Comment survivre à des rénovations extrêmes

Offert par Les affaires plus


Édition de Mars 2016

Comment survivre à des rénovations extrêmes

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Édition de Mars 2016

[Photos : Adrien Williams]

Qui ne rêve pas de transformer sa maison vétuste en une habitation inondée de lumière, où chaque pièce répond aux besoins des habitants du 21 siècle ? Voici quelques éléments à prendre en compte et les pièges à éviter, afin que cette expérience ne ruine pas vos finances et votre couple.

Quand Gilles et Bénédicte ont commencé à penser rénovations, ils rêvaient à un tout petit projet de rien, qui prendrait quelques jours et qui se paierait avec l'argent accumulé dans leur compte d'épargne. Erreur ! Des nuits de sommeil et des journées de travail ont été sacrifiées à l'aventure, un déménagement temporaire a été nécessaire, et le budget a explosé dans les six chiffres. Pour Gilles, 50 ans, un médecin qui a travaillé notamment en Tanzanie - bref, qui a vécu des expériences intenses -, ça a été la période la plus stressante de sa vie.

Tout a commencé en 2006, à l'achat d'un vieux duplex dans le quartier Rosemont, à deux pas de la rue Beaubien, à Montréal. L'immeuble, en bon état, ne répondait pas aux besoins du couple. «La disposition des pièces n'était pas optimale, comme la salle à manger séparée de la cuisine. On a donc acheté du potentiel dans un quartier qu'on adore», raconte Bénédicte, 50 ans, chargée de projet dans le domaine humanitaire. Au départ, tout semblait simple pour ces néophytes de la rénovation. Dans une première phase, ils agrandiraient la salle de bains, et dans une seconde phase, ils s'attaqueraient à l'ensemble du rez-de-chaussée.

Le hic, c'est que pour agrandir la salle de bains, il fallait sacrifier l'escalier du sous-sol. Où placer le nouvel accès ? Gilles et Bénédicte se rendent compte que sans un réaménagement complet des espaces, il leur sera impossible de déplacer la cage d'escalier. Puis, Gilles est entré dans la fameuse phase du «tant qu'à faire». Il commence à rêver d'un sous-sol pleine hauteur, comme celui de son enfance à Saint-Boniface, au Manitoba, où il aménagera une salle de séjour et une chambre pour l'un de ses deux enfants qui approche de l'adolescence.

C'est ainsi qu'une petite réno de quelques semaines, qui devait être effectuée entièrement par le frère bricoleur, s'est transformé en un vaste projet, impliquant cinq mois de planification, trois mois de travaux, l'excavation du sous-sol, l'intervention d'un ingénieur en bâtiment, un refinancement hypothécaire et une chicane majeure avec les locataires à l'étage ! «Ça a été un stress constant, car on changeait constamment les plans et la facture augmentait sans cesse», raconte Bénédicte.

Que ce soit en raison du manque d'espace, pour repenser les espaces de vie ou pour se débarrasser de la vieille cuisine décrépite et du lavabo vert pomme de la salle de bains, qui n'a pas rêvé de transformer sa maison de fond en comble, histoire de la rendre digne de la couverture d'un magazine ? Mais entre le rêve et la réalité, il y a tout un écart. La cuisine européenne des magazines de décoration coûte la peau du dos. Les ouvriers ne se distinguent pas tous par leur zèle. Les extras se multiplient, quand ils ne deviennent pas la norme, tandis que les honoraires des professionnels explosent dans le temps de le dire. Et malgré l'embauche des meilleurs experts, il n'existe aucun remède contre... l'erreur humaine.

Le désir de vivre dans un quartier qu'ils adorent, à proximité de l'école des enfants ou du travail, pousse beaucoup de gens à opter pour la rénovation globale de leur propriété plutôt que pour un déménagement, ce qui serait dans bien des cas beaucoup plus simple. «Les rénovations majeures comportent aussi de nombreux avantages. On peut aménager la maison à notre goût, en y apportant notre touche personnelle, et on peut lui donner plus de caractère en juxtaposant le neuf et le vieux», explique l'architecte Laurent McComber, de la firme L. McComber, qui a réalisé de nombreuses transformations au fil des années.

