Immobilier résidentiel : le retour à l’abordabilité s’éloigne

Publié le 24/05/2023 à 14:15

Immobilier résidentiel : le retour à l’abordabilité s’éloigne

Publié le 24/05/2023 à 14:15

Par Charles Poulin

L'APCHQ prévoit seulement 40 000 mises en chantier cette année et 46 000 l'an prochain. (Photo: 123RF)

Le retour à l’abordabilité du marché résidentiel au Québec s’éloigne à vue d’œil parce que les mises en chantier ne seront tout simplement pas au rendez-vous en 2023 et 2024 pour combler le déficit de logements dans la province.

L’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) vient de dévoiler sa mise à jour des prévisions de construction résidentielle pour la province. Elle prévoit une baisse de 30% des mises en chantier pour 2023 (40 000 au total contre 57 107 en 2022), puis une hausse de 15% en 2024 (46 000).

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) calculait l’an dernier qu’il faudrait, d’ici 2030, 620 000 logements supplémentaires, en plus des 56 000 mises en chantier annuelles déjà prévues, pour rétablir l’abordabilité sur le marché québécois (ratio frais de logement/revenu du ménage moyen qu’elle fixe à 32%).

En ajoutant les deux déficits prévus par l’APCHQ en 2023 et 2024, il faudrait désormais construire 163 000 logements, maisons et copropriétés par année entre 2025 et 2030 pour rattraper le retard.

« C’est un objectif colossal, souligne le directeur du Service économique de l’APCHQ, Paul Cardinal. Le Québec aura besoin d’un plan assez ambitieux pour venir à bout de la crise de logement. »

Il doute fortement que le Québec soit en mesure d’atteindre 163 000 mises en chantier annuellement à court terme. Même avec un plan étoffé de mesures incitatives pour le secteur de la construction résidentielle, il croit que la pénurie de main-d’œuvre et les hauts taux d’intérêt freineront encore les entrepreneurs.

Cela dit, l’APCHQ dit attendre « avec beaucoup d’impatience » un plan du gouvernement québécois qui permettrait de faire un pas vers le retour de l’abordabilité sur le marché provincial, abordabilité qui est la pire depuis 32 ans selon la RBC, rappelle l’organisme, malgré la baisse du coût des propriétés en deuxième moitié de 2022.

« Plus on attend, plus le problème risque de grandir et il sera plus difficile de redresser la barre », soumet Paul Cardinal.

Freins et défis multiples

Si la mise à jour des prévisions de l’APCHQ rappelle que les coûts de construction se sont stabilisés et que les problèmes d’approvisionnement « sont chose du passé », il demeure toutefois de nombreux freins et défis pour rehausser la cadence des mises en chantier.

« En plus de ne pas avoir la main-d’œuvre pour le faire, il y a de plus en plus de restrictions, indique Paul Cardinal. Il y a plus de couches réglementaires, sans compter les redevances de développement imposées par les municipalités qui ne vont pas dans le bon sens pour améliorer l’abordabilité. »

Il ne faut pas oublier non plus que le solde migratoire a explosé l’an dernier, après avoir connu une baisse pendant la pandémie. Le Québec a accueilli 148 000 nouveaux arrivants en 2022, soit 62 000 résidents permanents et 86 000 autres temporaires.

Dans un contexte de pénurie de main-d’œuvre généralisée, l’APCHQ prévoit que le solde migratoire restera élevé au cours des prochaines années, ce qui mettra de la pression sur le marché immobilier résidentiel, particulièrement le segment locatif.

Solutions

En plus de fournir des incitatifs financiers pour aider à mettre de grands projets sur les rails, les gouvernements provinciaux et municipaux devraient notamment mettre en place des seuils de densification, avance Paul Cardinal.

« Si les municipalités atteignaient ces cibles de densification et d’augmentation du nombre de logements, elles obtiendraient en retour de l’argent du gouvernement québécois », explique-t-il.

Les villes pourraient également permettre la construction de logements accessoires sur des propriétés déjà construites, ajoute-t-il, ce qui permettrait d’ajouter des logements sans nécessiter de terrains supplémentaires.

« C’est une solution gagnant-gagnant, plaide-t-il. Ça ne coûte rien aux gouvernements et ça fournit un revenu d’appoint au propriétaire du nouveau logement. »

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