Comment garder le chalet dans la famille

Publié le 04/07/2016 à 09:36

Comment garder le chalet dans la famille

Publié le 04/07/2016 à 09:36

Un chalet est un lieu de réjouissance où la famille et les amis se réunissent loin du tumulte et des soucis de la vie urbaine. Toutefois, quand vient le temps de décider de ce que vous en ferez à votre décès ou lorsque vous ne serez plus disposé ou capable d'y aller en raison de votre âge, ce petit coin de tranquillité peut rapidement se transformer en une source d'inquiétude.

Dans bon nombre de cas, le chalet est légué à la génération suivante. Et dans un monde parfait où règne l'équilibre financier, il s'agit de la solution idéale. Cependant, il arrive souvent que l'un des enfants n'ait pas les moyens d'acheter les parts de ses frères et sœurs pendant le processus de distribution des biens. Si le plan consiste à partager la propriété entre tous les enfants, les mêmes questions relatives à l'inégalité financière peuvent semer la pagaille. Et même si l'argent n'est pas un problème, des désaccords peuvent survenir quant à l'entretien et aux rénovations.

Préparer efficacement le legs du chalet peut s'avérer l'un des défis les plus ardus de la planification successorale. « Il faut tenir compte de nombreux facteurs lorsqu'on évalue l'avenir d'un chalet, une tâche rendue encore plus complexe par le fait que chaque situation est différente », explique Anthony Layton, président de PWL Capital.

Bien sûr, la solution sans souci pour résoudre le dilemme du chalet consiste à le vendre sur le marché de son vivant ou à demander que ce soit fait dans son testament. Ceci étant dit, on peut habituellement trouver un moyen de léguer le chalet à condition que certaines questions particulières soient adéquatement réglées, selon M. Layton. En supposant que le chalet restera dans la famille, il faut prendre en considération diverses stratégies, lesquelles se fonderont sur des questions clés notamment le moment où le transfert de titre de propriété devrait avoir lieu, la manière dont le chalet doit être évalué, la façon de s'acquitter de l'impôt sur les gains en capital qui s'ensuivra et la possibilité de se prévaloir de l'exemption au titre de résidence principale, et d'autres défis encore plus complexes tels que les ententes de copropriété et la propriété en fiducie.

Discuter plus tôt que plus tard

Amorcez une discussion avec les membres de la famille bien avant qu'il soit nécessaire de prendre une décision, conseille Tarsem Basraon, gestionnaire principal auprès de Gestion du patrimoine TD, Services-conseils de gestion de patrimoine. Cette méthode permet à tous de percevoir les enjeux relatifs au temps et à l'engagement financier et aussi révèle qui souhaiterait prendre la relève.

« Les enfants chérissent les souvenirs et les moments passés au chalet au temps où les parents s'en occupaient, mais lorsqu'ils saisissent toute la complexité de la tâche, il se peut qu'ils ne veuillent plus en assumer la responsabilité », dit M. Basraon.

Parmi les autres questions à examiner, notons la proximité de la personne par rapport à la propriété, l'intérêt de son conjoint pour la vie de chalet et les règlements de zonage lui permettant ou non de rénover le chalet à son goût.

Vous pouvez décider de transférer le droit de propriété du chalet par testament ou de votre vivant si vous voulez que le ou les nouveaux propriétaires prennent le chalet en charge plus tôt et deviennent propriétaires pendant que la valeur est probablement inférieure à celle présumée au moment du décès. Précisons aussi que la propriété peut être transférée à votre conjoint sans que l'impôt sur les gains en capital soit immédiatement exigible, reportant ainsi les conséquences fiscales jusqu'au moment du décès de cette personne.

Structure de propriété

Si un seul enfant veut le chalet, l'affaire est relativement simple s'il y a suffisamment d'actif dans la succession pour assurer un héritage égal. Dans ce cas, tous doivent clairement comprendre que le chalet appartient à un nouveau propriétaire et que le reste de la famille n'y aura pas nécessairement accès.

Par contre, si plusieurs enfants manifestent un intérêt -- et qu'ils se trouvent en situation financière similaire -- il pourrait être nécessaire de rédiger une entente de propriété ou même de placer le chalet en fiducie. Cette solution peut être inscrite à votre testament ou faire partie d'une entente de vente si vous transférez la propriété de votre vivant.

« Une entente de propriété énonce la responsabilité des enfants par rapport au chalet », explique M. Basraon. Elle doit stipuler qui réglera les impôts fonciers, qui s'occupera des coûts d'entretien, ce qui se passera dans le cas du décès d'un des enfants et comment un copropriétaire peut acheter la part d'un autre.

