Des signes d’un ralentissement de la croissance des prix pointent à l’horizon et laissent entrevoir un marché moins tendu d’ici 2023. (Photo: 123RF)
L’inventaire de propriétés sur le marché de la revente a atteint, à la fin de 2021, un creux rarement observé. Le vice-président et directeur général pour le Québec de Royal LePage, Dominic St-Pierre, indique qu’il y avait 29 000 inscriptions de propriétés à ce moment. C’est famélique si on compare ce nombre aux 75 000 inscriptions qui étaient en vigueur à la fin de 2018, et c’est encore pire du côté des maisons unifamiliales : on parlait de seulement 14 000 sur le marché, soit le plus faible total depuis 2002. Selon l’Association des professionnels en construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) et le Groupe Sutton Québec, il y aurait un déficit d’environ 60 000 logements et propriétés dans la province.
« On pense que c’est plutôt 200 000 propriétés dont on aurait besoin pour rééquilibrer le marché, laisse tomber Dominic St-Pierre. Il n’y a simplement pas assez de propriétés. Le marché s’est resserré partout, sauf exception. On dirait que tout le monde a eu besoin d’un changement d’habitation en même temps. »
Des chiffres de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) montrent qu’au Québec, les inscriptions ont chuté de 28 % entre le quatrième trimestre de 2020 et celui de 2021, les maisons unifamiliales (-32 %) et les copropriétés (-30 %) étant les plus affectées. Chacune des 35 agglomérations de la province ayant plus de 10 000 habitants, sans exception, a vu le nombre de propriétés disponibles sur le marché diminuer. Drummondville (-2 %) a été la moins affectée et Mont-Laurier (-64 %), la plus affectée.
La tendance se poursuit : l’inventaire était plus bas en janvier 2022 qu’à pareille date en 2021, révèle Dominic St-Pierre. Il remarque que beaucoup de gens ne veulent pas mettre leur résidence sur le marché, de crainte de ne pas être en mesure d’en trouver une autre, une fois la leur vendue. « J’ai de la difficulté à croire qu’une croissance soudaine de l’inventaire est dans les cartes », avance-t-il.
Cette situation a catapulté les prix vers des sommets depuis le début de la pandémie. L’Association des courtiers professionnels immobiliers du Québec (APCIQ) estime à 363 000 $ le prix médian payé pour une maison unifamiliale au Québec en 2021, en hausse de 23 % par rapport à celui de 2020 (295 000 $).
Féroce compétition
En plus de la rareté des propriétés sur le marché, chaque acheteur doit également faire face à une féroce compétition. Le taux d’épargne a fortement augmenté pendant la pandémie, rappelle le directeur général et chef économiste adjoint à la Banque Nationale Marchés financiers, Matthieu Arseneau. Cette épargne a été rendue possible par le rétablissement du taux d’emploi en seulement 19 mois. C’est le relèvement le plus rapide des quatre dernières récessions, indique-t-il.
L’excès d’épargne au Canada s’est révélé le plus prononcé des pays industrialisés, souligne-t-il. Et ces économies n’étaient pas que l’affaire des riches : 70 % de l’épargne s’est retrouvée chez les ménages ayant un revenu inférieur à 107 000 $. « Il y a toujours une abondance de liquidités, soutient Matthieu Arseneau. Il y a encore une force de frappe qui va continuer de se déployer en 2022 sur le marché immobilier. »
Le marché risque également d’inclure des locataires qui ont l’impression que leur appartement leur coûte trop cher. « Je regarde le prix de loyers très ordinaires à 1000 $ ou 1200 $ par mois. Ce sera encore plus si le logement est plus grand ou moderne. Dans ce contexte, je me dis que certains vont se demander pourquoi ils payent l’hypothèque de quelqu’un d’autre au lieu de se serrer un peu la ceinture et de payer la leur », affirme Julie Gaucher, vice-présidente et chef des opérations au Groupe Sutton Québec.
