J'ai acquis un immeuble de logements il y a cinq ans au montant de 100 000 $, et j'envisage de le vendre en 2025.
Cette année, les revenus que j'en tire sont plus élevés que les dépenses. J'ai donc un revenu net de location. Sur le plan fiscal, laquelle des deux solutions suivantes est la plus avantageuse : prendre de l'amortissement sur mon immeuble afin de réduire le revenu de location, ou déclarer dans mon rapport d'impôt un revenu positif, de façon à être imposé lors de la vente de mon immeuble ?
- Mario
Il y a plusieurs avantages à réclamer une dépense d'amortissement pour réduire votre revenu net de location (l'amortissement est une dépense liée à l'usure d'un bien).
Les règles de la déduction pour amortissement (DPA) sont complexes. La DPA qui peut être réclamée varie selon les diverses catégories d'immobilisations. Le maximum que vous pouvez déduire pour chacune de ces catégories est un pourcentage fixe du coût en capital non amorti. Ce que vous déduisez réduit ce solde, qui sera utilisé pour calculer la déduction de l'année suivante.
Par exemple, dans le cas de votre immeuble, le taux de DPA est de 4 %. Toutefois, vous ne pouvez pas réclamer de DPA pour la partie " terrain " de votre propriété.
Ainsi, en supposant que vous n'avez pas encore déduit d'amortissement et que votre terrain représente 30 % de la valeur totale de votre propriété, on peut présumer que le coût en capital non amorti de votre immeuble est de 70 000 $ (100 000 $ - 30 %). Vous pouvez donc déduire un maximum de 2 800 $ la première année (70 000 $ X 4 %). Si vous prenez cette déduction maximale, le solde de votre coût en capital non amorti sera de 67 200 $ (70 000 $ - 2 800 $). L'an prochain, le montant maximal de votre DPA sera donc 2 688 $ (67 200 $ X 4 %).
Cela dit, la DPA réduit votre coût fiscal (prix de base rajusté) qui servira à calculer votre gain en capital. Supposons qu'en 2025 vous avez réclamé un total de 25 000 $ en amortissement et que vous vendiez votre immeuble au prix de 200 000 $. Votre coût fiscal serait de 75 000 $, selon le calcul suivant : on soustrait l'amortissement (25 000 $) du coût en capital non amorti (70 000 $), et on ajoute le coût du terrain (30 000 $). Votre gain en capital serait alors de 125 000 $ (200 000 $ - 75 000 $). Il serait imposé à seulement 50 %, tandis que les revenus de location sont entièrement imposables. Si vous ne réclamiez aucune DPA, votre gain en capital s'élèverait plutôt à 100 000 $.
Par contre, vous ne paieriez de l'impôt que dans 16 ans (en 2026, l'année qui suit la vente). C'est un avantage important que vous offre l'investissement immobilier et vous devriez l'utiliser. Règle générale, plus vous conserverez votre immeuble longtemps, plus il sera avantageux de réclamer la DPA.
De plus, réclamer la DPA peut vous permettre de réduire votre taux d'imposition, ce qui est un autre avantage.
À noter que vous pourriez choisir de ne pas réclamer la DPA une année, si vos revenus personnels sont peu élevés et que vous prévoyez qu'ils le seront beaucoup plus au cours des années suivantes.
Fiscalité lors d'un fractionnement d'actions
Supposons qu'au fil des ans, le titre de la société ABC ait été fractionné plusieurs fois. Au départ, j'avais 200 actions, et je me retrouve quelques années plus tard avec 800 actions. Comment établir le prix unitaire de ces actions, sur le plan fiscal ?
- Victor
Il faut simplement ajuster le prix unitaire des actions afin de tenir compte des différents fractionnements.
Par exemple, supposons que vous ayez initialement acheté 200 actions à 10 $. Vous aviez donc investi 2 000$, ce qui est votre coût (oublions les frais de transaction pour simplifier l'explication).
Vous avez donc aujourd'hui 800 actions qui se négocient, disons, 7 $ chacune. Comme vous aviez investi 2 000 $ et que vous avez 800 actions, votre coût unitaire sera de 2,50 $ (2 000 $ / 800). Si vous vendiez 200 actions à 7 $, votre gain en capital serait donc de 4,50 $ par action (7 $ - 2,50 $), soit 900 $ au total.