Une erreur fréquente des aspirants rénovateurs, c'est de croire qu'une rénovation complète coûte moins cher que de construire du neuf. Or, les architectes et les designers avec lesquels nous avons communiqué pour ce reportage sont unanimes : la rénovation coûte aussi cher, sinon plus, que la construction neuve, même si on garde la structure et les fondations. «En plus des surprises qui se cachent derrière les murs, on doit soutenir la structure temporairement et payer les frais de démolition, ce qui entraîne des délais et des coûts supplémentaires», affirme Sébastien Parent, architecte à la firme La Shed Architecture.

Soyez prévenu, dans la vaste majorité des cas, rénover rime avec stress immense, insomnies, dépassements de coût, retards et prolongement de l'échéancier. «Avant de vous lancer dans un projet majeur, il faut que votre couple soit solide, car votre routine en sera bouleversée pendant des semaines, voire des mois. Si vous êtes déjà débordé dans la vie de tous les jours, ne vous embarquez pas là-dedans», prévient Joanne Denis, designer d'intérieur et présidente de l'Association professionnelle des designers d'intérieur du Québec (APDIQ). Dans certains cas, ça finit même par un divorce, comme ça a été le cas pour Luc, un voisin qui a transformé son duplex en maison unifamiliale. «On peut dire que le stress des rénos, qui ont duré cinq mois, a jeté de l'huile sur le feu», dit-il. Résultat : son cottage est spectaculaire, mais il n'y vit pas...

Des dépenses d'un demi-million, plus d'un an de travaux et des ouvriers qui débarquent à sept heures du matin sans prévenir ; quand Audrey Léonard, 33 ans, et son conjoint, Samuel Chevalier-Savaria, 36 ans, se sont lancés dans un projet d'agrandissement, ils ne se doutaient pas dans quelle galère ils embarquaient. Tout a commencé il y a trois ans. Confrontés à un marché immobilier qu'ils considéraient comme inabordable, ces Montréalais décident d'ajouter un étage au bungalow de la famille Léonard, dans le quartier Ahuntsic. «Mes parents avaient déjà rêvé de le faire, sans jamais passer de la parole aux actes. Avec leur permission, on a étudié cette option», raconte Audrey Léonard. Ces parents de deux jeunes garçons avaient deux objectifs en tête : vivre dans une propriété abordable qui ne serait pas «beige», et profiter de la proximité des grands-parents, un bonus pour le gardiennage.

Un entrepreneur général juge que le projet est réalisable pour 250 000 dollars. Audrey et Samuel engagent une firme d'architecture, qui en arrive à la même conclusion. Ils foncent. On dessine les plans avec les architectes, puis on les soumet à des entrepreneurs généraux. L'évaluation des coûts explose à 450 000 dollars. Malgré cela, le couple garde le cap, mais aujourd'hui, la facture a plus que doublé par rapport à l'évaluation initiale et les travaux ne sont même pas terminés. «Ce qui nous étonne, c'est que nous n'avons jamais succombé aux "tant qu'à faire"«, soutient Audrey.

La morale de cette histoire, c'est que dans le secteur de la rénovation, l'évaluation des coûts est une science beaucoup plus approximative que dans le neuf. D'où le risque élevé de dépassement de coût. «Tous les entrepreneurs vous le diront : la construction neuve est beaucoup plus facile à gérer», dit Laurent McComber. En effet, les vieux bâtiments cachent des surprises, et les ouvriers composent avec des murs, des planchers et des fondations bancals. Dans bien des cas, il serait beaucoup plus simple de démolir un vieil immeuble que de le rénover. Mais les politiques patrimoniales interdisent les démolitions dans des secteurs désignés. «Dans certains cas, les propriétaires n'ont pas intérêt à démolir s'ils veulent conserver des droits acquis», ajoute Sébastien Parent.