La fiducie, une solution sage pour une propriété de valeur

Si vous décidez d'établir une fiducie, un fiduciaire gérera la propriété au nom des bénéficiaires, le plus souvent vos enfants ou vos petits-enfants. Selon M. Basraon, c'est une bonne idée de prévoir un fonds de réserve pour la fiducie. « Ce fonds peut provenir d'une assurance-vie ou d'autres biens liquides de la succession, » explique-t-il. « Les fiduciaires peuvent utiliser ces fonds pour régler les frais d'entretien et les dépenses afférentes au chalet. »

La formule de fiducie présente toutefois certains inconvénients, signale M. Basraon. « Il vous faudra peut-être faire appel à un fiduciaire professionnel pour gérer la propriété, et il risque d'y avoir des frais supplémentaires liés aux autres fonctions administratives comme la production des déclarations fiscales annuelles et la gestion des investissements. » En conséquence, explique-t-il, une fiducie ne s'avère habituellement un choix judicieux que si la valeur de la propriété est élevée et que l'objectif vise à garder le chalet en fiducie pendant longtemps. (Notez que la fiducie doit déclarer les gains en capital tous les 21 ans et payer l'impôt sur ces gains.)

Impôt sur les gains en capital

Une fois que vous aurez convenu de la personne qui deviendra propriétaire, le prochain défi consiste à s'occuper de l'impôt sur les gains en capital lequel sera sans doute exigible au moment du transfert de titre de propriété. Le montant de l'impôt est calculé selon la juste valeur marchande du chalet, et précisons qu'un don pur et simple n'échappera pas au fisc. La moitié des gains en capital est imposable à votre taux d'imposition marginal le plus élevé.

Si vous êtes sur le point d'acheter un chalet, songez à le mettre au nom des enfants ou même des petits-enfants. « Vous reporterez ainsi d'une génération entière ou même à plus longtemps l'obligation fiscale liée à tous ou à la plupart des gains en capital futurs pour l'appréciation présumée de la propriété », explique Anthony Layton. Il ajoute que les documents de vente doivent préciser que les parents ou grands-parents garderont l'accès total et la pleine utilisation de la propriété tout au long de leur vie. Vous pouvez aussi réaliser ce report en optant pour la solution de tenance conjointe avec droit de survie selon laquelle le chalet est transféré au copropriétaire au moment du décès.

En plus de reporter l'impôt sur les gains en capital, choisir comme propriétaire un membre de la famille de la génération plus jeune ou conclure une entente de copropriété permettra d'éviter les frais d'homologation qui seraient normalement exigibles sur l'actif de la succession au moment du décès dans toutes les provinces sauf le Québec, affirme M. Layton.

Se prévaloir de l'exemption pour résidence principale

Un chalet peut être désigné comme résidence principale si, conformément aux règles sur la taxation, il est normalement habité par le propriétaire ou un membre de la famille. Par conséquent, tout chalet couramment utilisé par la famille est admissible. S'il est situé sur un grand terrain, certaines restrictions peuvent s'appliquer quant à la portion de la propriété se qualifiant pour l'exemption. En général, cette restriction se limite à un demi-hectare (ou environ 1,25 acre) autour du logement. « Cependant, on peut inclure une plus grande partie du terrain s'il est considéré comme facilitant l'utilisation et la jouissance du logement », révèle M. Layton. « Par exemple, on pourrait faire valoir que quelques acres supplémentaires sont essentiels pour assurer un niveau d'intimité adéquat ou permettre l'accès au chemin ou au lac du chalet. »

Évidemment, si vous possédez aussi une maison en ville ou ailleurs, il vous faudra décider à quelle propriété devrait s'appliquer l'exemption selon celle qui rapportera le plus grand gain en capital et donc sera imposée au taux le plus élevé. Heureusement, il existe une grande souplesse dans l'utilisation de l'exemption.

« Vous êtes tenu de désigner un bien immobilier particulier comme résidence principale pendant une période de temps particulière seulement lorsque vous vendez le bien immobilier ou êtes réputé avoir vendu le bien immobilier, comme au décès lorsqu'il est légué », souligne M. Basraon. « De plus, vous n'êtes pas tenu d'utiliser la totalité de l'exemption sur une seule propriété. Par exemple, si vous possédez un chalet depuis 10 ans et une maison familiale depuis 20 ans et que les gains du chalet sont beaucoup plus élevés que ceux de la maison, vous pourriez appliquer l'exemption à la maison familiale pour les années 1 à 10 et au chalet pour les années 11 à 20. »

Une décision de dernière minute

Vous n'êtes pas obligé de décider comment utiliser l'exemption jusqu'au moment de produire votre déclaration de revenus pour l'année en cause (c'est-à-dire lorsque l'impôt sur les gains en capital est exigible). Si vous vendez le chalet au cours de votre vie, demandez l'exemption en soumettant le formulaire T2091 à l'Agence du revenu du Canada (ou le formulaire T1255 pour une personne décédée).

Si la propriété a été acquise il y a longtemps, seuls les gains réalisés depuis le début de 1972 sont imposables, moment où la loi sur les gains en capital a été adoptée. Notez également que depuis le début de 1983, un couple marié ou en union libre ne peut désigner qu'une résidence principale par unité familiale. Cependant, vous pouvez appliquer l'exemption pour deux résidences principales jusqu'à la fin de 1982.

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