(Photo: 123RF)
Bulletin Les Affaires — JLR. Cet été, lorsque le nombre de transactions a bondi, nous parlions d’un effet de rattrapage alors que nous venions de traverser un printemps très tranquille vu le confinement imposé par le gouvernement. Depuis, nous avons largement dépassé cet effet rattrapage et l’année devrait se terminer avec un nombre de ventes record en plus d’afficher des hausses de prix très élevées.
Tendances provinciales —novembre 2020
L’année 2020 aurait probablement été très active même sans la pandémie si l’on se fie au nombre de transactions enregistrées en début d’année. En fait, pour les unifamiliales et les régions, la crise sanitaire a probablement fait croître le nombre de transactions par rapport à ce qu’on aurait observé sans pandémie et les prix ont suivi la même trajectoire vu une demande accrue. Pour les copropriétés, la croissance des transactions aurait probablement été supérieure sans la COVID-19 puisque le début de l’année avait débuté avec des hausses très marquées. Les petites unités et le centre-ville de Montréal n’ont pas connu le gain en termes de ventes qu’ils auraient dû avoir en 2020 sans pandémie.
Dans tous les cas, la crise sanitaire aura eu un effet important sur la croissance des prix. La baisse des taux d’intérêt et la diminution de l’offre causée, entre autres, par un report des projets de déménagement en résidence ou dans des unités plus petites ont favorisé la montée des prix dans une très grande majorité de secteurs. Ainsi, ces changements sont venus faire croître les prix davantage que si la pandémie n’avait pas eu lieu.
Lorsque les mesures de soutien s’atténueront et que des millions de Québécois seront vaccinés, l’offre pourrait progresser un peu. D’une part, les gens ayant reporté leur vente décideront peut-être de remettre leur propriété sur le marché et certaines personnes pourraient être contraintes de vendre faute de moyens financiers. Cependant, ces effets sur le marché risquent de prendre encore plusieurs mois avant de s’observer. Le regain, quoique présent, pourrait être limité par l’annulation de certains projets de relocalisation vers des habitations plus petites. La pandémie finira par s’estomper, mais les craintes par rapport à celle-ci pourraient perdurer longtemps. Néanmoins, la reprise de l’offre devrait aider à réduire la pression sur le marché immobilier, mais les prix pourraient rester élevés, surtout en région et pour les unifamiliales, des secteurs que le télétravail favorise.
Ventes d’unifamiliales au Québec
Selon les actes colligés par JLR, une société d’Equifax, depuis le Registre foncier du Québec, 100 139 propriétés unifamiliales ont été vendues dans la province au cours des douze derniers mois, ce qui représente une hausse de 16% relativement à la même période l’année précédente. C’est la première fois qu’un nombre de ventes au-dessus de 100 000 est enregistré pour une période de 12 mois, signe d’un marché immobilier très actif.
Les derniers mois ont été particulièrement exceptionnels et novembre ne fait pas exception avec une augmentation des transactions de 36% par rapport au même mois en 2019. Cette hausse, quoique majeure, est tout de même un peu plus faible que celles enregistrées en septembre (+58%) et en octobre (+51%). Tranquillement, l’effet rattrapage s’atténue et le nombre de propriétés en vente devient plus limité. Ainsi, même si les hausses devraient toujours être présentes dans les prochains mois, l’ampleur de celles-ci devrait être réduite.
Le prix médian sur douze mois des unifamiliales a atteint 272 000 $, en croissance de 7% ; pour novembre seulement, le bond est de 16%. Ces derniers mois le gain mensuel était beaucoup plus élevé que sur 12 mois, étant donné la récente augmentation rapide des prix. Dans de telles circonstances, on peut s'attendre à une croissance du gain sur 12 mois à la fin 2020 et en début de 2021.
Ventes de copropriétés au Québec
Les ventes de copropriétés, quant à elles, ont grimpé de 8% au cours des douze derniers mois pour un total de 40 730 transactions, encore là, il s’agit d’un record pour une période de 12 mois. Cependant, la prudence est de mise pour les comparaisons avec le passé puisque le parc immobilier de copropriété a crû rapidement au cours des dernières décennies. Au final, la moyenne mobile sur 12 mois est un peu au-dessus de ce qui était observé avant la crise sanitaire, ce qui montre un effet rattrapage important lors des derniers mois. La hausse provient toutefois davantage de la période avant la pandémie que depuis celle-ci. Les ventes ne sont que légèrement plus élevées entre mai et novembre 2020 qu'à la même période en 2019, une hausse faible qui devrait néanmoins s’accroître avec les transactions de décembre.
Pour novembre dernier, un bond de 28% comparativement à novembre 2019 a été enregistré. Le regain pour les copropriétés est moins fort que pour les unifamiliales, et là aussi, il tend à diminuer alors qu’en septembre le gain était de 32% et en octobre de 33%. Bref, des hausses sont encore à prévoir, mais elles tendent à s'amoindrir.
En fait, plusieurs futurs acheteurs de copropriétés sont toujours présents sur le marché, mais certains ont délaissé cette option pour une résidence unifamiliale ce qui explique la reprise moins prononcée pour les condos. Alors que les grandes unités à l’extérieur du centre-ville de Montréal demeurent populaires, l’intérêt pour les petites unités centrales a reculé ce qui limite l'augmentation des ventes totales.
