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Qui dit revenu de loyer dit impôt. L'acheteur d'un plex doit comprendre comment les rendements générés par son investissement seront imposés. Nous vous présentons les règles fiscales de base.
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Vos rendements sont imposés de deux façons. Les revenus de location sont imposés en tant que revenu ordinaire, comme votre salaire ou les intérêts versés par une obligation. Lorsque vous déciderez de vendre votre immeuble, l'opération sera considérée comme un gain en capital - ou une perte, le cas échéant. Seulement la moitié du gain en capital est imposable, comme lorsque vous vendez des actions.
Dans le même ordre d'idée, il y a deux types de dépenses.
Les premières, les dépenses courantes, sont celles qui n'ont pas d'impact sur la valeur de l'immeuble. Il s'agit des réparations, du nettoyage, des impôts fonciers et des frais d'intérêt, explique Jean-Pierre Poulin, associé au bureau de Québec de Raymond Chabot Grant Thornton. Vous pouvez déduire ces dépenses des revenus que vous versent vos locataires.
Les deuxièmes, les dépenses en capital, sont celles qui influent sur la valeur de votre immeuble. En fait, ce sont les travaux majeurs qui contribuent à l'appréciation de votre immeuble. Elles ne sont pas déductibles l'année même. Elles augmenteront la valeur de votre plex, ce qui aura un impact sur les amortissements que vous pourrez demander chaque année. Notez que les honoraires pour acquérir le bien et la taxe de transmission (dite «de bienvenue») sont des dépenses capitalisables, précise M. Poulin.
Les amortissements
Vous pouvez réduire votre facture fiscale en amortissant la dépréciation de la valeur de votre immeuble. Cela représente la perte de valeur théorique de votre plex en raison de son vieillissement, explique M. Poulin. La valeur du terrain ne fait pas partie de l'équation. Chaque année, vous pouvez déduire jusqu'à 4 % de la valeur du bâtiment. Seule exception, l'année d'acquisition où vous ne pourrez amortir que 2 %. La valeur de cette dépréciation sera considérée comme une dépense courante. Elle servira donc à réduire le revenu de location imposable.
Par exemple, votre bâtiment vaut 200 000 $ lors de l'acquisition. La première année, vous pourrez amortir 4 000 $ de sa valeur, soit 2 %. Vous pourrez ainsi réduire vos revenus de location imposables de 4 000 $. L'année suivante, vous pourrez amortir jusqu'à 4 % sur les 196 000 $ restants. Notez que vous ne pouvez pas utiliser les déductions pour enregistrer une perte. Supposons qu'après la déduction de vos dépenses courantes, il ne vous reste que 1 000 $ de revenus, vous ne pourrez pas demander plus de 1 000 $ en amortissement», précise M. Poulin.
Notez que, lorsque vous vendrez votre immeuble à profit, il y aura une récupération sur les amortissements faits par le passé, si vous avez réalisé un gain. Ceux-ci seront imposés comme du revenu ordinaire. Gardons l'exemple de l'immeuble à 200 000 $ amorti après un an à 196 000 $. Supposons que vous le vendez 250 000 $. Vous aurez fait un gain en capital de 50 000 $, imposé à 50 %. Vous serez aussi imposé sur la récupération de l'amortissement de 4 000 $, comme du revenu ordinaire.
Vaut-il alors la peine de prendre les amortissements en sachant que nous devrons redonner l'argent au fisc ? «Certains clients nous disent qu'ils ne veulent pas prendre les amortissements afin de ne pas repayer ces sommes lors de la vente, dit M. Poulin. Je ne suis pas d'accord, sauf s'ils sont capables de me faire la démonstration que leur taux d'imposition sera plus élevé lors de la vente. À un taux marginal équivalent, il est mieux de retarder l'impôt le plus possible.»
Si vous vivez dans le logement
Si vous vivez dans votre plex, la portion dans laquelle vous habitez sera perçue différemment par le fisc. Elle sera considérée de la même manière que s’il s’agissait de votre maison ou de votre condo. Vous devrez donc répartir les amortissements, la déduction pour dépenses courantes ou les gains en capital au prorata des espaces consacrés à la location.
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