Vices cachés, vices sans fin

Publié le 18/05/2016 à 11:37

Vices cachés, vices sans fin

Publié le 18/05/2016 à 11:37

Cauchemar de tout propriétaire, le vice caché peut entraîner de coûteuses et complexes procédures judiciaires. Voici ce qu’il faut savoir avant de se lancer.

En 2012, en voulant faire insonoriser l’un des six logements de l’immeuble qu’elle venait d’acquérir, Marie – un prénom fictif puisque des poursuites sont en cours –, découvre des constellations de moisissures derrière le gypse. De fil en aiguille, elle constate que tous les murs extérieurs sont criblés de champignons noirâtres, du plancher au plafond. Et comme aucun signe de moisissure n’était visible en surface, l’inspection pré-achat n’avait rien révélé à ce sujet.

«Il était évident que quelqu’un avait avait tenté de maquiller les dégâts : on voyait que des portions avaient été patchées et repeintes.»

Résultat des courses : les six locataires ont dû être évacués pour cause d’insalubrité. Marie, qui a payé l’immeuble 550 000$ en 2012, a déboursé 450 000$ à ce jour pour le rénover. Et englouti plus d’un million de dollars en frais d’avocat.

Des sommes qu’elle compte bien récupérer à l’issue des démarches. «Mais il faut être fait fort et avoir accès à des sommes considérables pour s’embarquer dans les poursuites judiciaires», lance-t-elle avec amertume.

Prouver la mauvaise foi

Un vice caché est par définition inconnu du vendeur et de l’acheteur au moment de la transaction, souligne l’avocat Jonathan Poitras, du cabinet Picard Sirard Poitras. Si le vendeur en connaissait l’existence – comme Marie le suppose –, c’est un vice caché dol, en jargon juridique. Et en langage courant, ça veut dire qu’il faut se lever tôt pour le démontrer !

«Un vice caché dol implique que le vendeur (ou un propriétaire précédent) a agi de mauvaise foi en ne révélant pas son existence. Mais c’est à l’acheteur que revient la tâche de la prouver, ce qui est complexe.»

Bétonner son dossier

Si vous croyez avoir décelé un vice caché dans votre propriété, il faut en aviser le vendeur par écrit dans les six mois suivant la découverte. Dans cet avis de dénonciation, vous l’invitez à venir constater le problème. Il ne se manifeste pas ? Vous pouvez dès lors le mettre en demeure, poursuit Me Poitras, tout en ajoutant qu’il est important de ne pas entreprendre de travaux pendant cette période.

À défaut de s’entendre avec le vendeur, l’acheteur peut s’adresser aux tribunaux civils : la Cour des petites créances – si les dégâts estimés sont de l’ordre de 15 000 $ ou moins – ou la Cour du Québec, pour les cas plus complexes.

À ce stade, un allié sûr est l’expert en bâtiment, qui pourra disgnostiquer la source du problème afin d’étayer la preuve devant les tribunaux. C’est notamment le rôle de l’ingénieur et expert Pierre Beaupré, du Centre d’inspection et d’expertise en bâtiment du Québec.

Et il a plus d’un tour dans son sac. Prenons le cas classique : la flaque d’eau qui apparaît soudainement sur le plancher du sous-sol. Ni le rapport d’inspection, ni la déclaration du vendeur n’en font mention. Mais quand il ouvre les murs, Pierre Beaupré a parfois quelques surprises : deux types d’isolants ne datant pas de la même époque, par exemple…

«Si on pousse un peu l’investigation, on peut trouver d’autres indices d’une intervention récente : une date de fabrication, un numéro de lot, un code-barre… C’est du travail à la Colombo !» Et le crime parfait est rare : lorsqu’un précédent propriétaire a voulu camoufler un vice, il laisse généralement des traces, dit l’ingénieur. Une intention malveillante n’est pas nécessairement en cause : certains propriétaires ne sont tout simplement pas conscients des dommages subis par l’immeuble ou ne les prennent pas au sérieux, selon lui.

Poursuites à la chaîne

En outre, le vendeur poursuivi peut aussi se tourner vers son propre vendeur. Par exemple, dans le cas de l’immeuble de Marie, trois anciens propriétaires se poursuivent mutuellement. Mais jusqu’où peut-on remonter la chaîne? «Chaque acheteur a un lien de droit avec la personne de laquelle il a acquis l’immeuble et peut l’appeler en garantie (i.e. poursuivre) au besoin, dit Me Poitras. J’ai déjà vu des dossiers impliquant 5 ou 6 ex-propriétaires.»

Pour Marie, le système contribue certes à faire vivre une flopée d’avocats, mais ne protège pas le citoyen lambda, qui n’a souvent ni les reins, ni les nerfs assez solides pour survivre au processus judiciaire. «Parfois, je me dit que j’aurais mieux fait de refermer le mur et de revendre l’immeuble», ironise-t-elle.

Mais Jonathan Poitras assure que le système fonctionne bien et qu’elle obtiendra réparation si le juge en vient à la conclusion qu’elle a été victime d’un vice caché. En autant qu’elle ait les moyens de continuer sa bataille.

 

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