Immobilier : gérer ses immeubles ou les donner en gestion ?


Édition du 20 Mai 2017

Immobilier : gérer ses immeubles ou les donner en gestion ?


Édition du 20 Mai 2017

[Photo : 123RF]

Je ne compte plus les fois où j'ai entendu ces fameuses questions : dois-je gérer moi-même mes immeubles ou faire appel à une société spécialisée en gestion ? À partir de combien de portes puis-je donner mes immeubles en gestion ? Quels sont les frais exigés par une société de gestion ?

J'ai donc décidé de dresser une liste des facteurs à prendre en considération lorsque vous vous demandez si vous feriez mieux de gérer vous-même vos immeubles ou de déléguer cette tâche.

1 Combien vaut votre temps ?

Comme dans tout aspect de votre vie, un facteur important à prendre en compte en matière de gestion d'immeubles est la valeur de votre temps. Si vous épargnez quelques milliers de dollars par année à gérer vous-même vos immeubles, mais que le temps investi vous empêche de gagner des dizaines de milliers de dollars supplémentaires, par exemple faire de la recherche ou de la prospection pour trouver une aubaine, la décision de gérer vous-même ou non devrait être relativement simple à prendre.

«Il est important de faire l'exercice de calculer le temps investi à gérer vos immeubles par rapport au montant qu'il vous en coûterait si ces tâches étaient confiées à une firme spécialisée dans le domaine», nous raconte Jean-Pierre Du Sault, investisseur et coach en immobilier.

Imaginez un instant que pour gérer votre immeuble, vous deviez y consacrer en moyenne deux heures par semaine, soit 100 heures par année et que, d'un autre côté, il vous en coûte 5 000 $ en frais de gestion. Votre taux horaire pour vous occuper de votre immeuble serait donc de 50 $ l'heure. Intéressant, n'est-ce pas ? Du moins, a priori. Mais allons plus loin dans notre réflexion.

Et si ces 100 heures réduisaient considérablement vos possibilités de trouver une autre aubaine qui vous rapporterait 50 000 $ de profit à l'achat ? Imaginez que ce profit à l'achat soit réalisé dans le cadre de l'achat d'un immeuble d'une valeur de 500 000 $ par exemple, que ce même immeuble prenne dans l'année suivante 3 % de valeur, soit 15 000 $, et que le solde du prêt diminue également de 15 000 $.

Vous travaillez peut-être à 50 $ l'heure pour gérer votre immeuble, ce qui semble payant à court terme, mais qu'en est-il du coût de renoncement à long terme ? Pensez-y bien, car on parle ici de 80 000 $ d'enrichissement, c'est-à-dire 50 000 $ de profit à l'achat, plus 15 000 $ de prise de valeur, plus 15 000 $ de capital remboursé. Et ces 80 000 $ d'enrichissement en question, c'est uniquement pour la première année ! Avez-vous les moyens de travailler à un taux horaire de 50 $ ? À court terme, peut-être. Mais à long terme ?

2 Avez-vous le temps de gérer ?

Autre réflexion : ai-je le temps de gérer mes immeubles moi-même ? Imaginez que vous travaillez déjà 50 heures par semaine pour un patron ou encore 70 heures par semaine pour faire croître ou survivre votre entreprise. Avez-vous vraiment le temps requis pour gérer vous-même vos immeubles ou vos futures acquisitions ? Il y a fort à parier que non, à moins bien sûr de n'avoir qu'un ou deux petits immeubles. Dès que vous voudrez prendre de l'expansion, si vous ne changez pas votre emploi du temps, vous plafonnerez par manque de temps.

3 Votre plaisir à gérer

Voilà l'une des raisons pour laquelle nous retrouvons souvent dans le marché, des vendeurs motivés, des gens qui ont «une écoeurentite aiguë» de l'immobilier. Ils n'aiment pas gérer des immeubles. Plus particulièrement, ils n'aiment pas la relation avec les locataires. Évidemment, si vous décidez de gérer vous-même assurez-vous d'avoir du plaisir à le faire, sinon déléguez les tâches. Vous vous porterez mieux, et vos locataires aussi !

4 Êtes-vous compétent ?

Une autre raison valable pour déléguer la gestion est de ne pas être assez compétent en la matière. «Ce n'est pas donné à tous et à toutes de gérer des dizaines de logements, voire des centaines, et de devoir faire face aux problèmes quotidiens qu'implique la gestion», précise Gilles Laferrière, investisseur et coach en immobilier.

Est-il préférable de faire appel à une firme spécialisée, qui optimisera au maximum la valeur de votre immeuble, ou bien d'épargner quelques centaines de dollars par année, mais de réduire, par incompétence, la valeur de votre immeuble de plusieurs dizaines de milliers de dollars ? À vous de juger.

5 Initialement, aviez-vous prévu un budget ?

C'est bien beau de payer une firme de gestion, me direz-vous, mais encore faut-il avoir l'argent nécessaire pour le faire. Or, c'est souvent ici que survient le problème. Les gens n'ont pas les liquidités requises pour faire appel à une firme de gestion, car ils n'ont pas prévu une somme à cet effet lors de leur analyse de rentabilité. Ils ont omis, volontairement ou par ignorance, d'accorder une réserve annuelle au poste «gestion et administration» de leur immeuble.

Nous suggérons de prévoir des frais variant entre 4 % et 6 % du montant des revenus bruts générés par l'immeuble. Si, à la limite, vous décidez après coup d'effectuer la gestion vous-même, ce budget restera alors dans vos poches. Il sera en quelque sorte votre «salaire» pour vous occuper de votre immeuble.

6 Y a-t-il des firmes compétentes dans le secteur ?

Si vous investissez dans les grands centres urbains, il sera relativement facile de trouver une ou des firmes de gestion qui pourront prendre la relève au besoin. Toutefois, si vos immeubles se trouvent éloignés, il y a fort à parier que vous ne serez pas en mesure de déléguer la gestion, du moins pas à une firme spécialisée et bien établie, ayant pignon sur rue. Elles sont plutôt rares en région. Or, avant de penser à investir en région plus éloignée, assurez-vous qu'il y a quelques firmes de gestion à proximité.

«N'oubliez jamais que le fait de déléguer la gestion à une tierce partie ne signifie aucunement que vous n'avez plus aucune responsabilité. Vous serez quand même responsable de la gestion de votre gestionnaire. Il vous incombe maintenant d'effectuer un suivi rigoureux de la performance et des compétences de votre nouveau partenaire à bien administrer votre immeuble, sinon vous pourriez regretter amèrement votre décision», ajoute Gilles Laferrière.

7 Et s'il y avait d'autres alternatives ?

Heureusement, il n'y a pas que les firmes spécialisées en gestion d'immeubles qui peuvent vous aider dans le quotidien de votre gestion. Que diriez-vous de faire appel à un locataire fiable demeurant dans votre immeuble, une personne qui pourrait jouer le rôle de concierge, voire même vous aider à gérer votre immeuble ? Ou encore, un voisin retraité en quête de projets ou de certaines tâches à accomplir, comme le déneigement ou la pelouse ? Et si vous aviez de la parenté dans le secteur qui puisse également vous donner un coup de main à l'occasion ? La famille, c'est souvent fiable !

EXPERT INVITÉ

Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 dans le Club d'investisseurs immobiliers du Québec, il en occupe le poste de vice-président directeur général. Il est également conférencier, courtier immobilier et auteur du best-seller Les flips.

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