Comment composer avec les nouvelles règles hypothécaires

Offert par Les affaires plus


Édition de Mai 2017

Comment composer avec les nouvelles règles hypothécaires

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Édition de Mai 2017

Les acheteurs incapables de débourser une mise de fonds minimale de 20 % de la valeur de la maison convoitée doivent désormais se contenter de prêts moindres en raison du tour de vis donné par Ottawa. Y a-t-il lieu de paniquer ?


Pour Sophie Delay, 39 ans, les changements apportés aux règles de qualification pour les hypothèques de cinq ans fixes assurées ont chamboulé la donne. Célibataire, mère de trois enfants en garde partagée de 18, 11 et 8 ans, elle tente désormais de troquer son loyer de 1 130 dollars par mois contre une « belle petite maison bien à elle ». À Laval-Ouest ou Fabreville idéalement, pour la proximité de l'école du quartier, où elle travaille comme éducatrice en service de garde.


Les recherches se multiplient puisque les démarches s'effectuent sur la base d'une mince pré-autorisation hypothécaire de 210 000 dollars. Un montant un peu juste pour dénicher la maison souhaitée, qui doit compter un minimum de trois chambres fermées ou offrir la possibilité d'utiliser le sous-sol pour en aménager une. « Il m'aurait été plus facile d'acheter dans le contexte précédent : les nouvelles règles ont retranché plus de 20 000 dollars à ma capacité d'emprunt », dit-elle. Seize visites, et quelques propositions d'achat refusées plus tard, le resserrement en question continue de la hanter. Sophie n'est pas la seule à se retrouver piégée par l'humeur des décideurs d'Ottawa. C'est ce que constate Nathalie Bélanger, courtière hypothécaire chez Hypotheca. « L'un de mes clients était auparavant admissible à un achat de 300 000 dollars et doit désormais composer avec une pré-autorisation hypothécaire de 250 000 dollars », observe-t-elle. Les acheteurs font définitivement face à un nouvel obstacle !


Rassurez-vous, des experts proposent des solutions pour amoindrir cette galère.


1. Domptez vos ratios d'endettement


Soyez sur votre 36 avant d'entreprendre les démarches associées au financement. Payer vos dettes à la consommation pourrait s'avérer l'une des premières solutions à envisager. « Il faut d'abord s'attaquer aux paiements qui nuisent lourdement à votre budget : une mensualité importante pour l'automobile, une marge de crédit pleine, etc. Les nouvelles règles s'attaquent directement aux ratios d'endettement : mieux vaut éliminer ce genre de paiement pour soulager ceux-ci », explique d'emblée Jean Bouthillette, courtier immobilier hypothécaire chez Multi-Prêts Hypothèques. Et, évidemment, une dette de moins vous permet d'augmenter l'épargne consacrée à votre projet !


Les propos de Mélanie Payment Gauthier, courtière en immobilier résidentiel chez Via Capitale Centre, vont dans le même sens. « Tournez-vous vers un professionnel du conseil financier avant de débuter vos démarches d'achat », suggère-t-elle. Une gestion optimale du budget s'impose aussi. « Attaquez-vous aux dépenses superflues qui limitent votre capacité d'épargne », ajoute-t-elle.


Que faire si vos revenus sont un peu trop justes pour que vous obteniez le prêt souhaité, ou si votre ratio d'endettement ne passe plus le test en vertu des nouvelles règles ? Sophie Delay, elle, a eu recours à un coemprunteur pour contourner cette problématique. « Celui-ci vient augmenter la capacité de l'emprunteur et demeure conjointement et solidairement responsable du prêt en question », dit Nathalie Bélanger. « À défaut d'acheter en solo, on opte pour l'achat en duo ! C'est souvent la solution de dernier recours pour faire passer un dossier », ajoute Jean Bouthillette.


2. Dopez votre mise de fonds


Une mise de fonds minimale de 20 % de la valeur de la propriété vous évitera les primes coûteuses facturées par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) et ses semblables. Mais comment parvenir à ce seuil ?


Le Régime d'accession à la propriété - mieux connu sous l'appellation « RAP » - est cité de concert par les experts interrogés. Ce programme permet aux détenteurs d'un Régime enregistré d'épargne-retraite (REER) d'acquérir une résidence principale en empruntant jusqu'à 25 000 dollars de celui-ci, et ce, sans répercussions fiscales (le retrait d'un REER entraîne habituellement l'imposition à la source). « Un couple pourrait faire une ponction totale de 50 000 dollars en procédant ainsi », note Nathalie Bélanger. De quoi augmenter substantiellement la mise de fonds prévue !


