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C'est la saison hypothécaire. Voici ce que vous devez savoir avant de signer.

Au printemps, l'annonce de bas taux hypothécaires a le même effet sur les acheteurs de maisons qu'une éblouissante lumière de patio sur les papillons de nuit un soir de juillet. Elle les attire comme un aimant.

Ainsi n'est-il pas surprenant de voir ces temps-ci des affiches publicitaires de Desjardins annonçant un «taux hypothécaire vraiment avantageux» de 1,49 %, «pour un temps limité». En y regardant de plus près, on constatera que le taux n'est valide qu'un an pour un contrat de cinq ans. Pour le reste, c'est nébuleux...

Ceux qui ont conçu le produit connaissent notre obsession pour le taux hypothécaire. Tout le marketing dans le marché s'articule autour de cette caractéristique. Qu'il s'agisse d'une hypothèque parapluie ou non, ouverte ou fermée, transférable ou pas, avec un terme de un, deux, cinq ou dix ans, cela importe peu. Il n'y a que le taux d'intérêt qui compte. On peut comprendre : il est facile à mesurer et à comparer. Et son effet est immédiat sur le portefeuille.

L'hypothèque est un outil financier complexe, un contrat assorti de clauses aussi alléchantes que contraignantes. Comment y voir clair ?

D'abord, des questions à se poser

Obnubilés par le taux, nombreux sont les acheteurs qui optent pour des produits mal adaptés à leur situation. Denis Doucet, un vieux routier de l'industrie et porte-parole chez le courtier hypothécaire Multi-Prêts, raconte l'anecdote de ce couple depuis longtemps établi dans la banlieue qui désirait revenir sur l'île de Montréal. Les deux conjoints ont vendu leur maison de la Rive-Sud pour acquérir un duplex, en occuper le rez-de-chaussée et louer l'étage.

«La dame du couple s'est entêtée. Elle tenait au taux d'intérêt le plus faible sur une hypothèque de cinq ans», relate Denis Doucet. Le client n'a-t-il pas toujours raison ?

Il faut croire que non.

La circulation automobile en face de leur nouvelle demeure, les difficultés à trouver du stationnement pour garer leur voiture et les voisins qui leur marchaient sur la tête ont vite fait déchanter le couple. Moins d'un après avoir acheté leur plex, les conjoints l'ont mis en vente pour retourner habiter en périphérie.

Cette courte expérience en ville a coûté une petite fortune en pénalité hypothécaire, se souvient Denis Doucet, «autant que la mise de fonds».

Avant de signer un contrat hypothécaire, vous devez d'abord connaître vos moyens. Mais une réflexion plus large s'impose, qui devrait être alimentée par deux questions : quels sont les projets que vous voulez réaliser dans les prochaines années ? Quels sont les risques que votre situation change durant ce temps ?

Par exemple, l'achat du condo que vous convoitez est-il une solution temporaire, une étape vers un achat plus important ? Voulez-vous des enfants, et si oui, combien ? Pensez-vous rénover la maison que vous vous apprêtez à acquérir ?

Vous devrez aussi vous demander si votre emploi est à risque ou encore si vous êtes susceptible d'être transféré dans une autre ville par votre employeur. Plus délicat, vous devriez vous interroger sur la solidité de votre ménage. Et, comme aurait dû le faire le couple cité plus haut : êtes-vous certain d'aimer le cadre de vie qui vous attend ?

Évidemment, on ne peut pas tout prévoir. Mais si vous anticipez des changements importants ou si vous êtes tracassé par des incertitudes, demandez-vous si le produit offre une certaine flexibilité avant de succomber au meilleur taux. Cela ne va pas toujours de pair.

Assurez-vous de pouvoir facilement transférer votre prêt sur une autre propriété si vous devez déménager. Vous pourriez considérer une hypothèque ouverte, plutôt que fermée, à laquelle vous pouvez mettre fin sans pénalité. Et pourquoi n'envisagez-vous pas des termes plus courts, de un ou deux ans ?

Fixe ou variable, et quel terme ?

Selon une enquête de la firme de recherche Léger menée en 2015 pour la Fédération des chambres immobilières du Québec, la grande majorité des acheteurs optent pour une hypothèque de cinq ans (62 %) et choisissent un taux fixe trois fois sur quatre. Seulement 24 % des acheteurs se tournent vers le taux variable. Pour ceux-là, le taux fluctue en fonction du taux directeur de la Banque du Canada, révisé huit fois par année. Le taux fixe, plus élevé, restera inchangé tout au long du terme. Il est déterminé au début du contrat et s'appuie sur le marché des obligations.

