En immobilier, le succès ne s’improvise pas. Mais comment s’y prennent ces investisseurs qui flairent les bonnes affaires à des kilomètres à la ronde? Des investisseurs immobiliers dévoilent leurs secrets pour acheter une propriété au bon prix et au bon moment. La chasse aux aubaines est ouverte…

Reconnaître une aubaine

« Les aubaines en immobilier ont toujours existé, il faut juste savoir les chercher », dit Jacques Lépine, président fondateur du Club d'investisseurs immobiliers du Québec. Mais qu’est-ce qu’une aubaine au juste? « C’est une propriété achetée au moins 10 % en dessous du prix du marché et qui pourra être revendue telle quelle immédiatement », soutient Martin Chagnon, courtier immobilier chez Royal LePage.

Prenons l’exemple d’un bien acheté à 450 000 $ qui sera revendu à sa valeur sur le marché à 500 000 $. « Même si on paie une commission de 25 000 $ à un courtier pour la revendre, on engrange un profit de 5 % en peu de temps », calcule M. Chagnon.

Dans sa traque aux aubaines, Jacques Lépine s’en remet plutôt au revenu net d’opération avant d’acheter un immeuble locatif. Ce chiffre s’obtient en soustrayant les dépenses futures de toutes les recettes des loyers. « Si un immeuble me rapporte 100 000 $ de revenus nets d’opération et que j’avais payé 12 fois ce montant à l’achat (1 200 000 $), alors c’est une superbe aubaine pour la région de Montréal », explique-t-il avant d’ajouter qu’il aurait pu débourser une somme jusqu’à 15 fois supérieure au revenu d’opération, puisque que le prix du marché se situe actuellement aux environs de 18 fois le revenu net (1 800 000 $) pour ce type de bien.

Traquer la bonne affaire

La clé pour percer le mystère des aubaines immobilières est de comprendre qu’elles ne se trouvent pas sur le marché ! « C’est l’exception que l’on cherche », résume Jacques Lépine. Pour dénicher une bonne affaire, il faut arriver à trouver les propriétaires qui sont les plus motivés à se séparer de leurs biens.

Défaut de paiement, divorce, nouvelle succession, mésentente entre associés, etc. sont autant d’événements funestes pour les uns dont les autres pourront tirer profit pour réaliser un investissement juteux en immobilier. « Les héritiers sont souvent motivés à vendre une propriété parce qu’ils ne pourront pas tous vivre dedans. C’est toujours plus facile à négocier, car quand il y a 5 héritiers qui se partagent la propriété, négocier un prix à 50 000 $ sous la valeur, c’est négocier juste 10 000 $ avec chaque propriétaire », illustre Martin Chagnon.

Mais pour mettre la main sur ces biens avant qu'ils ne se retrouvent sur le marché, il faut être vite sur ses patins. C’est là que tout se joue ! « On parle de 60 jours pour les reprises de finances par la banque. Passé ce délai, le prix de la propriété risque de grimper jusqu’à des prix plus élevés que ceux du marché, car la demande est grande pour ces biens et la banque cherchera à maximiser son profit », prévient le Martin Chagnon.

Mais comment être avisé à temps de l’existence de ces aubaines? En épluchant quotidiennement les registres fonciers du gouvernement du Québec, en s’informant auprès des huissiers, des syndics de faillite et des banques qui font affaire avec les courtiers et en s’entourant d’un bon réseau de contacts qui saura vous mettre la puce à l’oreille. En bref, cela demande beaucoup de travail, de communication et de patience.

L’évaluation réelle de la valeur d’un bien demeure toutefois un art réservé aux initiés. Pour éviter de perdre sa chemise en investissant dans l'immobilier, demandez conseil à un expert ou à un évaluateur agréé.