Comment réussir son «flip» ?

Publié le 05/08/2016 à 10:10

Comment réussir son «flip» ?

Publié le 05/08/2016 à 10:10

Par Véronique Champagne

Un « flip », c'est lorsqu'on achète et rénove une maison dans le but de la revendre à meilleur prix. La pratique est risquée (et un peu controversée), mais peut être payante. Les conseils de deux expertes en « flip ».


« On entend parfois je vais acheter le duplex d’à côté et je vais le rénover », donne en exemple Marie-Jeanne Rivard, experte « flippeuse » et animatrice de l’émission Flip de fille. « Ce n’est pas aussi simple que ça », ajoute-t-elle.


En effet, acheter une maison dans le but de la revendre à meilleur prix ne se fait pas en criant marteau.


Lire aussi: Flips immobiliers: attention aux flops!


« Les acheteurs ont maintenant des attentes de neuf. Ils questionnent l’insonorisation, regardent les panneaux électriques… ils ne s’arrêtent pas au nouveau plancher vernis et aux comptoirs en quartz », dit Stéphanie George du Groupe immobilier Exur, une firme qui se spécialise dans le flip de condos.


Désormais, un bon flip consiste à tout refaire et à tout revoir… tout un programme pour un apprenti-entrepreneur débutant. Et il y a de nombreuses règles à respecter et d’étapes à planifier pour seulement espérer une transaction payante.


S’informer sur la paperasse


En premier lieu, il faut comprendre que la Loi sur le bâtiment impose des règles différentes que l’on soit un simple résident qui souhaite procéder à des rénovations pour combler ses besoins ou un propriétaire qui le fait dans le but de tirer un profit immédiat, comme dans le cas d’un flip.


« On doit alors avoir des licences d’entrepreneur général, et tous les professionnels qui travaillent sur le chantier doivent avoir des cartes en règle », résume Marie-Jeanne Rivard. Il ne s’agit donc pas d’un passe-temps de bricoleux…


« Avant même de procéder à l’achat, il faut s’informer auprès de la municipalité pour bien comprendre ce que l’on a le droit de faire – ou pas – sur la propriété », ajoute l’animatrice.


Toutes ces démarches prennent du temps. « Il faut être patient. Selon les secteurs, une demande de permis de construction peut prendre entre six mois et un an, et ça, c’est avant même qu’on ait le droit de taper sur un clou », ajoute Stéphanie George.


Choisir la bonne propriété


« La localisation, c’est tout, selon moi, ajoute-t-elle encore. C’est ce qui fait en sorte que tu réussis à vendre à un bon prix assez rapidement. Le quartier doit être désirable, et il ne faut pas payer trop cher. »


Marie-Jeanne Rivard recherche en plus le caractère unique d’une propriété : « Le facteur wow se trouve souvent dans la luminosité, l’orientation, la fenestration, mais aussi dans la structure de la bâtisse (la hauteur des plafonds, par exemple). »


Bien estimer les coûts de rénovation, et tous les autres


Il est important de connaître tous les coûts de rénovation (et de permis, et de taxes) avant même de faire l’acquisition de la propriété, afin d’être en mesure d’évaluer s’il s’agit bien d’une bonne affaire. En somme, va-t-on faire de l’argent à la revente, compte tenu du prix en vigueur sur le marché ?


« Les gens pensent que ça coûte moins cher de rénover que de construire : c’est faux ! Ça coûte souvent même plus cher, à cause des nombreux imprévus. Même si on a de l’expérience, même si on évalue la propriété avec un entrepreneur compétent, on trouve toujours des surprises dans les murs… », dit Marie-Jeanne, qui se prévoit un bon fonds « imprévu » à même son budget.


Stéphanie démarre tout projet selon trois scénarios, du plus optimiste au plus pessimiste, s’assurant que même le pire scénario est en somme rentable. À chacun, elle associe un fonds de prévoyance. Elle inclut aussi tous les coûts périphériques aux rénovations, qui sont souvent oubliés selon elle (le coût du permis pour le conteneur installé sur le chantier, par exemple).


S’entourer d’une équipe étoile, et l’encadrer


Ingénieur, plâtrier, électricien, plombier… Tous ces professionnels, il faut non seulement les trouver – et dénicher les meilleurs ! –, mais les réserver de longues semaines à l’avance dans certains cas. C’est pourquoi Marie-Jeanne Rivard conseille de se développer un échéancier serré pour identifier quand on aura besoin de chaque corps de métier. « Autrement, on doit les rappeler en panique... et ça coûte encore plus cher ! » dit-elle.


Même si l’on est bien entouré, Stéphanie George conseille d’aller au chantier quotidiennement : « Il faut talonner les ouvriers, surveiller les travaux et être sur place pour éviter les erreurs et les fausses directions, qui causent bien des délais et des coûts supplémentaires. »


Finie l’époque où des rénovations sommaires et de la peinture fraîche suffisaient pour faire une bonne affaire à la revente. Les rénovations d’un flip demandent investissement en argent et en temps… et des nerfs d’acier. Pour les apprentis dédiés seulement !


Lire aussi: Les 7 erreurs les plus fréquentes lors d'un flip


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