Toujours temps d'investir dans un plex ?


Édition du 14 Mai 2016

Toujours temps d'investir dans un plex ?


Édition du 14 Mai 2016

Par Stéphane Rolland

[Photo : Shutterstock]

Rien de plus alléchant que de bâtir son patrimoine avec l'argent des locataires qui logeront dans votre plex. Bien des imprévus peuvent toutefois faire déraper votre projet. L'investisseur averti devra anticiper les écueils sur son chemin et faire preuve de discipline pour saisir les rares bonnes occasions.

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Comme de nombreux locataires, Maude Hallé Saint-Cyr rêve d'acquérir un duplex ou un triplex à Montréal. Après quelques visites infructueuses, elle en vient à la conclusion que l'eldorado du plex n'est qu'un mirage. Comment les vendeurs peuvent-ils obtenir des sommes si élevées pour des bâtiments qui ont un urgent besoin d'être retapés ? se demande l'architecte, qui travaille dans une firme spécialisée en rénovation résidentielle.

Le marché du plex est tout simplement devenu irrationnel, déplore-t-elle. «Quand j'entre dans le plex, je vois tout de suite qu'il y a plusieurs travaux à faire, raconte l'architecte de 32 ans. Je dis au vendeur que son prix est trop élevé. Quelques instants plus tard, il y a un acheteur derrière qui est prêt à faire une meilleure offre. Je me trouve dans une situation où je connais la valeur de ce que je vois, mais où je dois concurrencer des acheteurs mal informés.»

Les acheteurs sont prêts à surenchérir, car ils sont nombreux à surestimer le rendement de l'investissement que leur procurera un immeuble locatif, estime François Des Rosiers. Le professeur à la Faculté des sciences de l'administration de l'Université Laval a fait une étude sur la rentabilité des plex dans le quartier Rosemont à Montréal en 2011. En moyenne, il a constaté qu'un quadruplex dans le secteur ne parviendrait pas à générer un rendement annuel supérieur à 2 % de l'argent investi par un nouvel acheteur. Si le propriétaire occupe un logement, il ferait même des pertes.

Cette donnée surprendra ceux qui pensent que la perception de loyers enrichit automatiquement un propriétaire. «C'est dangereux de penser que votre plex va assurer votre retraite, commente M. Des Rosiers. Les gens sont prêts à payer leur immeuble cher, mais ils sous-estiment les risques. La croissance des loyers est limitée par la loi. Il faut aussi penser à l'entretien et aux rénovations ; parfois, on a des surprises, puisque les plex sont souvent de vieux bâtiments.»

Trouver la bonne affaire est d'autant plus difficile que le prix des plex de deux à cinq logements a littéralement explosé depuis le début des années 2000. En 15 ans, la valeur de ceux-ci a bondi de 207 % dans la grande région de Montréal, selon les données de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ). Dans la région de Québec, la hausse, pendant la même période, a été de 245 %.

Simultanément, les loyers, dont les augmentations sont limitées par la loi, ne suivent pas le même rythme. Depuis 2000, le loyer moyen n'a progressé que de 59 % dans la grande région de Montréal, selon les données de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Dans la région de Québec, la hausse a été de 58 %. Pour les nouveaux acheteurs, le rendement du loyer devient par le fait même moins attrayant par rapport au prix d'achat.

À Montréal, par exemple, il est possible de trouver des plex vendus à 20 fois les revenus bruts générés par le loyer. «Ça veut dire que le rendement est très faible, prévient M. Des Rosier. Ça prendra beaucoup de temps avant de rentrer dans son argent.»

Toujours possible

Ça ne veut pas dire qu'il soit impossible de faire une bonne affaire, nuance Patrick Denoncourt, un investisseur immobilier et l'auteur du livre Se lancer dans l'achat d'un plex. «Là où les occasions se présentent, ce sont des plex qui vont vous demander de vous relever les manches, répond-il. Il faut être patient. Je privilégie toujours les logements qui ont manqué d'amour, mais qui ont de bonnes fondations.»