Pour réduire les extras qui dopent les factures, les clients devraient exiger des plans et des devis les plus précis possible. «Si un travail supplémentaire non prévu au devis est nécessaire, ce surcoût est légitime. Sinon, c'est discutable», dit Laurent McComber. Cet architecte suggère aux gens de confirmer le prix des soumissionnaires après avoir fait le curetage des murs. «Si leur prix augmente de façon exponentielle, on retourne en soumission», fait-il valoir.

Les retards, la plaie de l'industrie de la construction, causent aussi bien des maux de tête. Audrey et Samuel ont dû louer un appartement temporairement et payer les coûts de l'entreposage de leurs meubles après la vente de leur condo, en raison d'un important retard dans la livraison. «Les entrepreneurs gèrent plusieurs chantiers à la fois. Parfois, il ne se passe rien chez vous pendant des jours, car les ouvriers travaillent ailleurs. C'est frustrant !» déplore Audrey, actuellement en congé de maternité. Autre source de frustration : les vacances de la construction, quand les grues s'immobilisent pendant la plus belle période de l'année !

Malheureusement, il existe peu de moyens de forcer un entrepreneur à terminer les travaux au plus vite, car rares sont les entrepreneurs qui signeront un contrat dans lequel on leur impose une date-butoir. Face à ce désagrément, Laurent McComber suggère d'utiliser la carotte plutôt que le bâton. «Pourquoi ne pas proposer un bonus aux entrepreneurs qui respectent l'échéancier ?», avance-t-il. De quoi les motiver à se présenter le matin.

Faire soi-même ou pas ?

Si on embauche un entrepreneur général pour diriger les travaux, celui-ci prendra une commission de 10 à 30 % sur la facture des différents corps de métier afin de couvrir ses frais de gestion. Or, de nombreux particuliers préfèrent contracter les travaux en tout ou en partie, afin d'économiser cette commission. «Or, avant de vous transformer en chef de chantier, assurez-vous d'avoir beaucoup de temps devant vous et d'avoir des connaissances en construction. Sinon, vous risquez de faire des erreurs et d'en payer le prix», avertit Joanne Denis, designer d'intérieur.

Chez La Shed Architecture, on suggère aux clients qui le souhaitent de soustraire quelques éléments du contrat de l'entrepreneur général pour s'en occuper eux-mêmes, comme l'installation des portes et fenêtres. «Ce n'est pas une composante de la construction qui requiert de grandes connaissances techniques, mais les économies potentielles sont importantes. Par exemple, dans une maison de taille moyenne, c'est une facture d'environ 50 000 dollars, ce qui représente une économie possible de 7 500 dollars en épargnant la commission de 15 %», dit Sébastien Parent.

Cependant, la prise en charge de certains contrats par les clients n'entraîne pas toujours les économies escomptées. À preuve, Audrey Léonard a testé le marché, notamment pour les portes et fenêtres. «Grâce à son expertise et à son réseau de contacts, mon entrepreneur obtenait de bien meilleurs prix, malgré la commission qu'il prélevait. J'ai constaté la même chose dans divers corps de métier», dit-elle. De plus, soustraire une partie de la construction à l'entrepreneur général pourrait mécontenter ce dernier, car il devra tout de même composer avec ces corps de métier sans en tirer profit.

Autre difficulté pour l'amateur en construction : s'il n'a pas l'expertise suffisante pour bien comprendre les soumissions, s'en tirera-t-il à bon compte ? Joanne Denis pense qu'en se substituant à l'entrepreneur général, les économies potentielles sont faibles, sinon nulles. «L'avantage de tout donner à l'entrepreneur général, c'est qu'il aura l'entière responsabilité du chantier», dit Joanne Denis.

