Plus complexes, les marges hypothécaires

Publié le 12/10/2011 à 13:46

Plus complexes, les marges hypothécaires

Publié le 12/10/2011 à 13:46

Par Daniel Germain

Marge hypothécaire traditionnelle

Elle est comme une marge de crédit ordinaire, mais assortie d'un taux variable plus avantageux accordé en contrepartie d'une garantie sur la maison.

Avantage : Simple à utiliser et facile à comprendre.

Inconvénient : Peu pratique pour les travailleurs autonomes ou pour ceux qui voudraient faire un suivi distinct de différents prêts (auto, rénos, entreprise) effectués à partir de la marge.

 

Marge hypothécaire par segments

Elle a les mêmes caractéristiques que la précédente, plus la possibilité d'assigner à des segments de la marge des usages particuliers.

Avantage : Permet de faire un meilleur suivi des différents prêts effectués sur la marge de crédit. Allège la comptabilité.

Inconvénient : Les marges et les hypothèques en segments rendent plus difficile le changement de prêteur.

 

Le compte Tout-en-un

Ce produit permet de réunir dans la même enveloppe la marge de crédit et le compte de banque.

Avantage : Réduit les frais d'intérêts sur la marge et les frais bancaires sur le compte de chèques en consolidant dans un même compte l'épargne et les dettes.

Inconvénient : Pour certaines personnes, le compte Tout-en-un peut rendre difficile le suivi de ses comptes. Il banalise l'usage de la marge, donc du crédit.

 

Des produits plus complexes

Partout, le principe de base est le même. Le propriétaire a accès à un crédit équivalant à 80 % de la valeur de sa maison. À mesure que l'hypothèque est remboursée, la marge s'accroît. Mais la façon de ficeler le produit diffère d'une banque à l'autre. À la Banque Laurentienne, c'est tout simple. Il s'agit d'une seule marge dans laquelle on puise au besoin. On rembourse à son rythme, à condition de payer les intérêts tous les mois.

Ailleurs, on augmente la complexité d'un cran. La marge peut être scindée en tranches. Chez RBC, par exemple, vous pouvez diviser votre marge en cinq segments. " Vous pouvez donc utiliser le premier segment pour les emprunts pour vos REER, le deuxième pour payer les études des enfants, le troisième pour le financement des rénovations et ainsi de suite ", explique Danielle Coutlée, directrice stratégies, ventes et soutien chez RBC Banque Royale. Vous voulez amortir la portion de votre marge consacrée aux rénovations sur une dizaine d'années ? " Vous pouvez transformer un segment de votre marge en segment d'hypothèque, en choisissant l'option de remboursement qui vous convient ", dit Danielle Coutlée. Oui, votre hypothèque aussi peut être segmentée. On peut attribuer à chacun des segments un taux et une échéance différents.

Initialement développée pour répondre aux réalités des travailleurs autonomes, la segmentation des marges permet à ces derniers de " distinguer les portions personnelle des portions professionnelles ", dit Denis Doucet, directeur régionnal Rive-Sud, Multi-Prêts Hypothèques, ce qui facilite ainsi le processus de déduction lorsqu'arrive la période de l'impôt.

Le produit le plus évolué est le Compte Tout-En-Un de la Banque Nationale. Il fusionne le compte de banque et la marge de crédit. L'argument de vente ? Plutôt que d'avoir de l'argent éparpillé dans des comptes d'épargne d'un côté et d'avoir une marge de crédit de l'autre, mieux vaut fusionner les deux. Ainsi, l'argent " rapporte " davantage dans un compte Tout-En-Un, car les sommes versées sur le compte permettent de réduire les intérêts payés sur la marge. L'astuce : l'économie en intérêt sur la dette vaut plus que l'intérêt versé sur les économies sur un compte d'épargne. Compliqué ? Un peu. Cet argumentaire est un peu biaisé, car votre argent rapporte plus à condition que vos finances soient perpétuellement dans le rouge.

 

À savoir

Les taux d'intérêt sur les marges hypothécaires sont variables. Ceux qui les utilisent sont particulièrement sensibles aux hausses de taux.

Votre contrat d'hypothèque prend fin dans deux ans ? Vous pouvez quand même obtenir une marge mainte-nant. " Nous pouvons ouvrir une marge hypothécaire en deuxième rang derrière la première hypothèque ", dit le courtier hypothécaire Denis Doucet. Dans ce cas, il faut procéder à l'évaluation de la maison et recourir aux services d'un notaire.

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