Acheter un condo neuf est excitant : regarder pousser les fondations, choisir les matériaux désirés et mettre les clés dans la serrure d'un condo « qui sent le neuf ». Or, résister pour acheter un condo à peine usagé est une excellente façon de faire une bien meilleure affaire. Voici pourquoi.

Comme le mentionne d’emblée Me Yves Joli-Cœur, avocat spécialisé en droit de la copropriété, « acheter un condo neuf relève parfois d’une véritable profession de foi. » De nombreuses incertitudes attendent les futurs acheteurs, alors que l’achat d’un condo existant permettrait d’en mettre plusieurs de côté.

Un aperçu plus réaliste

La visite d’un condo permet de se faire une idée plus réaliste et de confirmer certaines informations. « Il est fréquent qu’il y ait un écart entre la superficie annoncée et la superficie finale », note Me Joli-Cœur. « En raison des contraintes de construction, qu’un promoteur immobilier ne peut contrôler, on peut perdre au change lors de l’achat d’une copropriété neuve. » Lorsqu’on fait l’achat d’un condo existant, on peut demander de consulter le certificat de localisation, qui confirmera la véritable superficie habitable.

Selon Sylvain Girard, vice-président du conseil d’administration de la Chambre immobilière du Grand Montréal, « on a une meilleure perception de l’espace ». La disposition correspond-elle à ce qu’on s’était imaginé ? L’endroit est-il lumineux ? Des questions auxquelles il est plus difficile de répondre en regardant un plan. Les condos existants offriraient aussi une plus grande superficie. « Depuis les dernières années, les promoteurs de condos neufs tentent de rentabiliser leur construction en jouant sur le rapport entre l’espace et le coût », avance Sylvain Girard.

Difficile aussi d’évaluer le coût des frais communs lorsqu’on achète une copropriété neuve. « Ce n’est pas le cas de la copropriété existante, où l’on peut avoir une meilleure appréciation du coût des frais de condo », souligne Me Joli-Cœur.

La gestion du risque

Avec un condo « usagé », on peut en outre savoir ce qui nous attend sur le plan de la gestion et de la culture de la copropriété. En fait-on une saine gestion ? Le fonds de prévoyance semble-t-il réaliste ? Y a-t-il un programme d’entretien du bâtiment ? « En somme, on peut mieux gérer le risque », explique Me Joli-Cœur.

Sylvain Girard abonde dans le même sens. « On peut demander une inspection ou consulter celles qui ont déjà été faites, on a droit à un historique sur le bâti. » Un point non négligeable, surtout que comme le précise Me Yves Joli-Cœur, « un immeuble neuf sans vice de construction, c’est très rare ! ».

On peut aussi demander une copie de la couverture d’assurance et déterminer si elle est suffisante par rapport au coût de reconstruction ou avoir accès aux règlements internes. On pourra ainsi savoir s’il est permis de sous-louer son condo, par exemple, ou de connaître le nombre d’unités présentement en sous-location.

Les états financiers donnent une bonne idée de la qualité d’administration de la copropriété, et les procès-verbaux des réunions de copropriétaires permettront de retracer l’historique du lieu et de savoir si tout se passe bien entre les occupants. Comme le rappelle Sylvain Girard, « une copropriété, c’est comme une petite entreprise : lors de l’achat, l’accès à l’information augmente nos chances de faire un choix éclairé. » Et sur ce point, c’est clairement le condo existant qui se démarque.