Quand les taux d'intérêt glissent, les adeptes du taux variable y gagnent. Ce fut le cas au cours des dix dernières années. À l'inverse, quand les taux s'élèvent, ceux qui ont choisi l'hypothèque à taux fixe sont protégés. La plupart des propriétaires qui penchent pour cette option paient plus cher pour acheter la tranquillité d'esprit.

Mais quand arrive le moment du renouvellement, la question revient immanquablement : fixe ou variable ? Pour déterminer l'option financièrement la plus avantageuse, vous devez miser sur le scénario économique qui vous semble le plus probable. Une économie chancelante favorise des taux bas, et vice versa. De plus, de nombreux facteurs imprévisibles peuvent interférer. À ce jeu, même les meilleurs prévisionnistes s'arrachent les cheveux.

Cependant, les taux ne peuvent pas descendre beaucoup plus bas qu'en ce moment. Le choix d'un taux fixe ou variable devrait d'abord être motivé par votre niveau de confort à l'égard d'éventuelles fluctuations de vos mensualités.

Vous pourriez également envisager une solution entre les deux.

Pourquoi choisir un terme de cinq ans ? Vous remarquerez que les institutions financières ne font jamais la promotion d'une hypothèque de courte échéance. C'est compréhensible. La banque se garantit des revenus durant cinq ans sans avoir à faire des démarches pour vous garder chez elle chaque année. En vous faisant signer un contrat de cinq ans, le prêteur s'assure de pouvoir encaisser une pénalité si vous deviez vendre votre maison avant la fin du terme.

«Bien des acheteurs feraient une bonne affaire en renouvelant chaque année une hypothèque d'un an plutôt que de signer pour un taux fixe de cinq ans», estime Denis Doucet, de Multi-Prêts.

Moins de 10 % des acheteurs se tournent vers des prêts hypothécaires d'un ou deux ans, pourtant moins chers que l'hypothèque de cinq ans. À la fin de mars, le meilleur taux d'intérêt fixe d'un an était à 2,29 %, alors que pour le terme de 5 ans, il était à 2,45 %.

L'hypothèque d'un an fixe offre une grande flexibilité, dont celle de renégocier les conditions chaque année. Vous courez le risque de voir le taux repartir en hausse. Mais ce risque est limité, et la hausse serait de faible ampleur. En outre, la probabilité que le taux baisse n'est pas moins bonne.

Selon les conditions de marché, le taux d'intérêt pour une hypothèque de deux ans peut parfois être plus avantageux encore. Toujours à la fin de mars, le taux fixe de deux ans était à 2,14 %, et celui d'un an, à 2,29 %. Même le taux variable sur une hypothèque de trois ans était plus élevé, à 2,25 %. Sur le marché, les variations de quelques points de pourcentage sont quotidiennes. «C'est difficile à prévoir, les taux fluctuent constamment», dit Denis Doucet.

Car d'autres facteurs que le taux d'escompte de la Banque du Canada et le marché obligataire peuvent influer sur les taux hypothécaires. Comme les banques doivent elles-mêmes emprunter pour vous financer, leur coût d'emprunt aura un impact sur le taux plancher qu'elles sont prêtes à consentir à leurs clients. La quantité d'argent déposé chez elles par les épargnants pèsera également dans la balance. Dans le jargon des banques, c'est ce qu'on appelle l'«appariement». Plus un prêteur est efficace à gérer les flux d'argent qui entrent et qui sortent de chez lui, et ce, dans un environnement concurrentiel, plus il tirera des profits de ses activités hypothécaires.

«Mais avec les taux d'intérêt actuels, les marges sont minces, et le marché hypothécaire n'est certainement pas la vache à lait des banques. L'hypothèque est devenue un produit d'appel qui vise à vous attacher et à vous inciter à consommer d'autres services», dit Yves Ferragu, un ancien directeur du développement hypothécaire à la Banque Nationale, maintenant devenu courtier.

La carotte pour vous attirer

Il n'est pas étonnant que les institutions financières veuillent vous voir signer pour cinq ans. Pour elles, ce sera l'occasion de vous offrir marge et carte de crédit, compte d'épargne et produits de placement et d'assurance. «Seulement avec les frais exigés aux marchands sur les achats par carte de crédit, les banques font beaucoup d'argent. C'est plus intéressant pour elles que les prêts hypothécaires», poursuit Yves Ferragu.

Lorsqu'un client se pose avec son hypothèque dans une institution financière, il peut y rester longtemps. Selon une enquête de la SCHL menée en 2015 auprès des emprunteurs, la très grande majorité reste fidèle à leur prêteur, 86 % des propriétaires renouvelant leur prêt le font à la même institution financière. Les deuxièmes et troisièmes acheteurs ne changent pas de prêteur dans 77 % des cas au moment de chercher du financement pour leur nouvelle maison.

