Tom Dick est convaincu que les perspectives vont s’améliorer. «Avec le temps, l’immobilier s’est avéré une couverture contre l’inflation.» (Photo: 123RF)

L’immobilier s’est bien comporté en 2021, et la catégorie Actions de l’immobilier a affiché un rendement de 29,81%, mais alors que l’année progressait, la situation a été rendue difficile par la pression des taux d’intérêt qui a créé des problèmes pour cette catégorie d’actifs.

Du 1er au 31 janvier 2022, le rendement de la catégorie a été de -6,74%. Un de ses produits le Fonds immobilier mondial Dynamique série F (4 étoiles, coté Or, 257,3 M$ d’actifs sous gestion) a affiché -6,72%. Par contraste, ce fonds a eu un rendement de 32,06% l’année dernière.

Néanmoins, Tom Dicker, cogestionnaire du fonds, affirme qu’il y a encore des valeurs attrayantes dans le secteur et que les investisseurs patients seront récompensés.

«Les indices de l’immobilier ont été très forts en décembre, alors que les nouvelles ont été rares. Dans une certaine mesure, nous renonçons à la poudre aux yeux que nous avons connue en décembre, notamment pour les FPI (fiducies de placement immobilier) nord-américaines», explique Tom Dicker, vice-président de Gestion d’actifs 1832, société à laquelle il s'est joint en 2011.

«Le marché s’inquiète de l’évolution des taux d’intérêt, et traditionnellement les FPI sont considérées comme un secteur du marché qui est sensible aux taux d’intérêt. Mais le marché tout entier y est sensible, comme le montre la baisse générale des grands indices», ajoute-t-il.

Le mauvais rôle aux obligations?

«L’année 2021 a été excellente, mais on a perdu un peu face à l’augmentation des taux d’intérêt, principalement à cause du rythme d’augmentation des rendements obligataires», note le vice-président de Gestion d’actifs 1832. Il précise que l’indice repère des bons du Trésor américain sur 10 ans est passé de 1,51% à la fin 2021 à 1,86% à la fin de janvier, soit 35 points de plus.

«En pourcentage, c’est une augmentation de 23%, ce qui est important», ajoute M. Dicker. Le marché a toujours eu de la peine à digérer des fluctuations d’une telle ampleur.»

À long terme, le fonds est extrêmement performant. Sur les périodes de trois, cinq et dix ans, il a eu respectivement un rendement annualisé de 10,68%, 9,68% et 10,35% (pour les périodes se terminant au 31 janvier), alors que celui de la catégorie a été de 7,21%, 7,72% et 9,25%.

Tom Dicker souligne d’autres facteurs inquiétants, comme les difficultés que connaît la chaîne logistique, l’ignorance du nombre d’augmentations de taux que la Réserve fédérale mettra en œuvre et l’effet que pourront avoir ces augmentations sur la croissance économique pendant la deuxième moitié de 2022. «Mais dans l’ensemble l’économie demeure très saine, et la croissance de l’emploi est assez bonne, ce qui soutient le marché de l’immobilier et le marché boursier en général», dit-il.

Il y a des raisons d’être optimiste

Une des raisons de l’optimisme du vice-président est la faible probabilité d’une récession. «Nous avons eu une récession il y a deux ans et l’économie n’est pas en état de surproduction. Nous ne produisons pas assez. Il y a encore de la marge dans la capacité de production de l’économie. Des écueils importants subsistent, car certains des problèmes que connaît la chaîne d’approvisionnement peuvent se résoudre par la croissance des inventaires dans tout le marché. Les inventaires demeurent vraiment faibles, et dans certaines industries ils sont presque réduits à des ventes uniques. Je pense que ces problèmes passeront et qu’ils ne sont pas permanents. Ils ont atteint leur intensité maximum.»

La deuxième raison de cet optimisme est que le secteur n’a pas connu une grosse croissance de l’offre. «La demande reste vraiment solide. L’emploi reste solide. Nous allons assister à une situation où la croissance des loyers pourra tenir le rythme de l’inflation, et dans de nombreux cas le dépasser, précise Tom Dicker. Cela sera très positif pour les FPI et les actions de l’immobilier. La croissance des bénéfices sera assez bonne au cours des deux prochaines années.»

Il est convaincu que les perspectives vont s’améliorer. «Avec le temps, l’immobilier s’est avéré une couverture contre l’inflation. Si l’on voit les loyers continuer à augmenter cette année, puis l’année prochaine, avec un impact limité sur les marges bénéficiaires dans des secteurs comme l’entreposage, ceux-ci pourront être assez performants et continueront à attirer les investisseurs. Et dans un environnement inflationniste, les coûts de remplacement augmentent. Cela contribuera à faire augmenter la valeur de ces actifs.»