Offres multiples et surenchères
Le premier mois de l’année 2022 semble lui donner raison. Dominic St-Pierre et Julie Gaucher ont encore observé une forte activité sur le marché de la revente en janvier. « Il y a eu un certain ralentissement depuis décembre, mais c’est relatif aux mois records qui ont précédé, expose Julie Gaucher. Les délais de vente sont encore très courts. Disons que si une propriété n’est pas vendue au bout de deux semaines, le courtier est certain de recevoir un coup de fil du vendeur. »
Les acheteurs auront encore beaucoup de concurrence pour la propriété convoitée en 2022. À l’heure actuelle, les offres multiples sont la norme plus que l’exception, et il faut la plupart du temps gagner une surenchère. Selon Charles Brant, de l’APCIQ, plus de 25 % des ventes conclues en 2021 au Québec avaient un écart égal ou supérieur à 10 % du prix de la propriété affiché. Cette proportion grimpe à 30 % pour la grande région métropolitaine de Montréal. « C’est la situation qui prévaut présentement, confirme Dominic St-Pierre. Le marché est totalement à l’avantage des vendeurs, et ça se reflète dans les conditions de vente. »
Aux frais
de l’acheteur
L’expression « aux frais de l’acheteur » est devenue prévalente dans les fiches de propriétés à vendre.
Depuis plusieurs mois, des vendeurs préviennent les acheteurs qu’un nouveau certificat de localisation sera à leur charge. Auparavant, même s’il n’existe aucune obligation légale en ce qui concerne l’émetteur, le certificat était traditionnellement fourni par le vendeur.
Les directives envers les acheteurs sont également beaucoup plus pointues. Certains vendeurs donnent désormais un très court délai de visite et fixent la date de remise des offres.
À l’inverse, toute demande supplémentaire (remplacement d’un chauffe-eau
désuet, réparation de crépit, etc.) risque d’envoyer une offre en dessous de la pile. Et des améliorations qui auraient normalement dû être réalisées et assumées par le vendeur ajouteront plutôt au prix de vente que payera l’acheteur. « Plusieurs vendeurs arrivent avec des demandes qui ne sont pas régulières, admet Dominic St-Pierre. Et les demandes qu’un acheteur peut effectuer sont très limitées. C’est évident qu’une personne qui met comme condition à la vente un changement du chauffe-eau risque de voir son offre écartée. »
Les inspections préachat disparaissent
Un autre phénomène que l’on aperçoit de plus en plus fréquemment est celui de la disparition de l’inspection préachat d’une propriété. Toutefois, contrairement à ce que l’on pourrait croire, ce ne sont pas les vendeurs qui exigent de sauter cette étape cruciale à l’achat d’un bien immobilier résidentiel. « C’est beaucoup plus une initiative de l’acheteur pour rendre son offre plus attrayante, explique Dominic St-Pierre. Lorsqu’une personne fait huit offres et qu’elle n’obtient pas la propriété désirée, la tentation est grande de mettre son pied à terre et de proposer d’acheter sans inspecter. »
Le vice-président et directeur général pour le Québec de Royal LePage voit cependant une croissance du nombre de propriétés qui sont vendues sans garantie légale. Une personne qui achète sans inspection et sans garantie légale, c’est une recette pour un cauchemar, prévient-il. « Le marché extrêmement déséquilibré crée ce genre de situation, ajoute-t-il. Le gros bout du bâton, c’est le vendeur qui l’a. »
Julie Gaucher abonde dans le même sens et « déconseille à qui que ce soit » de ne pas faire d’inspection même après avoir vu son offre refusée à de multiples occasions.
L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) rappelle que si l’inspection préachat n’est pas obligatoire, les courtiers immobiliers, eux, ont l’obligation légale de la suggérer à leurs clients et de les informer des conséquences à ne pas faire inspecter la propriété. « L’inspection permet de détecter les vices apparents et de prendre une décision d’achat en toute connaissance de cause », mentionne Caroline Champagne, vice-présidente à l’encadrement à l’OACIQ.
