Que faire pour renouveler l'immobilier résidentiel à Montréal

Offert par Les Affaires


Édition du 27 Octobre 2018

Que faire pour renouveler l'immobilier résidentiel à Montréal

Offert par Les Affaires


Édition du 27 Octobre 2018

« Les occasions d’innover sont grandes, et les développeurs ont un rôle. » – Laurence Vincent, présidente du ­comité Habitation de l’Institut de développement urbain du ­Québec et coprésidente du promoteur immobilier ­Prével

Au cours des dernières années, le marché immobilier montréalais s'est grandement développé notamment le secteur résidentiel. Qu'est-ce qui marque cette nouvelle vague de développement dans le marché de l'habitation ? Comment évoluent les besoins, et quelles sont les innovations qui permettent d'y répondre ?

«Une chose que l'on remarque est que la Ville désire retenir les familles», note Laurence Vincent, présidente du comité Habitation de l'Institut de développement urbain du Québec et coprésidente du promoteur immobilier Prével.

Pour répondre à cet enjeu, Prével a donc adapté certains de ses projets. Dans le secteur Ouest du centre-ville, par exemple, son projet Union sur le Parc visait à offrir des habitations relativement abordables, compte tenu de l'emplacement, et ayant des attraits pour les familles.

«Nous avons donc prévu un centre sportif et un espace vert sur le toit, ce qui est assez commun, mais aussi un minigym pour enfants, un espace créatif et une cuisine communautaire», illustre Mme Vincent, qui sera conférencière le 4 décembre à l'événement Marché de l'habitation - Montréal, organisé par le Groupe Les Affaires. Le projet étant constitué de deux tours de 20 étages, Prével a également prévu beaucoup d'espaces verts au sol.

Selon Mme Vincent, le marché montréalais connaît un grand besoin en copropriétés, contrairement au «mythe» voulant qu'il y ait déjà trop de condos. Elle estime même qu'il s'agit du modèle de l'avenir. «Si nous voulons répondre à la demande, il faut construire en hauteur, dit-elle. On le voyait dans l'ouest du pays, mais là, la tendance arrive à Montréal.»

Le défi du prix

Acheter en ville coûte cher. Que faire pour s'assurer que les prix demeurent raisonnables et que les acheteurs en ont pour leur argent ?

Mme Vincent cite l'exemple de Rotterdam. Quand elle vend un terrain public, la ville hollandaise procède par concours d'architecture en fixant des critères précis, comme ceux de relancer un quartier, de créer un bâtiment emblématique - un landmark - ou de créer de la vie autour du projet. «On ne voit pas ça à Montréal, déplore-t-elle. C'est une philosophie de ville à explorer.»

Pour favoriser l'audace architecturale et le faire à prix modéré, Rotterdam s'engage également à réinvestir dans le projet les montants de taxe foncière prélevés au cours des trois ou quatre premières années. «Les occasions d'innover sont grandes, et les développeurs ont un rôle à jouer, dit Mme Vincent. Mais il faut aussi vendre ces innovations aux clients de sorte qu'ils en demandent davantage.»

Pas évident d'être innovant

Dans l'ensemble, si les possibilités d'innovation sont grandes et que les exemples internationaux à succès sont nombreux, l'innovation dans le marché de l'habitation reste de façon générale une chose plutôt rare et difficile à réaliser.

Selon Nik Luka, professeur agrégé à l'École d'architecture et à l'École d'urbanisme de l'Université McGill, la plupart des gens ne sont pas enthousiastes à l'idée de se risquer d'acheter quelque chose avec lequel ils ne sont pas familiers, entre autres en raison de considérations relatives à la revente. «Ce n'est pas radical de dire que, partout dans le monde, le secteur de l'habitation est très conservateur, met du temps à changer et innove peu», dit M. Luka. Malgré ce facteur limitant, la métropole expérimente toutefois et tire selon lui bien son épingle du jeu.

Nouveaux modèles émergents

Le désir de la Ville de Montréal de retenir les familles, mais également la volonté de bien des jeunes, notamment les milléniaux, de vivre en ville sans voiture, change la nature de la demande et des attentes sur le marché de l'habitation montréalais.

Pour répondre à ces nouveaux besoins, M. Luka estime que les villes de la province désirant densifier leurs milieux de vie auraient avantage à explorer de nouveaux modèles. Il donne en exemple le modèle allemand d'autopromotion, aussi appelé Baugruppen. En quoi consiste-t-il ?

«C'est essentiellement une coopérative qui engage un architecte pour construire des condos non pas sous un modèle de production de masse, mais bien avec des unités sur mesure qui visent à répondre aux besoins particuliers de ses membres», explique M. Luka.

Plutôt que d'avoir seulement trois modèles d'appartements dans un immeuble de 10 étages, le modèle d'autopromotion permettrait d'avoir toute une gamme d'appartements qui iraient du grand logement sur deux étages au simple studio. Souvent, les villes qui mettent de l'avant ce modèle offrent même des terrains à prix réduit pour encourager la diversification des logements - et donc également souvent la diversification socioculturelle.

«Les gens veulent plus que jamais des milieux de vie qui favorisent la qualité de vie, note M. Luka. Alors il y a de l'intérêt à tenter de nouveaux modèles innovateurs au Québec. Il y a de l'effervescence.»

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