Se reposer sur les gagnants, se débarrasser des perdants

D’un point de vue stratégique, M. Dicker utilise une combinaison de style ascendant et d'approche macroéconomique. Ces six derniers mois, il a augmenté le nombre de positions de 49 l’été dernier à 56 aujourd’hui.

«Nos décisions ne sont pas dictées principalement par la valorisation, explique-t-il. Notre construction de portefeuille est de nature stratégique, et elle se fonde sur notre vision des marchés de destination et les types de propriétés et les lieux où ces actifs sont situés. Si une action s’apprécie bien plus que la valeur que nous lui attribuons, peut-être encaisserons-nous certains profits. Mais nous avons plus de chances de le faire ou de vendre une action lorsque nous sommes inquiets sur ses données fondamentales à long terme, si la société commet une erreur, ou que nous avons trouvé une meilleure utilisation du produit de cette vente.»

Il note que la plupart des 10 positions principales sont détenues par le fonds depuis au moins cinq ans. «Nous n’avons pas coutume de vendre nos gagnants pour acheter des perdants. Nous nous reposons sur les gagnants et nous débarrassons des perdants.»

D’un point de vue géographique, le portefeuille investit 48,9% de ses actifs aux États-Unis, 36,8% au Canada, et le reste sur les marchés internationaux. Du point de vue des secteurs, l’immobilier résidentiel est le plus important avec 34% du fonds, suivi par les valeurs industrielles avec 17,8%, l’entreposage (8,7%), la vente au détail (8%) et les communications et la technologie (tours de téléphonie cellulaire), avec 6,8%.

Les actions en vue

Lorsqu’il sélectionne des actions, Tom Dicker recherche plusieurs attributs fondamentaux. «Il faut qu’il y ait une croissance du marché des locations. Si les marchés de destination ne connaissent pas de croissance, nous n’y touchons pas. À long terme, il n’y a pas de remplacement», souligne-t-il.

Il ajoute que la croissance des emplois est étroitement corrélée à celle des marchés de location. «Il faut aussi que l’économie soit attrayante. Nous exigeons un rendement élevé du capital investi. L’immobilier de bureaux est un secteur dans lequel nous sommes souvent sous-pondérés parce que ses données économiques ne sont pas aussi favorables que d’autres créneaux.»

À son avis, les rendements sont faibles parce que les propriétaires dépensent souvent beaucoup d’argent en aménagements pour les locataires.

«Avec l’entreposage, on n’a pas cette dynamique du tout. Nul n’est besoin d’aménager l’espace et il y a très peu de coûts de personnel. Les sociétés sont beaucoup moins sous l’emprise de l’inflation et elles contrôlent mieux leurs propres données économiques.»

StorageVault Canada (SVI) est un de leurs préférés. «Cela fait longtemps que l’entreposage est une excellente catégorie d’actifs, qui se comporte très bien dans un environnement inflationniste», détaille le vice-président.

Il note que les contrats de location sont habituellement mensuels, ce qui permet aux sociétés d’augmenter rapidement leurs tarifs. Plus important encore, l’industrie est peu réglementée.

«On a une catégorie d’actifs qui a un pouvoir de fixation des prix et peu de frais de main-d’œuvre, explique Tom Dicker. Également, les sociétés ont la possibilité de répercuter l’inflation sur le client, ce qui en fait une catégorie d’actifs idéale.»

Selon lui, le secteur a également bénéficié de la pandémie parce que beaucoup de gens ont ouvert des bureaux à domicile et mis leurs affaires au garde-meubles.

Un autre nom préféré est Flagship Communities REIT (MHC.U), une société active dans le secteur des maisons préfabriquées aux États-Unis. «Ses données économiques sont attrayantes par rapport à d’autres domaines de l’immobilier, argue Tom Dicker. La rotation est très basse: habituellement moins de 10% par an. Ensuite, c’est une activité réglementée dans chaque État. Les augmentations de loyer sont faciles à répercuter. Et enfin, la société est seulement propriétaire du terrain, et pas de la maison préfabriquée, ce qui veut dire qu’elle n’a pas à débourser les dépenses en capital nécessaires à l’entretien des habitations, seulement celles de l’entretien du terrain.»

Ce dernier ajoute que le secteur bénéficie aussi d’une très forte croissance des salaires parmi chez les gens à revenu modeste. Flagship Communities se négocie à 18,40 $US l’action, mais M. Dicker pense que sa valeur d’actif net est de 22 $US. Le rendement de ses distributions est de 2,9%.