Quelle valeur attribuer à un chalet qu'on a construit soi-même ?


Édition du 22 Avril 2017

Quelle valeur attribuer à un chalet qu'on a construit soi-même ?


Édition du 22 Avril 2017

Par Stéphane Rolland

Notre lecteur a construit lui-même son chalet en 1972. Le hic, c'est qu'il n'a pas conservé ses factures pour établir son coût moyen lorsqu'il vendra sa résidence secondaire. Comment peut-il s'en tirer ?

On regrette de vous le dire, mais votre situation n'est pas idéale. Bien que le fisc puisse se montrer plus compréhensif, une application «stricte» de la loi pourrait faire en sorte que la totalité de votre prix de vente soit considérée comme un gain en capital, répond Christian Menier, responsable du service de fiscalité de Raymond Chabot Grant Thornton pour la région du Saguenay-Lac-Saint-Jean. «Si vous vous faites vérifier par l'impôt et que vous n'avez pas de preuves documentaires, c'est à vous de prouver que votre coût n'est pas nul, prévient-il. Ce n'est pas au fisc de se montrer compréhensif. Le vérificateur peut considérer que vous avez payé votre chalet avec de l'argent non déclaré. Pourquoi vous donnerait-il un coût moyen dans ce cas ?»

Évidemment, c'est le pire des scénarios. Mieux vaut recueillir le plus de preuves documentaires possible, conseille l'expert. Les permis de construire délivrés par le passé pourraient contenir la valeur de la résidence et servir de preuves circonstancielles, cite-t-il en exemple. Il en va de même pour toutes les factures accordées à un entrepreneur ou pour tout contrat notarié, s'il y a lieu.

M. Menier suggère également «un plan B». Notre lecteur pourrait désigner son chalet comme résidence principale et profiter de l'exemption pour le gain en capital. Pour que cela soit possible, il ne doit pas avoir utilisé cette exemption depuis 1972, car on ne peut avoir qu'une résidence principale à la fois. De plus, le chalet ne doit pas avoir servi à obtenir des revenus de location. La pertinence de ce conseil dépendra également de la valeur du gain en capital sur la résidence principale. «Si le gain est beaucoup plus élevé que la facture fiscale que vous pourriez avoir sur votre chalet, ça ne vaudra pas la peine», nuance M. Menier.

Quelques petits rappels. Contrairement à la valeur des matériaux utilisés, la valeur théorique du travail que vous avez fait n'entre pas dans le coût du chalet, affirme M. Menier. Vous ne pouvez pas attribuer une valeur économique à l'effort que vous avez fourni gratuitement.

De plus, sachez que toutes les rénovations que vous avez effectuées après la construction ne sont pas nécessairement capitalisables. Il faudra faire la distinction entre les améliorations capitalisables et les travaux d'entretien. «Si vous avez peinturé les murs, changé la toiture ou les fenêtres, c'est de l'entretien, ajoute le fiscaliste. Par contre, si vous avez ajouté un garage, un étage ou un sous-sol, ce sont des avantages durables et ces dépenses sont capitalisables.»

Stéphane Rolland tient la rubrique du courrier du lecteur. Il peut être joint à stephane.rolland@tc.tc.

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