En ce qui concerne le prix médian, il a crû de 7% sur douze mois pour atteindre 272 158 $ favorisé par un acquis de croissance important. Pour le mois de novembre, le gain est de +8%, alors qu’au cours des derniers mois les hausses mensuelles étaient généralement plus faibles que celles sur 12 mois. Les prochains mois nous en apprendrons plus sur la trajectoire des prix pour 2021 dans le secteur de la copropriété.
L’indice d’accessibilité à la propriété (indice AP)
En novembre 2020, l’indice AP de la province a atteint 95,2, soit un recul de 3,3% par rapport au même mois en 2019. Pour un troisième mois consécutif, l’indice AP est en diminution par rapport à l’année dernière et celle-ci s’accentue chaque mois. Les baisses de taux d’intérêt et les hausses de salaire ne compensent pas la croissance du prix des maisons. Qui plus est, l’augmentation du salaire médian pourrait être biaisée à la hausse puisque plusieurs pertes d’emploi causées par la pandémie sont dans des secteurs peu rémunérés. Ainsi, le salaire médian augmente, en partie, car certains emplois à plus faible salaire n’existent tout simplement plus, ce qui n’implique donc pas une amélioration du revenu des ménages. Par conséquent, l’accès à la propriété se détériore possiblement plus que ce que l'indice montre. La baisse risque de poursuivre au cours des prochains mois puisque l’augmentation des revenus et les baisses de taux d’intérêt ne pourront probablement pas compenser la hausse de prix.
L’indice est basé sur le ratio salaire hebdomadaire médian (statistique Canada)/paiement hypothécaire «type» rapporté en un indice base 100 (janvier 2010=100).
Tendances par ville
Dans plusieurs villes du Québec, la demande de propriétés est très forte depuis cet été et l’attrait pour les maisons en région a stimulé les ventes d’unifamiliales dans plusieurs secteurs. Ainsi, les ventes ont augmenté dans 24 des 25 villes analysées pour le mois de novembre et dans 23 des 25 sur 12 mois. La ville de Lévis se démarque avec une croissance des ventes de 98 % en novembre et de 31 % sur 12 mois. Elle affiche la plus forte croissance tant pour un mois que sur 12 mois. Le télétravail a pu mener certains citoyens de Québec à traverser le pont vu la nécessité décroissante d’habiter près de son travail et le besoin d’espace accru. Ceci étant dit, la ville de Québec n’est pas en reste avec une croissance des ventes d’unifamiliales de 19 %.
Les villes de Sherbrooke (+24%), Granby (+24%), Shawinigan (+24%) et Rimouski (+27%) se distinguent également avec des croissances de plus de 20% sur 12 mois. Ces fortes hausses à l’extérieur du Grand Montréal sont signe d’un intérêt très fort pour les plus grands espaces à coût moindre. Ce ne sont toutefois pas encore ces municipalités qui connaissent la plus forte hausse de valeur.
Les banlieues de Montréal sont les endroits où les prix augmentent le plus rapidement dû à une forte demande, mais également à une offre plus restreinte que dans les régions plus éloignées. Le faible inventaire même avant la pandémie a limité la croissance des ventes, mais a permis à l’augmentation de la demande de propulser les prix. Les villes de Blainville (+19%), Brossard (+18%) et de Saint-Jean-sur-Richelieu (18%) affiche les plus fortes hausses du prix médian sur 12 mois.
Dans tous les cas, les tendances haussières sur 12 mois risquent de s’accroître pour le secteur des unifamiliales, car les augmentations en novembre par rapport à l’année dernière sont toutes supérieures à la croissance sur 12 mois, à l’exception des villes de Saint-Jérôme, de Châteauguay et de Rimouski où c’est plutôt le contraire. Ainsi, pour le marché de l’unifamiliale, des hausses par rapport à l’année dernière sont encore attendues au cours des prochains mois.
En ce qui concerne les copropriétés, le portrait diffère d’une ville à l’autre. En novembre, les ventes ont rebondi fortement dans cinq des six villes analysées. Brossard fait bande à part avec une baisse du nombre de transactions de 23%, toutefois la croissance sur 12 mois demeure importante avec +15%. La diminution des ventes au mois de novembre n’est pas associée à un recul de la demande, mais plutôt au fait que plusieurs unités neuves avaient été livrées en novembre 2019 ce qui avait gonflé les ventes à cette époque.
Dans la ville de Montréal, le nombre de transactions au cours des douze derniers mois demeure 3% plus faible que pour la même période l’année précédente. Malgré un regain des ventes au cours des derniers mois, l’effet rattrapage n’a pas compensé les ventes non conclues au printemps, car la demande a faibli pour les copropriétés, surtout pour celles se trouvant au centre-ville.
En ce qui concerne les prix, ils continuent de croître dans toutes les villes à l’exception de Québec. Même si les ventes grimpent dans cette ville, les prix tardent à renouer avec la hausse.
À propos de JLR, société d’Equifax
JLR est un chef de file dans le développement de solutions foncières sur mesure : analyse de risque, enquête et recouvrement, analyse de parts de marché, suivi du portefeuille immobilier, développement des affaires, réglementation et conformité, évaluation immobilière, analyse de propriété et du marché immobilier et bien plus encore.
