Le budget propose de refuser l’exemption fiscale applicable aux résidences principales si elles ne sont pas détenues depuis au moins 12 mois. (Photo: 123RF)

L’augmentation spectaculaire du prix des maisons ces dernières années a rendu l’accession à la propriété une tâche colossale pour les candidats éventuels. Les nouvelles mesures visent à la simplifier, mais il reste encore à déchiffrer ce qui va désormais être offert aux nouveaux acheteurs et quelle sera l’interaction entre les divers programmes.

Pour rendre plus facile le versement d’un acompte, les lois fédérales exigeant à présent 20% pour l’achat d’une habitation d’un million de dollars et plus, mais moins pour des logements moins chers, le budget fédéral présenté le 7 avril proposait plusieurs nouveaux programmes et des changements à d’autres programmes existants :

Programmes existants et changements:

REER dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP)

Cela fait de nombreuses années que les individus peuvent taper dans un Régime enregistré d’épargne retraite (REER) pour acheter ou construire leur premier logement. Le maximum qui puisse en être retiré libre d’impôt est actuellement de 35 000 $. Des conjoints peuvent chacun effectuer le retrait maximum de leur REER respectif pour financer l’achat du même domicile (pour un total maximum de 70 000 $). Le montant « emprunté » au Régime doit être remboursé dans les 15 ans qui suivent la deuxième année du retrait.

Un premier acheteur est défini comme une personne qui n’a pas été propriétaire d’une habitation pendant la période de cinq ans qui a conduit au retrait du RAP, y compris l’année dudit retrait. Il faut que cette personne ait pleinement remboursé tout retrait du RAP précédent. (Cette règle de cinq ans ne s’applique pas aux personnes handicapées ou à leur famille qui achètent une maison mieux adaptée à leurs besoins spéciaux.)  

Crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison

Le budget propose d’augmenter à 10 000 $ la tolérance maximum au titre de ce crédit d’impôt non remboursable offert aux nouveaux propriétaires. La limite actuelle est de 5 000 $. La définition d’un premier acheteur est comparable à celle du RAP (voir ci-dessus). Les conjoints peuvent, tout comme ci-dessus, se partager la valeur de ce crédit.

Crédit d’impôt pour l’accessibilité domiciliaire

Le montant dépensé pour la rénovation ou le réaménagement d’une maison est actuellement éligible à un crédit d’impôt non remboursable de 10 000 $ du moment que ce travail est fait pour améliorer les conditions d’accessibilité d’une personne demeurant sur les lieux. Le budget propose de doubler le montant maximum de ce crédit pour le faire passer à 20 000 $. L’occupant doit soit être handicapé (et pouvoir se qualifier au Crédit d’impôt pour personnes handicapées), soit être âgé de 65 ans ou plus à la fin de l’année d’imposition.

Nouveaux programmes et règlements:

Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)

Il s’agit d’un nouveau compte enregistré qui permet à ceux qui n’ont jamais été propriétaires d’un logement de cotiser jusqu’à 8 000 $ par an (à concurrence d’un montant total à vie de 40 000 $). Les droits de cotisation non utilisés ne peuvent pas être reconduits d’une année sur l’autre.

Comme pour un REER, les cotisations à un CELIAPP peuvent faire d’objet d’une déduction sur sa déclaration d’impôt, et le revenu gagné au sein de ce régime est libre d’impôt. Toutefois, à la différence d’un REER, le montant total d’un retrait n’est pas imposable.

Les retraits d’un CELIAPP ne peuvent servir qu’à acheter une première habitation, et ce compte doit être clos dans l’année qui suit le premier retrait. Tout montant inutilisé peut être transféré à un REER ou à un Fonds enregistré de revenu-retraite (FERR), sans impôt dû sur ces transferts, et sans que ces montants soient comptabilisés au titre des droits à cotisation d’un REER ni qu’ils soient limités par ces derniers. Toutefois, une fois que ces sommes figurent dans un REER, leurs retraits sont pleinement imposables. Un CELIAPP non utilisé doit être clos après 15 ans, et son produit devra être transféré à un REER ou un FERR. Aucun autre CELIAPP ne pourra être ouvert après cela.

Notez que les économies réalisées au titre du RAP ne peuvent pas être utilisées en conjonction avec un CELIAPP pour financer l’achat d’une même habitation. Les produits doivent en être utilisés pour des acquisitions séparées.