« Les virements mensuels effectués à partir d'un compte bancaire sont l'idéal pour ce faire : vous ne les verrez même plus après un certain temps ! » dit Jean Bouthillette. L'objectif visé ? Remettre dans le REER le remboursement d'impôt obtenu, année après année, pour effectuer un RAP imposant le moment venu.


Pour Sophie Delay, cependant, la meilleure option était d'économiser dans un compte d'épargne libre d'impôt (CELI) le montant représentant la mise de fonds nécessaire à l'achat et les frais connexes associés à toute transaction immobilière. En effet, le RAP impose plusieurs conditions, dont l'obligation de rembourser les sommes retirées du REER sur une période de quinze ans. Même si un délai de grâce de deux ans est comptabilisé avant le début des remboursements, il s'agit d'une obligation financière qui s'ajoute au budget du nouveau propriétaire. À défaut de rembourser l'annuité exigée, la somme en souffrance s'ajoute alors à votre revenu imposable de l'année. Conclusion ? Le RAP, oui, si vous êtes en mesure d'assumer l'hypothèque et... l'obligation éventuelle qui découle de ce programme !


3. Optez pour un plan B


Revoyez vos exigences ! Oui, tout est une question de choix, parfois. Pour acheter en fonction de votre capacité financière, vous devrez peut-être diminuer le nombre de pièces ou le nombre d'étages que vous souhaitiez initialement. Un si grand terrain est-il nécessaire ? Une maison jumelée ferait-elle l'affaire ? « Je remarque, depuis l'instauration des nouvelles règles hypothécaires, que le marché des copropriétés - pourtant stagnant depuis un moment - fait un retour en force dans ma clientèle », explique quant à elle Sara-Christine Troini, courtière en immobilier résidentiel chez Sutton.


Certains changements à votre mode de vie pourraient-ils être acceptables à vos yeux ? À titre d'exemple, êtes-vous prêt à augmenter légèrement votre temps de transport pour vous rendre au travail si ce sacrifice vous permet d'obtenir la maison rêvée à moindre coût dans une autre localité qu'un grand centre urbain ? Le secteur détermine évidemment le prix de revente d'une maison. Ou encore, êtes-vous motivé à utiliser le marteau à l'occasion, ou à rassembler quelques proches pour une journée de peinture intérieure ? Les résidences entretenues avec soin s'envolent évidemment à plus fort prix que les maisons qui ont besoin d'un peu d'amour.


Des idées qui trouvent écho chez les experts consultés. « Changer de quartier sera la solution pour plusieurs ménages qui ne pourront alléger leurs dettes ou avoir un coemprunteur. Pas juste le quartier, le type de propriété recherchée fera aussi partie de l'équation », commente Jean Bouthillette. « Les ménages devront s'adapter et regarder des résidences moins chères », ajoute à son tour Nathalie Bélanger.


Mélanie Payment Gauthier favorise quant à elle l'approche des petits pas. « Les premiers acheteurs ne doivent pas nécessairement viser une maison de 400 000 dollars », dit-elle. Pour Sara-Christine Troini, qui a réalisé 40 transactions immobilières au cours de l'année 2016, l'important demeure de ne pas acheter au-dessus de ses moyens ! « Les premiers acheteurs qui refuseront de revoir leurs critères de recherche se verront peut-être dans l'obligation de changer de secteur pour pouvoir se payer le même luxe avec leur nouvelle capacité d'achat limitée », résume-t-elle.


Sophie Delay et ses trois enfants [Photo: Martin Flamand]

ELLE L'A TROUVÉE SA MAISON


Quelques semaines se sont écoulées depuis la conversation avec Sophie. Au moment de mettre sous presse, notre dynamique maman était heureuse de m'annoncer une bonne nouvelle. « L'une des maisons convoitées sera dorénavant à moi ! » me dit-elle fièrement. Et c'est au maximum de sa capacité d'emprunt que l'affaire s'est conclue. Une histoire qui nous rappelle l'une des prémisses de la finance personnelle : nos ressources demeurent limitées. Or, en 2017, dans un marché immobilier au zénith et au vu des conditions d'achat plus contraignantes qui le chapeautent, le secret pour choisir votre future résidence demeure bien souvent... d'adapter vos envies à votre capacité financière !


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