Qu'importe, dans tous les cas, il faut faire affaire à des gens de confiance. Si le courant ne passe pas entre vous et votre architecte, votre designer ou votre entrepreneur général, fut-il recommandé par votre beau-frère ou auréolé de distinctions par ses pairs, il vaut peut-être mieux aller voir ailleurs. «En cas de doute, écoutez votre instinct», dit Joanne Denis. Et n'hésitez jamais à demander des références. «Si l'entrepreneur vous trouve trop exigeant, c'est suspect. N'oubliez jamais qu'en matière de rénovations extrêmes, vous mettez votre vie entre leurs mains», ajoute Joanne Denis.

C'est pour cette raison que Gilles et Béatrice ont fonctionné uniquement par l'intermédiaire de Réseau Contact, disent-ils en riant. «On n'a embauché que des gens recommandés par des proches, sans consulter une seule fois les Pages Jau-nes», dit Gilles. Malgré tout, rien ne protège des mauvaises surprises. Constatant l'amateurisme de certains ouvriers, Gilles a décidé de s'engager à fond dans le chantier afin d'éviter les erreurs. «Quand je les ai vus mettre une poutre centrale au mauvais endroit, j'ai perdu confiance. Je pense qu'en tant que client, on n'a pas le choix de mettre son grain de sel. On ne doit jamais oublier que le véritable patron du chantier, c'est nous, le client», dit ce nouvel expert en rénovation.

Dans la phase des soumissions, on ne devrait jamais faire confiance à une seule entreprise. L'écart entre soumissionnai-res peut être abyssal pour un même projet. Dans le cas des travaux d'excavation du sous-sol de Gilles et Bénédicte, par exemple, le premier excavateur proposait ses services pour 73 000 dollars, et le second, pour 43 000 dollars. «J'ai pris le soumissionnaire le moins cher, et j'ai été entièrement satisfait», raconte Gilles. Toutefois, le prix ne devrait jamais être l'unique facteur de sélection. «Deux entrepreneurs avaient soumissionné à des prix miraculeux, et une fois sur place, ils facturaient tout en extra», explique Luc. Ces arnaqueurs se distinguaient aussi par leur incompétence. «Si je faisais autant d'erreurs qu'eux, il y aurait des morts», dit ce pilote d'avion. Quand c'est trop beau pour être vrai, on y pense à deux fois.

Incontournable planification

Vous projetez de donner une cure de jouvence à votre toit ? Il est bon de se souvenir qu'un bon projet se prépare longtemps à l'avance. «L'erreur de plusieurs clients, c'est de vouloir que les rénovations se réalisent le plus rapidement possible, en se donnant des délais irréalistes», dit Joanne Denis. En brûlant les étapes, on augmente le risque d'erreur. «N'oubliez pas que ces rénovations seront probablement la dépense la plus importante de votre vie», dit Laurent McComber. D'où l'importance de bien soupeser chaque décision.

En faisant affaire avec un architecte ou un designer d'intérieur, il faut prévoir au minimum un an entre le premier coup de crayon et la fin des travaux. «Dans l'échéancier, on doit tenir compte du fait que l'architecte ou l'entrepreneur général peuvent avoir des emplois du temps très chargés. Seront-ils disponibles pendant la période souhaitée ?» demande l'architecte Sébastien Parent.

Le jeu en vaut-il la chandelle ? Un an après la fin de leurs travaux, alors que la poussière retombe tranquillement, Gilles et Bénédicte se sentent enfin chez eux, dans une maison qui remplit leurs attentes, avec le rez-de-chaussée lumineux à aire ouverte, la salle de bains neuve, le mur vitré côté jardin, le sous-sol de sept pieds de haut et une partie de la fondation imperméabilisée. «L'immense stress généré par les travaux en a valu la peine», concluent les deux propriétaires. Il ne reste plus qu'à finir le sous-sol...


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