropriétés.
Avant 1950
Plusieurs bâtisses érigées avant 1950 ont été rasées, mais certaines subsistent. Au total, 10% des unifamiliales datent d'avant le milieu du siècle, selon les renseignements publiés au rôle foncier et colligés par JLR, et elles sont concentrées dans quelques secteurs en particulier. Les duplex et les triplex toujours existants, pour leur part, sont nombreux à avoir été érigés dans la première moitié du siècle, comme en témoigne l'année de construction médiane, 1953. Dans les arrondissements plus vieux, ce segment de marché est caractérisé par de petits immeubles en brique ou en pierre collés les uns aux autres et possédant un escalier extérieur typique de l'architecture des multiplex de l'époque.
De 1950 à 1990
Le portrait immobilier de Montréal a beaucoup changé entre 1950 et 1970. Plus de 25 000 expropriations ont eu lieu sur l'île de Montréal durant cette époque. Des quartiers complets ont été rasés afin de faire place à de nouvelles bâtisses. L'économie et le secteur immobilier se portaient bien au cours de ces deux décennies. On assistait au développement de plusieurs coins de l'île. Au total, 30% des propriétés résidentielles montréalaises ont été érigées entre 1950 et 1969. Au cours de cette période, la construction de copropriétés était pratiquement inexistante, mais 37% des unifamiliales et 50 % des duplex et des triplex ont été bâtis durant ces années.
Après ce boom, le marché de l'immobilier a ralenti sa cadence. Dans les années 1990 - une dure décennie pour l'immobilier et l'économie au Québec -, les nouvelles constructions étaient peu nombreuses. Aujourd'hui, seulement 7% des propriétés toujours existantes proviennent de cette période. Un résultat soutenu par les mises en chantier de copropriétés qui débutaient, car, en ce qui concerne les multiplex, moins de 1% des bâtiments existants ont été construits à cette époque.
L'âge d'or de la copropriété
Les années 2000 ont sans aucun doute été l'âge d'or des copropriétés sur le territoire montréalais. Près de la moitié d'entre elles ont été bâties après le tournant du millénaire. Qui plus est, même si le nombre de projets mis en chantier a reculé au cours des dernières années, plusieurs unités arriveront sur le marché au cours des prochaines. Les tours de condos les plus récentes ont d'ailleurs changé le visage de nombreux quartiers et, surtout, du centre-ville.
À l'heure actuelle, il y a environ 10% plus d'unifamiliales que de copropriétés sur l'île, mais cette répartition risque de changer.
La construction de copropriétés s'est modérée depuis deux ou trois ans, après que la vente d'unités a commencé à être plus ardue, mais la cadence des mises en chantier reste élevée. Ainsi, en 2016, la copropriété demeurait la plus grande source de nouveaux logements, tous bâtiments confondus, avec 6764 unités mises en chantier dans la région métropolitaine de recensement de Montréal. Le ralentissement du secteur de la copropriété a néanmoins permis la reprise de la construction de multilogements. Selon les données de la SCHL, le nombre de logements locatifs mis en chantier a grimpé de 91% entre 2014 et 2016 pour atteindre 6704 unités locatives.
Ainsi, la proportion de copropriétés et de multiplex est appelée à croître au cours des années à venir au détriment du secteur des unifamiliales, où les constructions se font moins nombreuses.
État actuel du marché
Après quelques années d'atterrissage en douceur, le marché immobilier de Montréal connaît un regain depuis près de deux ans.
Les prix ont crû au cours des 12 derniers mois, mais les habitations demeurent très accessibles si on les compare à celles des villes de Vancouver et de Toronto. Le montant médian déboursé pour a cquérir une propriété unifamiliale entre juin 2016 et mai 2017 atteignait près de 420 000$, en hausse de 5% relativement à l'année précédente. Le secteur de la copropriété reste moins cher avec un prix médian de 305 000$ au cours de la période, ce qui représente une augmentation de 6 %.
EXPERTE INVITÉE. Joanie Fontaine est économiste chez JLR Solutions foncières. Elle analyse le marché immobilier et ses différentes composantes. Elle est aussi blogueuse sur lesaffaires.com avec L'immobilier chiffré.