Si l’inventaire de propriétés résidentielles est loin de suffire à la demande actuelle, il sera difficile de s’appuyer sur les constructions neuves pour combler le déficit. L’année 2021 a été fort occupée du côté de la construction résidentielle, avec près de 68 000 mises en chantier, la meilleure performance depuis 1987 au Québec. De ce nombre, 38 % (15 000) étaient des maisons unifamiliales. Malgré cet effort, l’inventaire reste au plancher, notamment parce qu’une grande partie des constructions neuves étaient des logements locatifs.
Le chef analyste de marché à la Société canadienne d’hypothèque et de logements (SCHL), Francis Cortellino, estime que le rythme de l’an passé ne pourra être maintenu en 2022. Il prévoit que les mises en chantier demeureront historiquement élevées, mais pas à la cadence observée en 2021. « Nous anticipons un ralentissement des ventes et une hausse de prix qui sera moins forte qu’en 2021, précise-t-il. Le fait que les terrains sont plus rares et plus chers va aussi contribuer au déclin. »
L’APCHQ prévoit une baisse des mises en chantier de 16 % en 2022, ce qui ajouterait tout de même 56 000 nouvelles propriétés sur le marché.
Le fait que le rythme de la construction résidentielle ne suive pas la cadence de la demande transfère de plus en plus le problème vers le marché de la revente, fait remarquer Francis Cortellino. Si, en 2015, c’étaient 63 % des transactions notariées qui émanaient du système Centris, donc du marché de la revente, cette proportion a grimpé à 81 % en 2020. « C’est le marché de la revente qui absorbe toute la pression, note-t-il. Le marché du neuf ne sert plus d’exutoire. »
Coûts en croissance,
main-d’œuvre manquante
Un autre facteur qui risque d’avoir une influence sur la décroissance des mises en chantier est la hausse des taux hypothécaires prévue d’ici la fin de l’année. Si ces augmentations font monter le coût réel d’acquisition d’une propriété, elles ont également une incidence sur les promoteurs.
« Cela va faire croître les coûts des projets, avance l’économiste principal du service d’analyse de marché à l’APCIQ, Michael Simard. Ça va nécessiter de plus gros investissements de la part des promoteurs dans un contexte de hausse de taux. »
Les coûts de construction ont grimpé de 20 % au cours de la dernière année, rappelle le directeur du Service économique de l’APCHQ, Paul Cardinal. Sans mettre de chiffre exact, il indique que les coûts seront encore en hausse cette année. La principale conséquence de cette situation sera d’éloigner des grands centres les acheteurs qui cherchent des maisons unifamiliales.
« La diminution de l’abordabilité pousse les familles qui cherchent ce type de propriété en périphérie, particulièrement pour les constructions neuves, explique-t-il. Ce qui veut aussi dire que la banlieue s’éloigne de plus en plus parce que l’offre est saturée près des grands centres. »
La pénurie de main-d’œuvre sera également un facteur significatif de toute construction résidentielle cette année. Les entrepreneurs peinent à trouver suffisamment d’employés pour mener à terme, et dans les temps, les projets entrepris au cours des derniers mois.
Dans un sondage mené auprès de ses membres à la fin de 2021, trois entrepreneurs sur quatre ont déclaré qu’ils engageraient plus de main-d’œuvre s’ils
parvenaient à en dénicher. Même s’ils le voulaient, ils ne pourraient augmenter la cadence actuellement. « Il faut aussi se rappeler que lorsque des gens sont en confinement pendant plusieurs jours, ils ne sont donc pas disponibles pour travailler », souligne Paul Cardinal.