«Avec ce nouveau compte d’épargne pour l’achat d’une première propriété, le principe d’une absence d’imposition, à l’entrée comme à la sortie, donne aux nouveaux propriétaires une incitation maximale à accumuler un acompte supérieur, ce qui rendra les remboursements d’hypothèques plus supportables dans le temps», dit Mathieu Laberge, associé, Services-conseils, et leader en matière d’économie et de politique à KPMG. «Ce faisant, le gouvernement fédéral les incite aussi à attendre un peu avant d’acheter, ce qui atténuera la pression causée par la demande de logements et contribuera peut-être à ralentir l’inflation de ce secteur.»

Crédit d’impôt multigénérationnel pour la rénovation domiciliaire

Le plus gros de la génération du Baby-Boom étant désormais à l’âge de la retraite, les circonstances pourraient pousser des descendants ou des membres de la famille à loger leurs parents vieillissants dans un appartement privé au sein de leur logement. Le budget propose d’introduire à partir de 2003 un crédit d’impôt allant jusqu’à 50 000 $ pour couvrir le coût de la construction d’un appartement ou d’une unité d’habitation autonome, soit dans les limites de leur logement existant, soit en agrandissant ce dernier.

Pour que l’on y soit admissible, les occupants de la plus vieille génération doivent avoir au moins 65 ans ou être invalides (et éligibles au crédit d’impôt pour personnes handicapées). L’habitation qui contiendra ce logement doit être la propriété d’un parent, grand-parent, enfant, petit-enfant, frère, oncle, neveu, ou d’une sœur, d’une tante ou d’une nièce.

L’unité en question doit être autonome avec une entrée séparée, et comprendre une cuisine, une salle de bains et un coin chambre. Un permis de construire pour une deuxième unité au sein d’une habitation doit avoir été obtenu et les travaux de rénovation ou de construction doivent être terminés pour que l’on puisse réclamer ce crédit. La demande de crédit doit être inscrite sur la déclaration d’impôt de l’année où les travaux ont été terminés. On ne peut réclamer au cours d’une vie qu’une seule rénovation multigénérationnelle.

On pourra compter au nombre des dépenses admissibles les frais de main-d’œuvre et de services professionnels, les matériaux de construction, l’appareillage électrique, les locations d’équipements et les permis. Le coût du mobilier, des appareils amovibles et d’autres articles dont la valeur est indépendante de celle de la rénovation (comme les équipements de construction et les outils) ne sont pas admissibles au crédit, de même que les coûts de financement et les frais d’entretien et de nettoyage.

Règle d’achat-revente de propriétés résidentielles

Le budget propose de refuser l’exemption fiscale applicable aux résidences principales si elles ne sont pas détenues depuis au moins 12 mois. Cela empêchera les spéculateurs immobiliers d’échapper à l’impôt sur les gains en capital de ce qui est essentiellement un investissement commercial. Normalement, les personnes qui vendent leur maison peuvent bénéficier d’une exemption de l’impôt sur le revenu si l’on peut déterminer qu’elles y demeurent de bonne foi pendant une partie de l’année. Cette règle ne donne lieu qu’à un seul abri fiscal de ce type, bien qu’avec le temps on puisse changer la désignation de ses résidences. Il y a de nombreuses exceptions à la règle des 12 mois lorsque ce sont des circonstances personnelles qui poussent à la vente, comme par exemple si le propriétaire ou un parent décède, tombe malade ou devient handicapé, ou si un couple est séparé depuis plus de 90 jours.

Moratoire de deux ans sur les investissements domiciliaires étrangers 

Des spéculateurs étrangers achètent depuis longtemps des propriétés résidentielles, notamment des condos à Vancouver et à Toronto, ce qui réduit le réservoir de logements disponibles pour les Canadiens qui en cherchent un, et contribue à faire augmenter les prix. Cette situation s’étendant à d’autres grandes villes du pays, le gouvernement fédéral a proposé des restrictions qui interdiront aux entreprises commerciales et particuliers ressortissants d’autres pays qui ne sont pas résidents permanents d’acquérir des propriétés résidentielles canadiennes à usage non récréatif pendant une période de deux ans.

«Cette interdiction qui frappe les achats étrangers est suffisamment ciblée et soumise à suffisamment d’exemptions, et elle expire dans deux ans — c’est donc une approche prudente aux investissements étrangers dans le marché canadien de l’habitation, dit Mathieu Laberge. L’ampleur de ce phénomène est encore largement difficile à déterminer. Cette mesure contribuera peut-être de façon progressive à une modération de la demande qui règne sur le marché du logement.»