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Malgré la forte hausse de l’offre de condos à louer, le prix des loyers devrait rester relativement élevé cette année au Canada, selon un rapport de CIBC. Les investisseurs comme les caisses de retraite et les fonds immobiliers misant sur une baisse du marché des condos à louer devront donc attendre jusqu’en 2015…

Les investisseurs jouant la baisse du marché des condos à louer du pays sont patients, constate Benjamin Tal, économiste en chef adjoint de Marchés mondiaux CIBC. «Ils attendent l’effondrement inévitable du marché immobilier canadien depuis plus d’un demi-siècle», écrit-il dans une note publiée jeudi.

Le marché sera éventuellement testé par des taux d’intérêt plus élevés, remarque-t-il. «Mais, vu l’environnement actuel, les baissiers devront continuer à attendre, car les taux resteront sûrement bas jusqu’en 2015».

Un autre drapeau rouge souvent soulevé est le rôle croissant joué par les investisseurs immobiliers (caisse de retraite, fonds immobiliers, etc.), surtout dans les grandes zones urbaines, poursuit Benjamin Tal. «Plus précisément, la peur est que l’offre croissante de condos à louer va submerger le marché et entraînera une vague de vente par des investisseurs déçus de ne plus avoir de pouvoir de négociation [sur les prix des loyers]».

Pas moins de 18 des 26 plus gros centres urbains du Canada, dont Montréal, Trois-Rivières et Sherbrooke, sont dans un territoire «d’atterrissage», avec des taux d’inoccupation supérieurs à 2,5%. «Mais, la valeur cumulée de ces centres ne représente que 45% du marché», écrit-il.

L’autre grosse partie du marché est constituée de grosses pointures telles que Toronto et Vancouver, avec des taux d’inoccupation inférieurs à 2,5%, mais supérieurs à 1,5%, et compte aussi pour environ 45% du marché. Les quelque 10% restant du marché reviennent à l’Alberta. 

Toutefois, les estimations de la demande de location en fonction des tendances démographiques révèlent que le marché a passé son pic, écrit M. Tal. «Le taux d’inoccupation des logements va probablement augmenter dans les prochaines années et l’inflation des loyers se réduire».

Mais une analyse approfondie de l’offre et de la demande de location attendue suggère que l’ajustement du marché sera moins brutal que certains ne le craignent, soutient l’économiste, se fondant sur ses estimations pour les villes de Toronto et de Vancouver.

Le surplus d’offres [à Toronto et Vancouver] devrait faire monter les taux d’inoccupation d’environ 0,3% à 0,4% dans les deux villes au cours des prochaines années, estime M. Tal. « Ce n’est pas suffisant pour faire dérailler le marché ou déclencher un fort ralentissement de l’inflation des loyers».

Par conséquent, le vrai défi qui se dresse devant les investisseurs immobiliers n’est pas une baisse des loyers, mais plutôt des coûts de financement ou d’opportunités plus élevés, lorsque les taux hypothécaires s’apprécieront, conclut M. Tal.