Demandez à vos courtiers de vous fournir des propriétés qui sont en vente depuis plusieurs mois.
Je ne vous apprendrai rien en vous disant qu'à première vue, les aubaines sont rares. Lorsqu'elles sont apparentes et arrivent sur le marché, vous devez être rapide, car elles n'y resteront pas longtemps. Pour les aubaines non apparentes, il faut apprendre à lire entre les lignes. Les fiches descriptives que les courtiers vous font parvenir cachent souvent de véritables mines d'or. À vous de les reconnaître.
Voici donc quelques trucs et indices pour vous aider à y parvenir.
1. Les modifications de prix
Demandez à vos courtiers de vous envoyer régulièrement les annonces des immeubles ayant fait l'objet d'une modification de prix. La plupart du temps, elles sont à la baisse. Il y a fort à parier que le prix demandé par le vendeur était trop élevé lorsque vous avez pris connaissance de l'immeuble au moment de sa mise en vente initiale.
L'empressement des vendeurs grandit souvent avec le temps. Surveillez alors les modifications de prix et allez-y avec une offre d'achat si le vendeur montre une flexibilité soudaine reflétée par une baisse de prix importante. Surveillez également les baisses de prix répétitives et celles qui surviennent rapidement après la mise en marché. Pourquoi un vendeur accepte-t-il de baisser son prix si rapidement ? C'est souvent un signe d'impatience et de motivation à vendre.
2. En vente depuis plusieurs mois
Demandez à vos courtiers de vous fournir des propriétés qui sont en vente depuis plusieurs mois. J'ai acheté à plusieurs occasions, au cours de ma carrière d'investisseur, des immeubles qui étaient sur le marché depuis quelque temps. Il s'agissait d'immeubles dont personne ne voulait ou ne voyait pas le potentiel.
Mais pourquoi un immeuble serait-il intéressant s'il est en vente depuis des mois, dites-vous. Il peut ne pas être présenté adéquatement du point de vue des usages possibles : peut-être pouvez-vous y ajouter des logements, ou encore refiler la facture de chauffage aux locataires. Le prix des loyers est peut-être trop bas par rapport au marché.
Efforcez-vous de développer un nouveau sens afin de voir ce que les autres ne voient pas. Je le répète, les aubaines sont rarement apparentes.
3. Les certificats de localisation
Demandez à vos courtiers de porter une attention particulière à l'année du certificat de localisation lorsqu'ils effectuent des recherches dans Matrix, un système parallèle à Centris.ca, mais qui est à l'usage exclusif des courtiers immobiliers.
Un certificat qui date de plusieurs dizaines d'années vous indiquera que le propriétaire détient l'immeuble depuis longtemps et, par conséquent, qu'il vend peut-être pour cause de retraite, de problèmes de santé, de déménagement dans une résidence pour personnes âgées, ou encore que vous pourriez avoir affaire à un immeuble légué à des héritiers désireux de vendre rapidement afin d'encaisser de belles sommes.
Cet indice tout simple m'a permis de mettre la main sur de beaux flips et de réaliser plusieurs dizaines de milliers de dollars de profit.
4. Les délais d'occupation
Que diriez-vous, en mode «flip», de demander à vos courtiers qu'ils vous fassent parvenir les fiches descriptives indiquant un délai d'occupation relativement court ? C'est-à-dire de moins de 60 jours.
La réflexion est la suivante : «Pourquoi les vendeurs sont-ils prêts à délaisser l'immeuble en si peu de temps ?» Une motivation se cache souvent derrière cette situation.
Les vendeurs ont peut-être déjà acheté une autre propriété, sont peut-être transférés dans une autre ville ou un autre pays dans le cadre de leur travail. Doivent-ils quitter puisqu'ils n'arrivent pas à respecter leurs obligations financières à l'égard de leur créancier ?
Une combinaison de photos montrant des pièces vides, sans meuble, et un court délai d'occupation est à surveiller de près.
5. Terrain double superficie
Encore une fois, demandez à vos courtiers de faire des recherches dans leur système, cette fois afin de trouver des propriétés en vente sur de grands terrains. Connaissant la superficie moyenne des terrains du secteur dans lequel vous investissez, demandez-leur de vous faire parvenir les terrains «double superficie». Ainsi, vous trouverez à l'occasion des terrains constructibles pouvant être subdivisés et revendus séparément de la propriété. Informez-vous auprès du service d'urbanisme de la municipalité pour savoir si une subdivision de terrain est possible et si un ou plusieurs immeubles peuvent y être construits.
Ces cinq trucs pourront sembler anodins pour certains d'entre vous, mais sachez qu'ils valent vraiment leur pesant d'or pour les prospecteurs immobiliers. Un seul indice pourrait vous rapporter gros. Ne les négligez pas lors de vos recherches et aidez vos courtiers à vous trouver des aubaines en y portant attention.
EXPERT-INVITÉ
Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs Immobiliers du Québec, il occupe le poste de vice-président-directeur général. Il est également conférencier, courtier immobilier et auteur du best-seller Les flips.