Dans les circonstances, il n'est pas étonnant que les banques déroulent le tapis rouge pour accueillir les transfuges. Elles offrent souvent de payer les frais de notaire, une facture qui tourne autour de 800 $. «L'intervention du notaire est nécessaire quand on augmente la valeur du financement ou quand on change de prêteur», explique la notaire Denis Archambault.

Pour séduire de nouveaux clients, les institutions financières font aussi cadeau de remise en argent ou de congé de paiement.

L'hypothèque de Desjardins citée au début de cet article participe du même principe avec un taux annoncé de 1,49 % qui, à première vue, bat toute la concurrence. Mais ce taux incroyable s'applique pour l'année «un» seulement, confirme Robert Bédard, conseiller principal, développement de l'offre hypothécaire, chez Desjardins. Le fonctionnement du produit, il faut le dire, est déroutant et peut facilement confondre le client.

Il s'agit en fait de cinq hypothèques d'un an emballées dans un contrat qui lie le client à la caisse durant cinq ans. Chez Desjardins, on parle d'un produit «cinq dans un». La première année, le client paie le taux fixe d'un an affiché chez Desjardins, auquel on retranche 1,65 %. Le taux officiel d'un an fixe est actuellement de 3,14 % (beaucoup plus élevé que ce qu'on peut trouver sur le marché), ce qui permet tout de même à l'emprunteur de bénéficier d'un taux réel de 1,49 % au début. «Au cours des quatre années suivantes, on applique un taux fixe d'un an, moins 0,20 %», explique Robert Bédard. Si le taux d'un an reste stable, le client verra son taux hypothécaire monter à 2,94 % l'année suivante, ce qui n'est pas une aubaine dans les conditions actuelles. Dans les poches, la hausse est plus que palpable. Pour une hypothèque de 250 000 $ amortie sur 25 ans, son remboursement mensuel grimpera de 200 $ dès le premier paiement de l'année «deux».

Avec ce produit hybride, le client s'expose au risque d'une hypothèque d'un an (une potentielle hausse du taux après 12 mois) sans profiter de sa flexibilité (renégocier ou faire affaire ailleurs après un an). De plus, il prête le flanc à des pénalités coûteuses.

Le bâton pour que vous ne partiez pas

Cela ressemble beaucoup à un instrument de dissuasion. Les prêteurs mentionnent plutôt une pénalité pour remboursement anticipé. Elle tombe sur le client quand celui-ci liquide la dette hypothécaire avant la fin du terme. Cette situation est fréquente, notamment quand la maison doit être vendue en raison d'une séparation, d'une perte d'emploi ou encore d'un déménagement pour accueillir un nouvel enfant dans la famille.

Les institutions financières justifient cette pénalité par les pertes qu'elles subissent, surtout dans un contexte où les taux baissent. Quand vous le remboursez avant le terme, le prêteur doit redéployer ce capital sur le marché hypothécaire, mais à un taux parfois moindre, alors qu'il a souvent dû lui-même se financer pour vous octroyer l'hypothèque. L'appariement n'est plus optimal. C'est alors qu'il impose une pénalité au client.

Les prêteurs recourent à deux méthodes pour calculer la pénalité, qui n'ont rien à voir avec les pertes qu'ils ont subies.

En ce qui concerne l'hypothèque à taux variable, c'est la première des deux qui s'applique. Pour un taux fixe, les banques retiendront celle qui aboutira au montant le plus élevé.

La première consiste simplement à vous facturer trois mois d'intérêt calculé sur le solde du prêt.

La seconde se base sur ce qu'on appelle «le différentiel de taux», un mode de calcul généralement défavorable au client et aucunement réglementé. Bienvenue dans la jungle !

En principe, la banque calcule la différence entre le taux en vigueur au moment de la signature du contrat et celui qui a cours au moment du remboursement anticipé. Le résultat de cette soustraction est le taux d'intérêt qui s'appliquera sur le solde de l'hypothèque pour la période restante au contrat.

Mais voilà, les taux de référence utilisés, au début comme au bris du contrat, changent d'une institution à l'autre. Est-ce le taux affiché ? Le taux consenti ? Le taux applicable pour le terme restant ? Le taux des obligations ? «C'est le grand mystère !» s'exclame Denis Doucet, de Multi-Prêts.

Par exemple, un prêteur pourrait prendre le cinq ans fixe affiché comme taux de départ, et le deux ans fixe comme taux actuel, s'il reste deux ans à votre contrat. Et comme on l'a vu plus haut, l'écart est significatif.

