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L'hypothèque inversée permet aux propriétaires d'emprunter jusqu'à 55 % de la valeur de leur maison. Le propriétaire (et son ou sa conjointe) doit avoir 55 ans ou plus pour accéder à ce prêt garanti par sa résidence. À l'inverse d'une hypothèque traditionnelle ou d'une marge de crédit, l'emprunteur n'est pas tenu de rembourser le prêt ou de payer les intérêts sur une base régulière. «Ce type de produit permet aux personnes âgées d'emprunter de l'argent, sous la forme d'un montant forfaitaire ou des versements mensuels, sans avoir à faire de remboursements sur les paiements d'intérêts avant la vente de la résidence», précise Denis Doucet, consultant indépendant en financement hypothécaire.
Généralement plus élevés que les taux hypothécaires traditionnels (actuellement à 6,17 % pour un terme de 5 ans si on tient compte des frais de clôture), les taux d'intérêt de ces prêts s'accumulent de façon composée. Lorsque la vente ou le transfert de la propriété s'effectue, notamment en cas de décès, le prêt et les intérêts composés sont déduits du montant de la transaction. Pour M. Doucet, ce type de produit peut intéresser des gens à la retraite qui ont peu de revenus, mais qui désirent néanmoins continuer à vivre dans leur demeure. «Ils ont payé leur résidence et préfèrent cette option plutôt que de toucher au peu d'actifs qu'ils détiennent.»
M. Doucet est d'avis que le recours à l'hypothèque inversée demeure marginal. «Il existe encore une perception négative et de la méconnaissance à l'égard de ce type de produit. Les gens ont souvent de la difficulté à comprendre la mécanique des hypothèques inversées. Ce sont des produits spécialisés basés sur des hypothèses de longévité.»
Au Canada, seules deux institutions financières offrent ce produit. La Banque HomeEquity, par le truchement du Programme canadien de revenu résidentiel (PCRR) ou par l'entremise des courtiers hypothécaires, et la Banque Équitable, avec le plan résidentiel Parcours, bien que celui-ci ne soit offert que dans trois provinces canadiennes: la Colombie-Britannique, l'Alberta et l'Ontario.
«C'est une technique de monétisation qui a ses avantages et ses inconvénients», reconnaît Denis Preston, chargé de cours en finance à HEC Montréal. «Je suis ni pour ni contre, mais je constate qu'il y a beaucoup d'émotivité liée à ce produit, car on touche à quelque chose de très personnel, la résidence.» Il remarque que ce produit est plus populaire ailleurs au Canada, où le marché immobilier a connu une forte croissance et où ce produit peut représenter une occasion de diversifier ses actifs. «L'avantage, c'est que c'est le seul produit financier qui nous garantit de demeurer dans notre maison tant qu'on en assure l'entretien et qu'on paie les taxes de celle-ci.» En revanche, il croit qu'il ne faut pas non plus envoyer le message aux propriétaires que c'est leur maison qui va financer leur retraite. «La majorité des gens n'ont pas besoin de ce produit. Ceux qui l'utilisent, en quelque sorte, c'est qu'ils n'ont pas vraiment le choix. C'est une stratégie de dernier recours.»
«C'est un produit financier à utiliser avec beaucoup de prudence», avance Sophie Roussin, analyste en finances personnelles et en endettement à l'Union des consommateurs. Elle trouve d'ailleurs très jeune l'âge minimal requis de 55 ans. Elle est d'avis qu'avant de songer à une telle avenue, le consommateur doit être bien encadré et veiller à obtenir de bons conseils financiers dans une perspective à long terme. «Le montant forfaitaire peut paraître alléchant a priori, mais qu'arrivera-t-il une fois la maison vendue ? Les fonds restants seront-ils suffisants pour subvenir à d'éventuels problèmes de santé ?» s'interroge-t-elle. Elle juge que c'est un produit complexe et encore très mal compris. «Comme il s'adresse à une clientèle âgée et plus vulnérable, cela peut créer davantage de problèmes.»