M. Denoncourt croit qu'il y a des occasions du côté des multiplex, les immeubles de six logements et plus. «Les prix sont beaucoup plus réalistes dans ce créneau pour la simple et bonne raison que le nombre d'acheteurs est moindre», ajoute-t-il.

Ce créneau n'est cependant pas à la portée de tous, prévient Martin Desfossés, coach immobilier chez DuProprio. «À partir de 5 logements, vous devez contracter un prêt commercial, dit-il. La mise de fonds minimal passe de 10 à 20 %. On n'est plus dans la même game. Pour acheter un quadruplex de 700 000 $, vous devrez verser une mise de fonds de 70 000 $. Pour un immeuble à cinq logements au même prix, la mise de fonds passe à 140 000 $.»

Cela étant, M. Desfossés croit, lui aussi, que les plus gros immeubles ont davantage de chance d'être rentables. «Quand on achète un duplex, on se retrouve avec un immeuble presque aussi coûteux qu'un triplex ou un quadruplex, mais avec un seul loyer. Pour une personne qui veut vivre dans un quartier en particulier, mais qui ne veut pas s'encombrer de la gestion d'un plus gros immeuble, c'est un choix valable, mais elle doit s'attendre à rentabiliser moins rapidement son investissement. Si votre objectif est d'obtenir un rendement, un quadruplex vous donne plus de chances de l'atteindre.»

Faire ses calculs

Avant d'acheter, il est important de faire vos calculs pour vous assurer que l'immeuble est rentable. Lorsque vous calculerez le rendement procuré par vos loyers, n'oubliez pas de considérer les coûts : les frais d'exploitation, le coût des rénovations, des taxes municipales et scolaires, etc.

Dans son livre, M. Denoncourt propose quelques règles du pouce afin d'éviter de payer trop cher pour votre immeuble. D'abord, pour votre premier plex, il conseille de ne jamais payer plus de quatre fois le salaire brut de votre ménage.

L'auteur investisseur utilise aussi le multiplicateur de revenus bruts. Ce ratio permet de savoir combien de fois il faudrait multiplier vos revenus bruts de location pour équivaloir au prix d'achat. Pour connaître ce chiffre, vous divisez le prix de l'immeuble par ses revenus de location annuels bruts. Les fidèles du cahier Investir verront une ressemblance avec les multiples accolés au bénéfice par action, une mesure pour évaluer le prix d'un titre. M. Denoncourt suggère d'éviter les plex dont le multiple serait supérieur à 12 afin de ne pas payer son immeuble trop cher.

Jacques Lépine, président et fondateur du Club d'investisseurs immobiliers du Québec, pense que les acheteurs qui souhaitent mettre la main sur un duplex devront analyser autre chose que le rendement des revenus. «Il y a tellement de demandes pour les petits plex que vous ne parviendrez pas à atteindre des ratios satisfaisants, explique-t-il. C'est pour cette raison qu'il faut regarder les comparables dans le marché pour estimer si on paie un prix raisonnable.»

M. Lépine considère, lui aussi, qu'acheter un plus petit plex sera inévitablement moins rentable pour son acquéreur, mais il comprend que, pour certaines personnes, il s'agisse davantage d'une décision de vie que d'un investissement. «Ça peut valoir la peine pour une personne qui veut vivre près du centre-ville. Vous aurez un loyer pour vous aider à payer une partie du capital, mais le rendement sera modeste.»

En 15 ans, la valeur des plex de deux à cinq logements a bondi de 207 % dans région de Montréal, selon les données de la Fédération des chambres immobilières du Québec. »

La brique : coût et risque

En plus de la rentabilité, vous devez évaluer la qualité du bâtiment et anticiper le coût des travaux de rénovation à effectuer. Encore une fois, ne vous laissez pas emballer par l'enthousiasme des autres acheteurs. Gardez la tête froide.

«Je fais beaucoup d'inspections dans le créneau locatif et je vois beaucoup de logements où rien n'a été fait pendant 10 ans, voire 15 ans, raconte André Dumont, inspecteur en bâtiment. L'acheteur devra inévitablement faire un rattrapage. Dans le calcul de rentabilité, il faudra prendre cela en compte.»