Le montant du solde sur lequel est appliqué le différentiel peut changer lui aussi. Un contrat hypothécaire permet habituellement, dans un pourcentage qui varie d'un produit à l'autre, de faire des remboursements anticipés chaque année. Par exemple, en plus de vos paiements mensuels, vous auriez le droit de rembourser 5 000 $ sur votre hypothèque. Alors que des institutions en tiennent compte et réduisent le montant du solde sur lequel est fondé le calcul, d'autres utilisent le solde intégral.

Résultat ? Un propriétaire pourrait payer 10 000 $ de pénalité à une institution et le double à l'autre. À cela, il faudra souvent ajouter le remboursement des incitatifs dont vous avez profité à la signature du contrat, comme les frais de notaire et la remise en argent.

Bref, la pénalité ne sert pas uniquement à compenser la perte de la banque, elle vous fera y regarder à deux fois avant de briser le contrat !

L'autre moyen de vous garder

Vous croyiez jusque-là qu'une hypothèque était simple, limitée à un taux, et vous vous rendez compte que c'est plus compliqué. Vous pensez à cette pénalité éventuelle, vous jonglez maintenant entre les termes, les taux, le fixe et le variable. Vous voyant hésiter, le conseiller hypothécaire peut alors vous offrir tout ça à la fois, avec une marge de crédit hypothécaire.

Dans l'industrie, on l'appelle «l'hypothèque parapluie». Il faut d'abord rappeler que, pour toute hypothèque, l'institution financière prend un montant en garantie sur le bien immobilier, d'où l'acte notarié. Le prêteur se protège ainsi contre un éventuel défaut du client. S'il vous fait un prêt de 150 000 $, il prendra une garantie équivalente sur la maison, qui en vaut sans doute le triple.

L'hypothèque parapluie est structurée autrement. Le prêteur prendra une garantie équivalant à la totalité de la valeur de la maison, et parfois davantage pour couvrir l'appréciation future de la maison. Il met ainsi en place une coquille dans laquelle vous pouvez multiplier les prêts.

Le scénario le plus courant est l'hypothèque assortie de la marge hypothécaire. Sous la coquille, vous aurez l'hypothèque d'un côté, et de l'autre, la marge de crédit dans laquelle vous pourrez puiser jusqu'à 65 % de l'équité de la maison (la valeur du bien immobilier moins l'hypothèque). Ce produit est utile pour l'acheteur qui voudrait faire des rénovations majeures à sa maison sans devoir la refinancer. Il est également possible d'y mettre une carte de crédit avec un taux d'intérêt moindre, puisqu'elle est garantie par votre maison.

La coquille permet aussi de subdiviser l'hypothèque en tranches. Par exemple, vous pourriez avoir une portion à taux fixe et une autre à taux variable. Il est aussi possible d'avoir une tranche sur un terme de trois ans et une autre de cinq ans. Vous risquez alors de vous attacher pour longtemps à votre prêteur, une partie d'hypothèque courant toujours lorsque l'autre prend fin.

La marge de crédit peut elle aussi être subdivisée. Les conseillers hypothécaires mettront en avant certains aspects pratiques, particulièrement pour les travailleurs autonomes, qui pourraient isoler une partie de la marge pour leurs activités professionnelles et ainsi déduire les intérêts de leurs revenus. «Ce sont des produits complexes, mais qui peuvent être très utiles pour les personnes disciplinées», dit le courtier hypothécaire Yves Ferragu.

Entre les mains des gens qui ont du mal à contrôler leurs dépenses en revanche, c'est une autre histoire. «Il n'y a pas de restriction pour l'usage de la marge de crédit dans laquelle le client peut puiser pour s'acheter une voiture ou se payer des voyages. C'est un incitatif à l'endettement», remarque Sylvie de Bellefeuille, conseillère juridique chez Option consommateurs.

Toutes les grandes institutions financières offrent ce type d'hypothèque. Chez Desjardins, cela s'appelle Marge Atout, à la Banque Laurentienne, la Trousse du propriétaire, et à la Nationale, le Tout-En-Un. Ce dernier se fond même avec vos comptes d'épargne : hypothèque, marge de crédit et comptes d'épargne sont fusionnés.

Ces produits, c'est vrai, offrent aux clients des possibilités qu'une hypothèque ordinaire ne procure pas. Cependant, ce type d'hypothèque étend ses tentacules profondément dans vos opérations financières. Lorsque survient le moment du renouvellement, vous serez moins tenté d'aller voir ailleurs.

Et ça, les banques, elles aiment bien ça.