L'immobilier, gagnant sur 10 ans. Comment nous avons fait les calculs

Publié le 01/04/2012 à 15:48, mis à jour le 11/10/2013 à 08:05

L'immobilier, gagnant sur 10 ans. Comment nous avons fait les calculs

Publié le 01/04/2012 à 15:48, mis à jour le 11/10/2013 à 08:05

Pour ce dossier, nous avons voulu comparer le rendement de l'investissement dans une maison et celui que pourrait rapporter l'indice S&P/TSX de la Bourse de Toronto. Les résultats sont étonnants. Même si la hausse moyenne annuelle du TSX s'avérait trois fois plus élevée que les hausses moyennes de valeurs immobilières, l'investissement dans une maison pourrait tout de même rapporter six fois plus sur dix ans !

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Pour réaliser nos projections, nous avons fait appel à sept économistes et stratèges de six grandes institutions financières et à un évaluateur chevronné. Yvon Rudolphe a conçu pour A+ un modèle qui permet de calculer le rendement d'un investissement dans une maison unifamiliale et dans un duplex. Il prend en considération non seulement la mise de fonds, les paiements hypothécaires _ y compris l'intérêt et l'appréciation de l'actif _, mais aussi les taxes à payer, les coûts d'entretien, etc. L'évaluateur a bien sûr attribué un revenu de location au propriétaire de duplex. Mais il en a aussi comptabilisé un pour représenter le loyer que le propriétaire n'a pas à payer pour se loger.

Le loyer attribué au propriétaire d'une maison unifamiliale est de 1 200 dollars, alors que celui qui est attribué au propriétaire d'un duplex n'est que de 800 dollars. «Il y a une prime à ce que personne ne vous marche sur la tête et à avoir une grande cour», explique Yvon Rudolphe.

À ces calculs, nous avons intégré des hypothèses fondées sur la moyenne des opinions d'économistes et de stratèges des institutions financières. Nous avons ainsi inclus une hausse moyenne des valeurs immobilières au Québec de 1,9 %, soit un dixième de pourcent de moins que la cible de la Banque du Canada pour l'inflation.

Pour les taux hypothécaires, nous avons fixé une moyenne à 4,8 % pour les deux taux fixes sur cinq ans que devrait négocier un propriétaire pour conserver sa maison dix ans. Le premier est à 3,20 %, le deuxième, à 6,40 %, selon les estimations des spécialistes sur les taux fixes sur cinq ans, dans cinq ans.

Pour le S & P/TSX, A+ a demandé aux spécialistes de se prononcer. Sur dix ans, ils estiment que l'indice pourrait progresser de 6 % par an en moyenne au cours de la prochaine décennie. Nous avons retranché à ce taux des frais de gestion de 1 %, pour un rendement de 5 % dans notre projection. 

Nous avons ensuite comparé le comportement possible d'un investissement dans une maison, dans un duplex ou dans le TSX, en simulant la même mise de départ et les mêmes débours annuels.

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