Des hypothèques pour les travailleurs autonomes

Publié le 10/06/2016 à 09:30

Des hypothèques pour les travailleurs autonomes

Publié le 10/06/2016 à 09:30

Pour être admissible à une hypothèque standard auprès de votre organisme de prêt, vous devez fournir une preuve de votre revenu. Une fiche de paie ou une lettre d'emploi devrait suffire pour l'employé moyen, mais les prérequis pour les travailleurs autonomes sont plus complexes. En d'autres termes, le travailleur autonome devra fournir beaucoup plus de documentation sur son entreprise et sur les sources de ses revenus.


« Il n'est pas rare qu'un travailleur autonome nous contacte quelques années avant de faire une demande d'hypothèque, de manière à bien comprendre les possibilités qui lui sont offertes », fait remarquer Angela Calla, une conseillère hypothécaire accréditée à Dominion Lending Centre à Port Coquitlam en Colombie-Britannique.


Pour commencer, les travailleurs autonomes doivent faire état d'un revenu minimum de deux ans si leur mise de fonds est inférieure à 20 %. Le plus difficile sera de justifier leur revenu de travailleur autonome, car celui-ci est calculé après dépenses et autres déductions, et ce montant peut paraitre inférieur à celui du salaire de base comparable d'un employé. Plus le revenu est faible, plus le montant de l'hypothèque à laquelle on peut prétendre est faible lui aussi.


Pour faire état d'un revenu de travailleur indépendant plus précis, l'emprunteur devra fournir des justificatifs tels qu'un avis de cotisation (ADC), une déclaration de TPS et les formulaires fiscaux T1 en bonne et due forme.


Les travailleurs autonomes qui font une demande d'hypothèque doivent être prêts à répondre à un questionnaire concernant leur entreprise et la manière dont leurs revenus sont générés, ajoute Mme Calla. « Selon la complexité de la situation, les organismes de prêts peuvent exiger de voir des dépôts bancaires, des factures, des contrats avec des clients avec qui vous traitez régulièrement. »


Il est nécessaire d'avoir un score de crédit impeccable (de 680 ou plus) si l'on veut être admissible à la meilleure hypothèque possible, mentionne Mme Calla. « Tout paiement tardif d'une carte ou d'une ligne de crédit rendra difficile l'obtention d'une hypothèque. »


Des vérifications de crédit multiples peuvent également alerter les organismes de prêts. Ils peuvent penser que votre demande diffère auprès de chaque organisme de prêt, ce qui vous met sous la loupe, dit Mme Calla. En faisant appel à un seul courtier en hypothèque, vous ne serez soumis qu'à une seule vérification de crédit et obtiendrez toutes les possibilités d'hypothèques simultanément.


Détrompez-vous si vous pensez qu'une fois que vous avez obtenu votre prêt hypothécaire initial vous n'aurez plus à fournir d'autres documents. Lorsqu'il faudra renouveler votre hypothèque, on vous demandera de présenter à nouveau ces documents. Quand Bryan Borzykowski, propriétaire d'une entreprise individuelle, a voulu renouveler son hypothèque, il a dû fournir deux ans d'avis de cotisation et formulaires T1.


« J'ai été surpris de voir la quantité de paperasse qu'il fallait encore pour le renouvellement. Je pensais être tout simplement approuvé », dit-il. Son conseil pour les travailleurs autonomes? Faire preuve d'organisation et « garder ces avis de cotisation sous le coude ».


Quand Brad Hussey a voulu acheter une plus grande maison à Hamilton, il était consultant en communication indépendant depuis trois ans. Il se demandait vraiment si les banques allaient approuver l'hypothèque pour sa famille cette fois-là. « Les deux premières années en tant que travailleur indépendant peuvent être les plus difficiles car il est difficile d'obtenir un flux de revenu constant et du travail régulier, explique-t-il. Mes premiers revenus n'étaient pas mirobolants et inférieurs à ceux que me procurait mon travail à plein temps. »


Mais en fin de compte, la famille Hussey a obtenu son hypothèque. L'organisme de prêt a seulement exigé la preuve qu'elle ne devait pas un montant énorme à l'Agence du revenu du Canada. La conjointe de M. Hussey travaillait à plein temps, compensant pour le statut de travailleur indépendant de M. Hussey, et il a montré une copie de toutes ses factures, contrats et avis de cotisation. « J'avais même demandé à mes clients réguliers s'ils seraient en mesure de m'envoyer un courriel spécifiant leurs projets futurs et leur intention de continuer à faire appel à mes services », dit-il.


Le fait que la première maison de M. Hussey ait augmenté en valeur et son projet d'achat dans un quartier branché ont également aidé.


En plus de garder sa paperasse à jour, M. Hussey recommande aux travailleurs autonomes de bien choisir le moment où ils effectuent leur demande d'hypothèque. Il donne l'exemple d'une année où les revenus sont faibles ou les dépenses élevées, mais où la personne concernée a également consigné de grosses factures dans ses comptes clients. « Demandez si les factures suffiront à satisfaire aux critères d'exigence des organismes de prêt ou s'il est mieux d'attendre d'avoir les fonds en caisse », suggère-t-il.


M. Hussey recommande aussi que les propriétaires d'entreprise fournissent des contrats pour les travaux réguliers. « Ces contrats ne sont pas inviolables, mais ils démontrent un revenu escompté et un engagement de la part des clients », dit-il.


Enfin, si vous envisagez de devenir un travailleur autonome, vous aurez plus de chance d'obtenir une hypothèque pendant que vous êtes encore salarié. Mme Calla prend l'exemple d'une spécialiste en marketing pour une grande compagnie qui voulait acheter une maison mais qui songeait à quitter son travail pour s'installer à son compte.


Si elle avait quitté son travail récemment, elle aurait dû attendre deux ans pour accumuler le revenu de travailleur autonome nécessaire, qui aurait pu ou non être équivalent à son salaire actuel. En demandant son hypothèque dès maintenant, il n'y aurait aucune surprise : elle saurait le montant qui lui serait accordé.


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