Avoir son propre chez-soi et ne plus payer de loyer, ça fait rêver. Mais avant d’occuper un logement dont on sera propriétaire, il faut sortir sa calculette pour s’assurer qu’on pourra supporter les dépenses supplémentaires liées à cette acquisition. Et éventuellement sortir gagnant à la revente.
Il n’y a pas que le prix qui compte
« Dès l’achat, il y a une dizaine de coûts supplémentaires à prévoir », rappelle Michele McMaster de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Taxe de bienvenue, frais d’inscription au registre foncier, de notaire ou d’inspection et d’évaluation de la propriété..., or le prêt hypothécaire qui vous sera octroyé est calculé en fonction de la valeur de la propriété et ne pourra donc pas servir à assumer ces frais.
En plus des coûts d’acquisition, il faut aussi considérer les « frais d’occupation mensuels comme le chauffage, les taxes et les mensualités hypothécaires (capital et intérêts) », précise Mme McMaster. Selon la SCHL, ces frais ne devraient pas dépasser 32 % de votre revenu mensuel brut, sinon vous risqueriez de ne pas pouvoir supporter l’achat de votre maison sur le long terme.
Revendre, une bonne idée?
Au bout de combien d’années un propriétaire-occupant pourra obtenir une plus-value à la revente? « À moins d’avoir fait un super achat, revendre sa maison en moins de quatre ans occasionne en général des pertes », signale Jacques Dionne, conseiller hypothécaire agréé chez courtier-hypothécaire.com, qui s’est prêté à l’exercice qui suit.
Imaginons que vous achetiez une maison unifamiliale à 250 000 $, auxquels on ajoute un montant de 3 750 $ pour couvrir les frais de démarrage (notaire, inspection, droits de mutation, etc.) : le coût d’acquisition monte à 253 750 $. Avec une mise de fonds (5 % du prix initial) de 12 500 $, la somme initiale empruntée est fixée à 244 981 $.
On détermine si la revente de la maison aboutira à un gain ou des pertes en soustrayant de la valeur de la propriété à un moment X : les frais de vente (5 %), le solde hypothécaire restant, les pénalités de la banque (liées au remboursement anticipé), la mise de fonds et les frais de démarrage.
En tenant compte d’une inflation de 2 %, à la fin de la première année, la valeur de la maison sera estimée à 255 000 $. Si le propriétaire décide de la revendre à ce moment-là, il aura perdu en bout de compte 27 618,31 $. Une perte réduite à 1 023,55 $ à la fin de la troisième année et qui se transforme en bénéfice dès la quatrième avec une plus-value estimée à 16 673,46 $ et à 34 145,18 $ l’année suivante.
« Voilà pourquoi c’est souvent la faillite qui attend les jeunes couples qui deviennent propriétaires, mais qui divorcent une année ou deux après », remarque M. Dionne. En s’appréciant de 2 % par an, la maison a fini par valoir 276 020 $, et les pénalités de la Banque, de 13 348 $ la première année, ne s’appliquent plus ici au bout de cinq ans (calculateur de la Banque TD).
Augmenter la valeur de sa maison
Pour mettre toutes les chances de son côté lors de la vente, plusieurs spécialistes estiment qu’il faudrait aussi prévoir au moins 1 % de la valeur totale de la propriété pour son entretien et ses éventuelles rénovations. « La plupart des travaux, comme la réfection d’une toiture, c’est de l’argent qu’on ne récupère pas, prévient M. Dionne. Ce qui fait augmenter la valeur d’une maison, c’est surtout la cuisine et la salle de bains. »
L’achat d’une maison est la transaction financière qui aura le plus d’importance dans la vie de beaucoup de personnes. D’où l’importance de prendre conscience dès le début des risques et des opportunités qui peuvent surgir. Pour aider les futurs propriétaires dans leur prise de décision, la SCHL offre de nombreux outils pratiques à cet effet sur son site Web.