Retards et révision de prix
Les chantiers seront tous réalisés, nuance-
t-il. Mais les retards seront encore plus importants que ceux vécus en 2021. Parce que chaque construction a ses particularités, Paul Cardinal soutient que certains projets pourraient prendre jusqu’à trois ou quatre mois de retard. À l’inverse, les chantiers qui n’auront aucun retard seront très minoritaires.
Quelqu’un qui espère la livraison de sa propriété le 1er juillet aura tout intérêt à avoir magasiné tôt cette année, estime Paul Cardinal. Les entrepreneurs seront très occupés, surtout ceux qui sont impliqués dans des projets de copropriétés et de logements locatifs à grande échelle, et leur disponibilité pourrait être un problème. Une personne qui déciderait de s’autoconstruire aura de la difficulté à recruter les professionnels pour effectuer les travaux qui doivent être obligatoirement réalisés par des entrepreneurs licenciés (électricité, gaz, etc.). Si on réussit à en dénicher, il faut s’attendre à de forts délais et à des tarifs plus élevés.
Le directeur du service économique de l’APCHQ mentionne également que plusieurs entrepreneurs ont commencé à insérer des clauses de révision à leurs contrats.
« C’est une façon de se protéger d’éventuelles montées importantes du prix des matériaux, surtout pour les maisons unifamiliales, où les marges de profit étaient inexistantes l’an dernier lorsque le prix du bois a fortement progressé. Quelqu’un qui souhaite faire construire une résidence neuve en 2022 a intérêt de s’y prendre de bonne heure et de prévoir une marge financière supplémentaire », conseille Paul Cardinal. +
L’année 2022 sera encore difficile pour les acheteurs dans le secteur de l’immobilier résidentiel, mais des signes d’un ralentissement de la croissance des prix pointent à l’horizon et laissent entrevoir un marché moins tendu d’ici 2023.
Le signal le plus évident est celui de la hausse du taux directeur de la Banque du Canada. Le gouverneur de l’institution, Tiff Macklem, a annoncé en début d’année la fin de l’« engagement exceptionnel à maintenir le taux directeur à sa valeur plancher », en plus d’ajouter qu’il serait « nécessaire d’augmenter les taux d’intérêt », notamment en raison de la forte inflation, de la vigueur du marché de l’emploi et de la croissance du PIB canadien. Les estimations actuelles font passer le taux directeur de 0,25 % à 1,75 % ou 2 % à la fin de 2023.
Les experts interpellés par Les Affaires sont unanimes : une telle montée des taux hypothécaires aura une incidence notable sur le nombre d’acheteurs sur le marché. « Le bassin a ses limites, et une hausse de taux va provoquer une rétractation du nombre d’acheteurs sur le marché, avance le directeur du Service de l’analyse de marché de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), Charles Brant. Ajouter 2 % au taux d’un prêt hypothécaire de 500 000 $, c’est beaucoup d’argent, et moins de ménages vont se qualifier. » La hausse des paiements mensuels serait en effet de 527 $ par mois.
Les prévisions de la Banque Nationale pour le taux directeur, émises à la mi-janvier, faisaient état de cinq hausses à partir de mars. Lors de l’événement Fenêtre sur le marché immobilier, présenté en décembre, le directeur général et chef économiste adjoint à la Banque Nationale Marchés financiers, Matthieu Arseneau, indiquait que la projection pour le taux hypothécaire fixe 5 ans passerait de 2,59 % (décembre 2021) à 2,77 % pour 2022, à 3,17 % pour 2023 et à 3,11 % pour 2024. Il remarquait alors que le taux anticipé pour 2023 était identique à celui observé avant la pandémie, en 2018.
Cette hausse prévue des taux hypothécaires doit être envisagée positivement. Jumelée à une croissance plus modérée des salaires, une normalisation de l’épargne et l’augmentation du service de la dette des ménages, elle va calmer le marché et modérer les surenchères, précise Charles Brant.