L'inspecteur en bâtiment vous appuiera dans cette démarche. «Une inspection préachat vous permettra de détecter les problèmes actifs, poursuit M. Dumont. Il pourra aussi cerner certains problèmes à venir. Avec le rapport de l'inspecteur, l'investisseur sera en mesure de dresser la liste des travaux. Il pourra appeler des entrepreneurs pour avoir une idée du coût des travaux.»

Même en faisant vos devoirs, vous devez accepter que vous n'êtes pas à l'abri des surprises. C'est ce qui est arrivé à Évelyne Beaulieu-Doré, traductrice dans une institution financière. Elle a acheté un duplex situé dans le quartier Rosemont l'an dernier. Elle avait en main une liste exhaustive des défauts du bâtiment construit en 1953, mais il y en a tout de même un qui a échappé à l'inspecteur. «On savait qu'il y avait une fissure à l'avant du plex, mais on n'avait pas vu qu'il y avait une fissure sous le revêtement en arrière. L'entrée extérieure de notre sous-sol est donc plus endommagée que nous ne le pensions. On ne sait pas encore combien cela va nous coûter.»

Il n'y a pas de réelle règle du pouce quant à l'argent qui devra en moyenne être consacré chaque année à l'entretien de votre plex. Cela dépendra des travaux faits par le passé et de l'âge de l'immeuble. M. Dumont donne l'exemple de son plex de cinq logements construit en 1925. Il dit consacrer de 5 000 à 7 000 $ par an à l'entretien de son bâtiment. «Et ça, ça garde les travaux au minimum», admet l'inspecteur.

Les propriétaires qui négligent de rénover leur plex ne doivent plus tenir leur locataire pour acquis, met en garde Hélène Bégin, économiste au Mouvement Desjardins. Dans bien des régions, ceux-ci ont la marge de manoeuvre pour aller voir ailleurs. «Il y a beaucoup plus de disponibilité dans le marché locatif qu'il n'y en avait au début des années 2000, explique-t-elle. Ce n'est plus vrai qu'un loyer va automatiquement se louer. S'il est mal entretenu, vous pourriez ne pas trouver preneur.»

Le risque de mauvais payeur

Un autre risque pourrait rendre vos calculs caducs : celui des mauvais payeurs. Au cours de l'exercice 2014-2015, il y a eu 40 905 causes de non-paiement présentées à la Régie du logement. En comptant les cas non judiciarisés, ce chiffre pourrait être deux fois plus important, estime Hans Brouillette, porte-parole de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec.

Avant d'acheter un immeuble, vous devriez vous assurer que les locataires occupants sont fiables, conseille M. Brouillette. «Vous pourriez faire des vérifications au tribunal pour voir s'il n'y a pas eu des recours contre les locataires occupants. Il faut faire ses propres démarches, car le propriétaire pourrait oublier des choses.»

Certains acheteurs verront cependant une occasion dans un plex où habitent des locataires plus difficiles, nuance M. Brouillette. «Celui qui achète un immeuble où il y a des locataires à problème pourrait obtenir un meilleur prix à l'achat. Ça peut être intéressant pour un acheteur qui n'a pas peur de prendre les choses en main et d'aller devant la Régie du logement. Il faut être patient et être prêt à passer devant les tribunaux. Ce n'est pas fait pour tout le monde.»

Un immeuble qui compte de bons locataires mais des loyers nettement inférieurs aux immeubles équivalents dans le même quartier n'est pas une occasion. Les hausses de loyer permises sont limitées par la Régie du logement. Un propriétaire peut reprendre un des loyers pour l'occuper. Contrairement à la croyance populaire, vous ne pourrez pas évincer des locataires pour loger des membres de votre famille sans négocier une indemnité avec celui-ci, prévient M. Brouillette.

Il est possible d'expulser un locataire pour entreprendre des travaux de rénovation majeurs, comme séparer un grand logement en deux logements ou transformer un duplex en résidence individuelle. «Vous devrez toutefois faire les travaux. Et si vous changez d'idée en cours de route, vous vous exposerez à des recours de la part des anciens locataires», dit M. Brouillette.

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