Selon l’APCIQ, le nombre de transactions devrait diminuer de 12 % en 2022, pour revenir au même point qu’avant la pandémie, en 2019. Le prix médian des unifamiliales ne devrait grimper que de 3 %, loin du 23 % de 2021 et du 13 % de 2020.
Pandémie et retour sur le marché
Un autre facteur devrait venir améliorer les conditions de marché cette année : la fin anticipée de la pandémie. La COVID-19 a retardé les plans de vente de propriété de nombreux ménages et, si le Québec réussit à se débarrasser des vagues successives du virus, plusieurs pourraient être tentés de passer à l’action.
« Oui, il y a des gens qui ont décidé de ne pas mettre leur maison à vendre à cause de la pandémie, explique la vice-présidente et chef des opérations au Groupe Sutton Québec, Julie Gaucher. Le taux de transmission du virus était très élevé et ils ne voulaient pas laisser entrer des visiteurs, des étrangers à l’intérieur de leur propriété. »
Dans le même ordre d’idées, plusieurs baby-boomers ont retardé leur déménagement vers une résidence pour personnes âgées (RPA), ayant le virus en tête, ajoute-t-elle.
Matthieu Arseneau parle lui aussi d’« offre refoulée » et pense que le nombre de propriétés à vendre dans la province va grimper avec le retour des baby-boomers sur le marché en 2022, eux qui devraient se diriger vers l’achat d’une copropriété ou encore vers une place en RPA ou en centre d’hébergement de soins de longue durée (CHSLD).
Accalmie importante
Matthieu Arseneau prévoit que les prix continueront de monter jusqu’à la mi-année. Passé ce point, il devrait y avoir une accalmie importante sur le marché et une stagnation du montant payé pour faire l’acquisition d’une propriété.
« D’ici 2023, le marché sera beaucoup plus typique, croit-il. Les mises en chantier demeureront soutenues, car il reste toujours une grande volonté d’investir dans le marché immobilier, ce qui devrait aider pour l’inventaire de propriétés. Je m’attends à ce que le marché desserre en deuxième moitié de 2022. »
Cette relative détente du marché devrait donner des occasions qui n’étaient pas offertes aux acheteurs depuis deux ans. « Il y aura des occasions d’acquisition à des conditions beaucoup moins stressantes en 2022 », opine Charles Brant.
Migration et télétravail
Ces occasions risquent toutefois de se trouver plutôt loin des grands centres, particulièrement de l’île de Montréal. Les chiffres de l’APCIQ révèlent que de plus en plus de résidents de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal décident de déménager en banlieue éloignée.
Les résidents du Grand Montréal ont représenté 25 % des acheteurs de propriété ailleurs au Québec entre août 2020 et avril 2021. Au cours de cette période, leur proportion a grimpé de 9 % dans Lanaudière et la Montérégie, de 8 % en Estrie et en Gaspésie ainsi que de 10 % en Mauricie. La tendance aura été accélérée par l’arrivée massive du télétravail au sein des entreprises québécoises en raison de la pandémie.
« Étant donné le contexte des prix à Montréal, les régions seront les gagnantes en 2022, avec des coûts beaucoup plus abordables, fait remarquer Charles Brant. De plus en plus de gens se disent qu’ils n’ont pas la capacité financière pour trouver une propriété dans les environs de Montréal et cherchent des secteurs plus abordables. »
Les acheteurs devront toutefois scruter attentivement l’endroit où ils désirent s’installer, prévient Charles Brant. Dans certaines municipalités, un ajout de demande relativement limité peut resserrer rapidement les conditions du marché.
« De petits chiffres peuvent avoir de grands effets, note le professeur et directeur de l’École d’urbanisme de l’Université McGill, Richard Shearmur. Mille personnes qui quittent la région montréalaise, c’est environ 0,025 % de sa population. Mais 1000 personnes de plus en Gaspésie, c’est une croissance de 11 %. Si dix personnes débarquent dans un village où seulement quatre maisons sont à vendre, il y aura inévitablement de la surenchère. »
